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네이버 카페에서 세입자를 만나면 복비를 어떻게 아낄 수 있나요 ??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사를 통하지 않고 세입자가 네이버 카페 글을 보고 임대차계약을 하게 되면 복비가 나가지 않습니다.세입자와 연락을 하면서 방을 볼 시간을 맞추고 방을 본 뒤 세입자가 마음에 든다면 이사날짜를 정하고 계약금을 받아 놓습니다. 계약서를 바로 작성할 수 있으면 계약에 대해 협의하고 계약서를 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.18
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전국적으로 수도권과 지방의 준공후 미분양 추이가 얼마나 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미분양에 대한 그래프를 아래에 첨부하겠습니다. 참고 하시면 됩니다. 24년 11월까지의 기준입니다.1.전국 미분양 2.준공 후 미분양전국 미분양 지역순위
경제 / 부동산
25.02.18
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우리나라국토의 몇프로가 그린벨트지역이고 그린벨트를 만든이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.그린벨트라는 우리나라에서는 개발제한구역이라는 이름으로 불리는데, 도시 주변의 녹지공간을 보존하기 위해 지정되는 구역입니다.이 제도는 영국에서 처음 시작되었는데 무분별한 도시 확장을 막고 자연환경을 보호하자는 취지였습니다.우리나라의 그린벨트는 1971년 7월 서울지역을 효시로 1977년 4월 여천권역까지 8차에 걸쳐 14개 도시권이 지정되었습니다.1이후 2000년 1월 국토이용관리법과 도시계획법을 통합하면서 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법'을 제정하였고, 2001년 2월부터는 전국 광역도시계획에 의거하여 5개 대도시권 즉 부산권, 대구권, 광주권, 대전권, 울산권 등 총 5개 권역별로 2002년 12월까지 단계적으로 그린벨트를 해제했습니다.그리고 2020년까지 기존 시가지나 공단·항만 지역 위주로 약 40km2 (여의도 면적의 80배) 규모의 조정가능지를 해제한다는 계획을 가지고있습니다.아래 그래프는 2023년 기준입니다.
경제 / 부동산
25.02.18
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왜 사거리 모퉁이 건물이 비싼걸까요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.코너상가는 ㄴ자형, ㄱ자형 같이 건물의 2면 이 상이 노출된 상가로 보증금 월세, 권리금이 비싼편입니다. 건물 평면이 통상 적으로 4각형으로 지어지는 만큼 한 건물에서 코너상가 는 4개 이상 나오기 어려워 상대적으로 희소합니다. 다른 위 치에 있는 상가에 비해 노출이 잘 되고 공간 활용 측면에 서 효율적이라는 점도 장점입니다. 실제 코너 상가는 두 면 을 노출할 수 있기 때문에 상대적으로 훨씬 효율적으로 상 품을 전시할 수 있습니다. 특히 상품의 모습을 보여줘야 판매 에 유리한 경우 코너 상가는 더욱 효과적입니다.다만 코너상가는 코너가 아닌 상가에 비해 대부분 가격이 높다는 게 흠입니다. 때문에 코너의 장점을 누리는 대신 상대 적으로 비싼 가격을 감수해야 합니다. 이러한 코너건물의 장점으로 상가월세가격이 높고 건물 수익률이 좋기때문에 건물가격이 높아질 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.18
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2010년 ~ 2014년까지 지방 부동산 가격이 상승했던 원인이 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부산 울산 대구 등 지방 부동산시장은 2010년부터 2013년까지 호화이었습니다. 2008년 세계 금융위기 이후 수도권 분양시장이 장기 침체 국면을 맞은 것과는 반대의 모습이었습니다. 그러나 2013년 하반기부터 수도권 부동산시장이 반등을 시작하자 대구 광주 등을 제외한 대부분 지방 부동산시장이 횡보했습니다. 전국 부동산시장이 획일적으로 움직이는 것이 아니라 개별적으로 움직였습니다. 동조화현상(커플링)이 무너진 것은 주택시장이 지역별로 움직였기때문입니다.대구 부산 광주 등 지방 부동산시장이 2010년 이후 호조세를 보인 건 수급 불일치와 관련이 깊다는 분석이 우세합니다. 2000년대 중반 부동산시장 호황기 때 수도권에 아파트 분양이 집중됐습니다. 반면 지방은 공급이 상대적으로 적었던 데다가 세계 금융위기 이후 가격이 크게 빠져 가격 반등이 되었던 것이기도 합니다. 공급이 적었던 지방 대도시에서 2010년 이후 분양시장이 되살아나고 기존 가격도 반등하기 시작하여 지방이 주택시장을 주도한 건 이때가 처음이기도 합니다.수도권 부동산시장 침체에 충격을 받은 건설회사들은 분양가격도 주변 시세보다 낮거나 비슷하게 책정했습니다. 건설사의 가격 마케팅과 중개업자의 바람몰이가 관심을 끌면서 실수요자와 더불어 투자자들이 몰려들어 청약 경쟁률이 치솟고 분양권에 웃돈이 평균 2000만원가량 붙었었습다.그러자 기존 아파트 거래도 늘고 가격도 상승했습니다. 2013년 하반기 이후에는 입주물량이 부족해진 수도권 분양시장의 열기가 뜨거웠습니다.
