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답변 내역

아파트 상가 미분양의 원인은 무엇이고 이와 같은 현상은 계속될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경기침체, 고금리, 부동산 경기침체 등 여러가지 요인으로 아파트 상가 미분양이 발생하고 있습니다. 상가의 경우 주택보다 대출이 더 나오는데 월세수익이 있다 하더라도 이자상환에상당히 부담을 느낄 수 있습니다. 수익형 부동산이지만 수익이 좋지 못 할수도 있습니다. 충분한 현금을 보유하고 있어 상가를 분양받더라도 신축아파트상가의 경우 월세가 비싸서 임차인 구하기가 쉽지 않습니다. 경기가 좋지 않아 비싼 임대료를 지불해야하는 곳에 임차인이 선뜻 들어가기 쉽지않습니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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원룸 월세 말인데요 지금 3년1개월째 살고 있는데 갑자기
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 본인은 계약갱신 기간 또는 묵시적갱신 기간 중입니다. 계약갱신 기간 중 또는 묵시적갱신 기간 중 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 본인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 3개월 뒤 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것이기 때문에 임차인이 새임차인을 구하지 않인도 되고 중개수수료도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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부동산시장 하락세는 완화세로 접어든 것일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산시장이 완하세로 보는 사람들도 있고 하락이 더 남았다고 보는 사람들도 있습니다. 현재 반등을 진짜 반등이라고 보지 않고 반등 뒤 하락세가 이어질 것으로 보여집니다. 올해까지 미국에서 금리인하가 되지않을 것으로 보기 때문입니다. 지금 부동산경기 침체는 다른 요인들도 있지만 금리의 영향이 가장큽니다. 미국에서 5월 fomc회의 때 마지막 금리인상이 남은 상태에서 금리인상을 할지 동결을 할지 많은 사람들이 발표를 기다리고 있습니다. 그리고 올해말까지 금리인하는 없다고 발표를 했기때문에 올해는 계속 고금리로 유지 될 것으로 보입니다. 내년에 금리가 인하될 것으로 판단하여 미리 하반기에 매수를 하는 투자자들이 있을 것으로 보여 매수세가 살아나지 않을까합니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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2년전세 후 신규 계약서 작성했는데 갑자기 나간다고하네요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 묵시적갱신 중 계약해지를 원하는 사항으로 보입니다. 묵시적갱신 중 계약해지와 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 그리고 임차인이 계약해지에 대한 의사통보를 임대인에게 한 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인은 보증금을 반환해야하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수를 부담하지 않아도 됩니다.본인(임대인)은 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월뒤에 보증금을 반환해야합니다.급하게 큰 금액이 마련하기 어려우니 임대인을 위한 보증금 반환 대출 상품이 있으니 확인해보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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집주인이 보증금을 안돌려주면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 시 임대인의 보증금반환과 임차인의 임차목적물 반환은 동시이행관계입니다. 그래서 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 집주인이 보증금을 반환한 경제적인 상황이 안 되어 계약만료일에 보증금을 반환하지 못 한다고 할 수도 있습니다. 임대인에 의해 계약만료 전 계약해지로 이사를 가야되는 것으로 임대인에게 이사비를 요구해보시기 바랍니다. 거기에 다음집을 구할 때 발생하는 중개보수도 요구해보시기바랍니다. 중개보수는 협의하기 힘들 수 있지만 임대인이 이사비를 지급하는 적절한 보상이 있어야 됩니다.(만약 임차인이 계약만료 전 계약해지 시 임대인은 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 협의를 보는 것과 같다고 할 수 있습니다.)만약 계약종료시 임대인이 보증금반환을 하지 않을 경우 임차권등기명령과 보증금지급명령, 보증금반환소송이라는 방법이 있습니다. 