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월세 계약 만료 전 이사, 월세 보증금 반환 보험 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 처음 계약 후 계약만료 전 계약해지에 대해 법적으로 명시해놓은 것은 없습니다. 판례에 따르면 계약서 특약사항에 임차인이 계약만료 전 이사하는 것에 대한 내용이 있다면 특약사항 대로 이행하면 된다고 했습니다. 특약사항에 따로 작성하지 않았다면 임대인과 협의에 의한 계약해지를 해야 합니다. 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.2. 보증보험 신청기한이 있습니다. HUG주택도시보증공사, HF한국주택금융공사: 전세 계약 기간 1/2 지나기 전SGI서울보증 : 계약일로부터 10개월 이내(전세계약 2년기준)보증보험에 가입되었고 계약만료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 이행청구 신청을 하여 보증금을 받을 수 있습니다.
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부동산
23.09.01
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세입자 월세 밀릴때도 중개업자에게 이야기하나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산을 통해 전달하면 부동산에서 임차인에게 전달하겠지만 부동산에서 관리하는 임차인이 아니고서야 전달만 합니다. 임차인이 월세를 미납한다면 임대인이 직접 강하게 의사표현을 해야합니다. 2기 차임에 달하는 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다.
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부동산
23.09.01
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월세 만료 이사 통보는 언제하는게 좋나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 전 6~2개월 전에 임대인에게 계약종료 후 퇴거에 대한 의사통보를 하면 됩니다.
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부동산
23.09.01
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전세계약서 수기로 작성된 이 내용. 법적 효력 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.수기로 작성했더라도 계약갱신에 대한 내용이 있다면 효력이 있습니다. 임대인은 계약해지를 할 수 없고, 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 없습니다.임차인은 주택 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
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부동산
23.08.31
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제가 저희형이 분양받은 아파트에 조금저렴하게 전세나 월세로 살고 싶은데 디딤돌대출 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 가능합니다. 일반적인 전세 나 월세 임대차계약을 체결하고 보증금대출을 받아서 형계좌로 입금되면 되고 전입신고를 본인이 해야하며 형이 거주하면 안 됩니다.
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23.08.31
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아파트 중도금을 꼭 넣어야 하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약시 계약금 지불 후 중도금 지급은 의무가 아닙니다. 법적으로 계약금, 중도금, 잔금순서대로 지켜야 한다는 것은 없습니다. 상황에 따라 계약금 후 바로 잔금으로 진행해도 됩니다.임대인과 협의하여 진행하시면 되겠습니다.
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부동산
23.08.31
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부동산 전세집 하자문제... 도와주세요 ㅠㅠㅠ
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항에 손해배상에 대한 내용이 있지만 손해배상에 대해 특정하지 않아 애매합니다. 10년 정도 됐다면 시설물의 노후화로 충분히 누수가 발생할 수도 있고 내부시설물이 제대로 작동 안 될 수도 있습니다. 법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에서 무료로 상담받아보시기 바랍니다.
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23.08.30
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부동산중개인없이 세입자와 임대차계약을할수있는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산을 통하지 않고 임대차계약을 작성할 수 있습니다. 계약서는 법에서 정해 둔 계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 계약서양식을 다운받아서 작성하면 됩니다.(표준 주택임대차계약서 검색)임차인은 등기부(소유자 확인, 근저당권 등 확인), 건축물대장(건물 주용도,불법건축물, 해당층 주용도 등) 공부상서류를 확인해서 특이사항이 있는지 확인해야 됩니다. 임차인이 건물 내 총보증금을 확인할 수도 있습니다.임대인은 특이사항이 없다는 것을 알려 임차인이 불안하지 않게 합니다. 임대인은 임차인이 해당 임차목적물을 사용, 수익을 할 수 있도록 할 의무가 있기에 내부를 확인하고 수리하고 준비를 해두면 됩니다.임대인과 임차인이 내부를 확인하면서 이상이 있는지 없는지 같이 확인합니다.계약서의 항목에 차례대로 작성하고 특약사항에는 임대인과 임차인이 협의하여 작성하면 되겠습니다.
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23.08.30
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전세보증금 마련이 안되어 보증보험 실행하려는데 어느 정도 걸리나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험 가입대상이 되면 가입신청 후 승인납니다. 보증보험 가입기한이 있습니다.HUG(주택도시보증공사),HF(한국주택금융공사) : 전세 계약 기간 1/2 지나기 전SGI(서울보증) : 계약일로부터 10개월 이내(전세계약 2년기준)보증보험에 가입이 되어 있다면 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 보증보험이행청구를 신청해야합니다. 이행청구 신청 후 1개월 이내 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.
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부동산
23.08.29
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아파트구매시 인테리어비용과 부동산중개수수료비 현금영수증처리를 하면 좋나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도세를 줄이기 위해 필요경비를 제대로 반영하는 것이 좋습니다.필요경비는 취득, 보유, 양도 각각의 단계에서 모두 발 생합니다. 우선 취득 시에는 대표적으로 취득세, 채권 매각차손을 포함한 등기 비용 및 법무사 비용,중개수 수료가 있습니다. 양도 시에는 마찬가지로 중개수수료 와 세무사에게 양도세 신고 대행을 맡길 때 발생하는 양도세 신고 대행 수수료가 있습니다. 취득과 양도 시 에 발생하는 필요경비 항목 구분은 명확하게 정해져 있 어서 어려움이 없습니다.참고로 컨설팅 수수료는 일반적으로 필요경비로 인정 되지 않습니다. 다만 경매로 부동산을 취득하는 경우에 는 일반인이 직접 경매 절차를 진행하는 것이 매우 어 려워서 경매 대행을 맡겨야 하기 때문에 경매 컨설팅 수수료는 자산을 취득하기 위한 필수적인 비용에 해당 되어 필요경비로 인정됩니다.보유시에는 인테리어비용이나 집 수리 비용 중 자본적지출에만 해당하는 비용만 필요경비에 해당합니다. 모든 인테리어 비용이나 수리 비용이 전부 양도세 필요경 비로 인정되는 것이 아니며 자본적 지출에 해당되어야 양도세 필요경비로 인정되는 것입니다. 자본적 지출이 아닌 수익적 지출은 양도세 필요경비가 아닌 임대 소득 세에서 필요경비로 적용됩니다. 5월 종합소득세 신고 시 임대수입에서 비용으로 처리합니다.아파트를 예를 들자면 베란다, 방 확장공사는 자본적 지출이고 문짝이나 조명 교체는 수익적 지출에 해당됩 니다. 무언가 새로운 것을 설치하거나 변경하는 공사 는 자본적지출이고 기존에 있는 것이 낡아서 새로 교체 하는 것은 수익적 지출이라 생각하면 이해가 쉽습니 다.그런데 기존의 시설이 낡아서 교체하는 모든 비용이 수 익적 지출인 것은 아닙니다. 대표적으로 보일러 교체 는 기존의 시설이 고장나거나 낡아서 교체하는 몇십만 원 수준의 단순 비용인데도 자본적 지출에 해당되어 필요경비로 인정해 줍니다. 세법의 구체적 예시에서 냉난 방 장치의 설치에 보일러 교체가 포함되기 때문입니다.몇백만원이 넘게 발생하는 타일 공사비용은 수익적지 출이라고 필요경비로 인정해주지 않는 판례도 있습니다. 특히 화장실 공사 비용은 정말 판단하기가 어렵습니다. 필요경비로 인정해주는 판례도 있고 아닌 판례 도 있어서 케이스 바이 케이스입니다.
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부동산
23.08.29
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