전문가 프로필

답변 내역

오피스텔 주택수 제외는 언제쯤 시행되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔을 주택수에서 제외시키지 않습니다.시장에서는 주택공급 부족을 해소하기 위해 정부가 오피스텔을 주택 수에서 제외하는 방안을 내놓을 것이란 시각이 있었지만 원희룡 국토교통부 장관이 부정적인 입장을 밝히면서 지금처럼 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함된다고 했습니다. 주택수에서 제외시키면 금리인상, 투자수요 감소 등으로 거래가 감소하는 상황에서 규제가 지속하면 시장 위축이 더욱 확산할 가능성이 있다고 보았습니다.
경제 / 부동산
23.09.25
0
0

임대차 중도해지 합의서 작성 해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세계약 중도해지합의서를 작성하는 경우 보증보험 이행청구를 할 수 있습니다.보증보험 반환은 계약기간이 끝난 후 한달 +1일이기 때문에 흔하지는 않지만 한달이라도 더 빨리 보증보험 이행을 하기 위해 전세계약 중도해지합의서를 작성하는 것이 좋습니다.임차권등기명령을 다음 날 바로 신청하면 되고임대인 인감증명서, 임대인 신분증 앞, 뒤 사본이 필요합니다.
경제 / 부동산
23.09.25
0
0

임대차계약서 특약사항에 위약금이 명시되어 있으면 중도계약해지 시 위약금만 부담하고 나갈 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 임대인과 임차인이 동의하여 계약서를 작성했고 도장을 찍습니다. 계약만료 전 계약해지 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 계약서 특약사항에 이런 내용을 작성했다며 그대로 이행하면 됩니다.하지만 특약사항에 계약만료 전 이사시 위약금 60만원 지불하는 내용은 임차인에게 불리하여 유효하지 않습니다. 그리고 특약사항 6번, 월세 연체로 임대인이 임차인의 짐을 버리는 것에 대해 작성하더라도 유효하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.09.25
0
0

집주인을 일반적으로 뭐라고 부르나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인에게 전화해서 아파트나 빌라면 동호수를 밝히고 원룸건물이면 건물이름과 호수를 밝힌다음 가장 편하게 임대인이 여자분이시면 사모님, 남자분이시면 사장님이라고 부르면 됩니다.
경제 / 부동산
23.09.25
0
0

전입신고는 이사를 가고하는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새 전월세집으로 계약을 체결하고 입주하는 날 전입신고를 하면 됩니다. 이전 전월세집의 임대인이 보증금을 반환 한 후 이사를 하거나 보증금을 받지 못 하고 이사를 가야한다면 이전 전월세집에 짐을 일부 놓고 이사를 가면 대항력을 잃지 않습니다.
경제 / 부동산
23.09.24
0
0

전입신고를 월세 계약후 좀 있다 해도 될까요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.별문제 없습니다. 잔금일에 전입신고를 해도 되고 진짜 입주하는 날 전입신고를 해도 ㄷ늽니다. 전입신고나 확정일자는 빨리 할수록 등기부상 순위에서 선순위가 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.24
0
0

생활형숙박시설 용도는 무엇인가요 궁금해요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현행법상 엄연히 숙박업 시설에 해당되기 때문에 반드시 영업신고를 하고 숙박업 용도로 사용해야 합니다. 주거용으로 사용할 수 없습니다. 그래서 전입신고도 할 수 없습니다. 하지만 이후 적법한 절차에 의한 용도 변경 없이 사실상 주거용으로 사용하는 편법이 속출하면서 논란이 생기기 시작했습니다.그래서 2021년부터 국토부가 규제를 하기 시작하여 2년간 유예기간을 주기로 했고 올해 10월부터 실거주 규제 본격 시행 예정입니다.앞으로 새로 짓는 생활형 숙박시설은 숙박업 외에 다른 용도로 사용할 수 없다는 게 규제의 핵심입니다. 여기에 기존 시설까지 규제 대상에 포함됐습니다. 오피스텔이나 주택으로 용도를 변경하지 않으면 시가표준액의 10%를 이행강제금으로 내야 합니다.
경제 / 부동산
23.09.24
0
0

보일러 고장으로 보일러 수리비는 누가 부담해야 하는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보일러 수리 및 교체에 필요한 비용이 크기때문에 임대인이 거부하거나 미룰 수도 있습니다. 판례에 따르면 보일러 고장으로 수리 및 교체를 해야하는 경우 임대인이 비용을 부담하도록 명시해 놓았습니다. ※난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결)임대인이 수리 및 교체를 하지 않는다면 판결문을 찾아서 보여주시면 됩니다. 임대인이 계속 수리 및 교체를 하지 않는다면 먼저 수리를 받고수리비용을 청구하거나 계약해지를 할 수 있습니다. ※임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다( [민법]제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 )
경제 / 부동산
23.09.24
0
0

아파트 재건축 과정이 어떻게 되는지 궁금합니다?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.간단하게 노후도는 30년 이상, 건축물 전체 동수의 3분의2, 연면적 60% 이상, 구역면적 1만m² 이상, 주민동의 소유자 3분의20이상 및 토지면적 2분의1 이상이면 재건축 요건이 됩니다.정비사업을 하려면 기존 아파트에서 살기 어려울 정도로 낙후됐거나, 기반 시설이 열악해 살 수 없는 정도가 되어 야합니다. 그래서 재건축의 경우 안전진단이라는 허들을 둬서 안전진단을 통과해야 재건축 절차를 밟을 수 있도록 인가를 내 주고, 재개발의 경우 노후도 조건을 충족해야 진행이 됩니다.(참고로 재개발의 경우 연면적 기준 30년 이상 건축물 비중이 60%가 되어야 합니다.) 평균 재건축사업 기간은 10년 정도이고 그 이상 소요되기도 합니다. 재건축의 절차를 세분화해서 보면, 크게 사업준비단계 -> 사업시행단계 -> 관리처분단계 -> 준공으로 나눌 수 있습 니다. 사실상 본격적으로 재건축에 돌입하는 건 사업시행단계지 만, 이미 그 전 안전진단의 허들에서 대부분의 재건축 아파트가 고배를 마셨습니다. 이번 정부에서 재건축 요건이 완화되어 노후된 웬만한 아파트는 재건축 요건에 해당 될 것입니다. 사실상 철근 콘크리트로 지은 아파트는 100년도 넘게 살 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.24
0
0

부동산 계약금을 다른 사람 명의로 보내달라고 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 다른 사람에게보냈다는 것을 영수증이 증명하고 증명하고 계약서 작성 전 계약금을 보낸다면 매도인에게 확인 문자를 보내고 다른 사람에게도 전화하여 녹음을 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.09.24
0
0