전화나 카톡, 문자, 내용증명으로 위와 같은 방법을 진행할거라고 강력하게 의사표현을 해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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재개발과 재건축 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축 단지는 애초에 계획적으로 건축 한 곳에 준공된지 30~40년이 넘어 건축 당시에 만들었던 도로나 상하수도, 녹지, 가스공급시설 등 정비기반시설이 낙후된 것이 특징이다. 아파트 입주민들의 주도로 진행하여 민간사업의 성격이 강하기때문에 법적으로 주거임차인들의 주거이전비와 상가임차인들의 영업보상비가 없습니다. 재개발 지역은 50년 이상 지난 노후 동네를 기준으로 하기에 주택은 물론 정비기반시설도 새로 만들어야 하고 공익적인 성격이 강하기때문에 주거임차인들에게 주거이전비를 지급하고 상가임차인들에게 영업보상비를 지급합니다. 즉, 재건축은 기반시설을 위한 비용부담이 적은 편이지만 재개발은 기반시설을 위한 비용부담이 상대적으로 매우 큽니다.재건축은 안전진단이 무조건 필요하지만 재개발은 안전진단 과정이 없어서 이 부분에서의 비용 차이도 존재합니다. 사업진행은 상대적으로 재개발에 비해 재건축이 더 원활하게 흘러갑니다. 하지만 평균 사업기간은 10년입니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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전세가율계산과 갭투자와 깡통전세 뜻이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세가율전세가율(%) = 전세가격 / 매매가격 x 100예를 들어, 부동산의 매매가격은 5억이고 전세가격이 3억이라면 전세가율은 60%입니다. 갭투자를 하게 된다면 매매가격과 전세가격의 차액인 2억으로 전세낀 매매가 가능합니다.갭투자시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액이 적은 집을 고르고, 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하거나 전세 세입자가 있는 집을 고르고 매매가에서 전세금을 뺀 금액만 실질적으로 부담하는 것을 말합니다.전세가율이 높을수록 투자하는 금액이 적어집니다. 깡통전세집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세보증금 합계가 해당주택시세에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말입니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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주변의 전세가가 떨어진 경우 계약연장시 전세금 조정이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 중 임대인이든 임차인이든 전세보증금 인하 요구을 할 경우 임차인에게 불리한 사항이 아니기때문에 가능합니다.보증금 감액 시 5%적용을 받는데 시세가 많이 떨어져있다면 시세대로 조정이 됩니다. 원만하게 해결하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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현재 부동산 가격이 바닥이라고 할수있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산시세가 바닥을 찍었다고 정확하게 알 수는 없습니다. 바닥이라고 하는 사람들도 있고 아직 바닥이 아니다라고 하는 사람들도 있습니다.현재 경기침체, 금리 등 여러가지 요인으로 부동산경기 또한 안 좋습니다. 이중 금리가 부동산경기에 가장 큰 영향을 미치고 있습니다. 5월 미국fomc의 마지막 금리인상 일지 금리동결로 발표할지 기다리고 있습니다. 이전에 미국이 올해 금리인하는 하지 않을 것이고 시장을 보고 금리를 결정할 것이라고 발표했습니다. 이를 비추어 볼 때 올해는 고금리를 유지하기에 부동산경기가 긍정적으로 보이지 않습니다. 하지만 정부의 금리인하를 기대하고 미국이 더이상 금리인상이 없을 것으로 보기에 하반기에는 현재보다는 부동산 경기가 조금 회복할 것으로 보고 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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층수가 4층이 원룸건물도 다가구 주택이 가능한지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대가구주택은 3층 높이로 19가구까지 지을 수 있습니다. 다만 근린생활시설은 층수에서 제외되고, 「건축법시행령」에 의거 지하주차장이나 필로티구조의 주차장은 층수에서 제외됩니다. 현재 신축되는 건물은 1층 바 닥면적의 1/2 이상을 필로티구조로 해 주차장으로 사용, 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는경우, 해당 층을 주택의 층수에서 제외합니다. 그래서 육안으로 보면 4층 높이가 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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