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전세재계약시 부동산이 꼭 필요한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세임대차 재계약 시 부동산없이 임대인과 임차인 두 명이서 만나서 갱신계약서를 작성하고 도장을 찍거나 사인을 해도 됩니다. 부동산 없이 작성한 재계약서도 법적효력이 있습니다.재계약 시 등기부의 소유권, 소유권 이외의 권리를 확인해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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강제경매 배당요구후 전세계약해지 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.배당요구를 했다면 낙찰 후 등기부 권리 순위에 때라 배당이 실행됩니다. 말소기준권리(저당권, 근저당권, 가등기, 경매개시결정 등) 보다 후순위의 권리자는 말소가 됩니다. 그래서 말소기준권리 이후의 배당을 받은 또는 배당을 받지 못한 임차인은 낙찰자의 퇴거 요청에 이사 나가야 되거나 이사비 합의 후 이사 나가면 됩니다. 임차권등기명령의 목적은 임차권등기명령 신청을 하고 이사 후에도 처음 받았던 대항력과 우선변제권의 효력을 유지 하기 위함입니다. (만약 처음부터 대항력과 우선변제권의 효력이 없다면 임차권등기명을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등재된 날부터 대항력과 우우선졔권의 효력이 발생)
경제 / 부동산
24.12.07
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재건축방법 중 신탁방식으로 택하는 단지가 있는데 이게 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이것은 재건축 사업을 신탁회사에 맡겨 추진하는 방식을 말합니다.기존의 조합 재건축과 달리, 신탁회사가 사업 전반 을 관리하며, 사업의 투명성과 전문성을 보장하는 역할을 합니다.사업의 복잡성을 줄이고 신속한 진행을 도모하기 위해 도입된 방법으로, 신탁회사는 사업 계획 수립, 자금 관리, 이해관계자 조율, 시공사 선정 등의 주 요 업무를 담당합니다.먼저, 신탁사가 정비 계획부터 분양까지 단독으로 책임지므로 조합 구성 및 내부 갈등 등으로 인한 시 간 지연을 줄일 수 있습니다.• 조합원 간의 불화로 인한 사업 지연 요소 제거 가 능• 추진위→조합 절차 생략, 각종 회의 의결 절차 생 략 가능합니다.둘째로, 투명성 강화 사업비 관리, 시공사 선정, 분 양 절차에서 신탁사가 중립적인 역할을 하기 때문 에 재건축 사업과 관련된 재무적 리스크와 부정 의 혹을 줄일 수 있습니다.2016년 도정법 개정 이후 도입된 방식임에도 불구 하고 성공적으로 준공된 사례가 많지 않다는 것이 그 이유입니다.이는 조합 방식에 비해 상대적으로 경험이 적은 신 탁사들이 사업을 매끄럽게 진행하지 못할 수 있다 는 우려를 낳고 있기도 합니다.또한, 조합원 간 갈등 해소와 빠른 사업 진행이라는 장점에도 불구하고, 수익성 면에서 비효율적이라 는 평가를 받기도 합니다.높은 수수료 부담이 그 이유인데요. 신탁사가 조합 원으로부터 수익의 2~4%를 수수료로 가져가며, 이 는 재건축 전체 비용 부담을 증가시키기 때문입니 다. 또 신탁사들인 대형 건설사에 비해 낮은 신용등 급을 보유하고 있어, PF대출시 더 높은 금리를 부담 하는 경우가 많습니다. 사실 수수료 보다 이 부분 이 훨씬 더 재정적 부담을 높이는 요인이기도 합니다
경제 / 부동산
24.12.07
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9년 만에 부동산 경매 매물이 최고로 나왔다는데요. 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 시장 침체와 고금리로 빚을 제때 갚지 못한 ‘영끌족’이 늘어난 영향으로 볼 수 있습니다.그리고 이것은 아파트를 거주가 아닌 투자의 목적으로 접근했고, 불확실한 상황에서 부동산의 장기적 우상향을 바라봤을 겁니다. 그 과정에서 매월 부담해야 하는 원리금 규모를 무리하게 계산했다는 뜻과 다름이 없습니다. 구매 당시엔 분명 감당할 만한 이자 비용이라 생각했겠지만, 그것이 점점 월 수입보다 많아져 갚을 수 없는 지경에 이르게 된 것이니 말입니다. 이는 '안전마진'을 전혀 고려치 않고 무리한 영끌 투자를 했기 때문에 발생한 일입니다. 모든 가능성을 배제한 채, 단기적으로 부동산이 무조건 오를 것이라는 신념이 부른 참사인 것입니다.