경제 / 부동산
25.02.18
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신탁부동산이 무엇이며 왜 최근에 이런 관련된 사기가 많아진건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신탁부동산은 부동산 소유주가 소유권을 신탁사에 이전한 것을 의미합니다. 이렇게 되면서 부동산의 권리관계가 복잡해집니다. 즉, 소유권이 신탁사에게 이전되면서 신탁사의 동의가 있어야 계약이 가능한 것입니다. 임대해야 할 권한, 처분의 권한이 모두 신탁사가 가지게 됩니다.그런데 이 부분을 간과하고 원소유주와 전월세 계약을 진행한 것입니다. 이 경우 불법임차인이 되는 것입니다. 그리고 거래시 근저당권 여부를 확인시 을구를 확인합니다.그런데 신탁부동산인 경우 갑구를 확인해야 하고. 갑구에 신탁이 있으면 신탁부동산이라는 의미입니다. 신탁의 경우 등기부등본 을구에 근저당권 등이 표시되지 않습니다.이 경우 '신탁원부'를 확인해야 합니다.그런데 이 경우도 복잡해서 알아보기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.02.17
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청년임대주택에서 나오는 전용면적의 85m2라고 나와있던데 그거는 평수가 어느정도 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전용면적85m²는 약 25.7평이 됩니다.전용면적이란 현관부터 방, 거실, 욕실 집 내부 면적을 의미합니다. 아파트의 경우 베란다는 서비스면적으로 전용면적에서 제외됩니다.
경제 / 부동산
25.02.17
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부동산가격계속오르나요?자리좋은 역세권에집 사놓는게좋나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.과거를 살펴보면 부동산가격은 우상향했습니다. 경제성장과 개발에 따른 우상향으로 봐야합니다. 2025년 부동산 가격은 서울과 수도권 선 호지역의 신축이나 재건축 대상 아파트를 중심으로 오를 가능성이 커 보입니다. 서울과 수도권이라도 향후 정 비사업 전망이 어두운 용적률 높거나 입지가 좋지 않아 사업성이 낮은 구축 아파트는 상승장에서 소외될 가 능성이 큽니다. 지방은 공급 사이클로 반등의 시기가 오긴 오겠지만 인상적인 수익률을 내기는 쉽지 않을 것입니다.부동산으로 돈을 벌 수 있는 시기는 아직 지나지 않았습니다. 단, 부동산으로 돈을 벌기 위해 투자해야 할 금액 이 늘어났습니다. 상급지나 신축을 사야 오르기 때문입니다. 최근 갭투자라는 단어가 자취를 감춘 결정적인 이유입니다. 상급지는 갭이 크기 때문에 갭투자가 거의 불가능 합니다.당분간은 다주택자의 투자 수요보다는, 갈아타기 중심 의 실수요가 부동산 시장의 가격을 결정하는 시장이 될 것으로 예상됩니다. 갈아타기를 할만한 상급지는 상 승 여력이 있겠지만 그렇지 않은 지역은 어려울 수 있 다. 상급지를 싸게 사야 합니다. 그냥 싸게만 샀다가는 물 리기 십상일 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.17
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부동산 갭투자의 기본적인 절차를 알려주시면 감사드리겠습니다. 매매, 전세는 어떻게 계약하는건지에 대해서 알려주시면 감사드리겠습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세를 끼고 주택을 매입해 시세차익을 노리는 부동산 투자 방식을 말합니다. 매매가격과 전세가격 간의 갭(gap)이 적은 집을 전세끼고 매입해 일정 기간 후에 집값이 상승하면 매도하여 차익을 실현하는 방식입니다. 전세 보증금이 집주인에게 마치 무이자로 자금을 빌리는 레버리지로 작용하기 때문에 전세가율이 높을수록 투자자에게 유리하며 일반적으로 매매가격 대비 전세가율이 최소 70%를 상회하는 지역에서 많이 일어납니다.예를 들어, 매매가가 5억원인 아파트의 전세 보증금이 4억 5천만원이라면 5천만원을 투자하여 집을 사는 것입니다. 투자자는 전세계약이 종료되면 전세가를 올릴 수도 있고 집값이 오르면 시세차익을 볼 수도 있습니다. 갭투자는 비교적 적은 자금으로 투자가 가능해서 부동산 상승기에 유행합니다.주택경기 호황과 저금리 기조로 인해 갭 투자는 크게 인기를 끕니다. 투자자 입장에서는 부동산 가격이 상승하면 문제가 없지만 부동산 경기가 위축되거나 집값이 떨어지는 경우에는 손실을 보게 됩니다. 이 경우에 세입자 또한 손실을 보게 됩니다. 전세 보증금을 제때 받지 못하거나 아예 돌려받지 못하게 되는 상황에 놓일 수 있기 때문입니다. 한편, 갭투자를 이용해 여러 채, 심지어 수백 채의 집을 매매한 투자자들이 파산하면서 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 못하게 되는 소위 깡통전세 현상이 나탑니다.
경제 / 부동산
25.02.17
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공인중개사 시험은 몇번을 봐야하는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기본적으로 시험은 일년에 한번만 치르며8월 중순 접수, 본 시험은 10월 마지막 토요일입니다. 지금은 한국산업인력공단에서 시행하므로 Q-Net홈페이지에서 접수합니다.1차, 2차 시험 모두 같은 날에 봅니다. 한 해에 1, 2차를 모두 합격하면 최종합격되며, 한 해에 1차만 합격하고 2차는 떨어진다면, 다음 회에 한해 1차는 면제됩니다. 만약 한 해에 1차가 떨어진다면 같은 해 2차 합격여부에 관계없이 다음 해에 처음부터 다시 봐야 합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.02.17
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