경제 / 부동산
24.11.17
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현재 대구쪽 부동산 시장은 쫌어떤가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대구 아파트 매매 전세가의 하락폭을 줄었지만 곡선그래프로 살펴보면 하락하고 있습니다. 입주물량이 쌓이고 미분양이 지속되고 있습니다. 거래량은 평균 아래를 밑돌고 있습니다. 2025년 부터 대구시의 아파트 공급량을 적정 수요보다 줄여서 수요와 공급을 조절하게 되고 쌓인 입주물량과 미분양이 소화되면 대구 아파트 시장이 회복 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.16
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예전 부동산 시장이 활성화 되고 뜨거울
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후에, 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 것을 말합니다. 전세가율이 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어집니다. 예를 들면 집 구매자가 4억 원으로 아파트를 구하려 할 때 그 아파트의 평균 전세가가 80%(3억 2천만 원)이면 집 구매자는 그 아파트에 들어가 살 전세자를 구해 그 돈으로 대금의 대부분을 치르고, 나머지 8천만 원만 자기 사비로 내면 되는 방식입니다. 결과적으로 실제 투자금액에 비해 더 적은 자본만 있으면 되는 것입니다. 그리고 부동산 시장이 좋을 때 매매가가 오르게 되면 매도를 하게 됩니다. 적은 금액으로 주택을 매입한 후 많은 이익을 본 후 매도를 하여 이익을 보게 됩니다. 갭 투자는 레버리지가 엄청나게 큰 투자로 크게 두 가지 리스크가 있습니다. 전세 세입자를 못 구하는 리스크, 집값(전세값, 집값 중 둘 중 하나만 하락해도 돈을 잃는다.) 하락 리스크. 러버리지가 크다는 것은 달리 말해 당장 실패하면 길거리로 나앉아야 한다는 의미입니다. 거기서 끝나는게 아니고 빚까지 크게 떠넘길 수도 있습니다. 레버리지 투자이기 때문에 일반 투자와는 달리 배수가 커지면 하락시 마이너스 자산이 될 수가 있어 매우 위험한 투자입니다. 게다가 아무 것도 모르는 세입자를 모집해서 세입자의 돈으로 하는 투자이기 때문에 실제 레버리지는 세입자가 감당해야 하지만 그 돈을 받아서 투자하는 임대인이 실패할 경우에는 세입자들도 같이 피해를 맞는다. 이는 깡통주택, 전세사기 피해로 이어지게 되어 사회적 문제를 야기합니다.
경제 / 부동산
24.11.16
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지하나 반지하 집의 단점은 어떤 게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.반지하의 단점은첫번째 하수관 구배가 좋지 않습니다. 구배는 땅에 묻혀있는 배관의 기울기입니다. 반지하는 하수관이나 오수관 구배가 안 좋을 수 있습니다. 관의 기울기가 안 좋다보니 배관이 막히면서 하수나 오수가 역류할 가능성이 있습니다.두번째 환기가 안 됩니다. 환기가 잘 안 되니 습도가 높습니다. 그래서 집 꿉꿉한 냄새사 날 수도 있고, 빨래를 건조하는데 어려움이 있습니다. 그래서 요즘에 제습기를 설치합니다. 습도가 높은 곳은 벌레가 살기 좋은 환경이기도 합니다. 환기가 잘 안 되고 높은 습도로 곰팡이가 잘 필 수 있습니다. 곰팡이는 사람 호흡기에 아주 안 좋은 영향을 미칩니다. 작은 곰팡이라고 아무렇지 않게 생각하면 안 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.16
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월세 계약할때 보증금은 언제 입금하는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집을 보고 마음에 들면 계약금을 집주인에게 보내고 계약서 작성날짜를 집주인과 세입자가 협의하여 정합니다. 그리고 계약서 작성하는 날 보증금을 집주인에게 송금합니다. 계약서 작성할 때 이사날짜를 정확하게 정하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.24
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전세권설정에 대해서 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권설정 존속기간은 2년이고 등기부에 존속기간이 만료되면 전세권이 상실됩니다. 그래서 전세권 설정을 다시 해야 합니다. 전세권이 만료되면 우선변제권이 상실하게 되어 경매시 배당순위에서 불리하게 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.24
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한국부동산원 집값 동향보다 KB부동산 자료를 더 신뢰하는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.KB부동산 시세는 해당 면적의 최근 실거래가격을 기준으로 조사하고 있으며, 매물호가는 시세에 반영되지 않습니다. 또한 특이거래(특수관계 인 거래, 리모델링, 급매물 등)는 평균적인 시세에 반영되지 않을 수 있습니다. 그리고 KB협력 개업공인중개사의 의견을 참고합니다.Kb부동산 어플이나 홈페이지에서 소비자의 시세의견도 등록가능하여 시세반영도 됩니다. 종합적으로 시세반영에 능동적이여서 KB부동산 시세를 더 의존하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.09.30
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