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전용률, 건폐율, 용적률은 무엇을 나타내는지?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.쉽게 풀이하자면 건폐율은 1층짜리 건물을 옆으로 얼만큼 넓게 지을수 있는가?를 판단하며 이는 수평적 규제이고대지 면적이 100평이라고 가정하고, 건폐율이 60프로라고 하면 최대 60평까지 건물을 지을 수 있습니다50프로 라고 하면 50까지 건물을 지을 수 있습니다.건폐율=건축면적/대지면적 ×100용적율은 건물면적을 몇 층까지 지을수 있는가?를 판단하며 이는 수직적 규제라고 보면 됩니다. 대지면적이 100펴이고 바다견적이 80평인 5층짜리 건물은 용적률 400%가 나옵니다. 용적률=지상층 연면적/대지면적×100전용률이란, 아파트 전용면적이 공급면적에서 차지하는 비율입니다. 전용률이 높으면 생활 공간이 넓고,전용률이 낮으면 공용 공간이 많다는 것을 의미합니다.주거전용면적/(주거전용면적+주거공용면적) * 100
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23.03.19
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실거래가신고 제도는 의무적으로 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 매매, 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권,입주권)을 전매하는 계약을 체결한 경우에 신고하여야 합니다. (아파트내 상가의 분양권 전매는 거래신고 대상이 아닙니다./ 주상 복합아파트의 분양권, 입주권 전매시에는 부동산거래신고를 하여야 합니다. 이는 300세대 이상의 주상복합아파트에 해당됩니다.)매매계약 체결일로부터 60일 이내에 신고하여야 합니다. 단, 주택법 제80조의2 에 따른 주택거래신고지역의 주택에 대하여 중개업자가 주택거래계약서를 작성하여 교부한 경우에는 중개업자가 주택거래계약의 체결일로부터 15일 이내 신고하여야 합니다.부동산거래신고는 매매계약을 체결한 물건지의 시·군·구청 거래신고 담당부서에 하시면 됩니다.직거래인 경우 거래당사자 공동으로 서명 또는 날인하여 거래당사자 중 1인이 신고관청에 신고하시면 됩니다. ( 인터넷을 통하여 신고하는 방법도 있습니다. 이 경우 거래당사자 중 1인이 인터넷(http://rtms.mltm.go.kr)을 통하여 신청하고 거래당사자 모두가 전자인증을 하였을 경우 인터넷을 통한 부동산거래신고가 완료됩니다. 다만, 이 경우 방문신고와 달리 대리신고 또는 단독신고는 하실 수 없습니다.중개업자에 의한 중개거래인 경우 반드시 중개업자가 부동산거래신고를 하여야 하며, 거래당사자는 신고의무가 없습니다.부동산거래신고를 한 이후 정정, 변경, 해제 등 신고 가능합니다.
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23.03.19
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특례보금자리론의경우 생애최초 조건 알려주실분?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부모님 자택의 세대원으로 거주하는 경우 특례보금자리론을 이용할 수 있습니다.대출을 신청함에 있어 본인, 배우자 및 세대원 전원의 주택 보유수가 본건 담보주택을 제외하고 무주택임을 확인합니다.본인은 대출실행일로부터 1개월 이내에 본건 담보주택에 전입을 완료하여 전입세대열람표를 은행에 제출하고, 전입한날로부터 1년까지 담보주택에 거주할 것을 확약합니다.
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23.03.19
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오피스텔 구입하더라도 무주택 유지가 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 개별공시지가와 상관이 없습니다.오피스텔의 경우 분양 시 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 구분됩니다.업무용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 그리고 건물부분의 부가세를 환급받습니다. 하지만 거주목적인 임차인이 전입신고를 하는 경우 주택수에 포함됩니다. 주택으로 보는 기간이 10년 동안 유지되고 환급받은 부가세를 다시 부과해야합니다. 그래서 업무용 오피스텔을 소유하고 있는 임대인이 전입신고를 하지않는 조건으로 임차인을 받곤 합니다.주거용 오피스텔은 당연히 주택수에 포함됩니다.
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23.03.19
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전세 끝내고 나갈때 복비관련 궁금증
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약 2년 거주하고 계약만료 6~2개월 전까지 계약갱신에 대한 의사통보를 하면 됩니다. (계약갱신 요구권 행사)계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지에 대한 의사통보를 할 수 있습니다. 그리고 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 임차인이 계약해지의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약종룍 됩니다. 그래서 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 법적으로 계약종료가 되는 것이기 때문에 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
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23.03.19
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안심전세 앱의 정보는 얼마나 정확한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 이용자가 전세계약전 100% 활용할 수 있는 수준이 아닙니다. 1. 시세정보 제공• 1.0 버전에서는 그동안 시세파악이 어려웠습니다.세대·연립주택, 50세대 미만 소형 아파트의 시세를 (수도권부터) 제공합니다.7월 2.0버전으로 업그레이드되면 오피스텔이 추가되고, 광역시로 시세제공 범위도 확장예정•현재 버전에서는 신축주택 준공 1개월 후 시세가제공되고, 2.0버전에서는 준공 1개월 전 잠정시세와 준공 1개월 후 확정시세깡통주택 여부도 진단, 건물 선순위 권리관계, 근저당, 전세보증금 등 정보 입력하면 가능시세조회를 할 때 인근지역 믿을만한 공인중개사와 감정평가사(상담센터)의 전화번호를 표시해 시세 관련 의견가능2. 자가진단 안심전세앱• 산정된 시세를 바탕으로 선순위 권리관계, 근저당, 전세보증금 등 정보를 추가 입력하면 안심하고 전세계약을 할 수 있는지 자가진단 할 수 있습니다.임차인이 검색한 주택의 지역 평균 전세가율과평균 경매낙찰가율 정보로 안심할 수 있는 전세보증금 수준 제시하고, 경매에 넘어갈 경우 손실이 우려되는 금액을 그래프로 제공입력한 전세금과 주택의 시세를 고려해 해당 주택이 HUG 전세보증금반환보증에 가입 가능한물건인지 확인3. 집주인 정보 공개염려되는 집주인의 채무ㆍ세금체납 여부인데 개인정보 보호를 이유로 임차인이 알수가 없었는데,사고 위험이 많은 집주인을 사전에 파악할 수 있도록 합니다.집주인의 과거 보증사고 이력HUG 보증 금지 여부악성임대인(HUG 집중관리다주택채무자) 등록 여부임대인의 체납이력 제공집주인의 체납이력은 7월부터 국세청 서버와 연계방식으로 앱 화면에 제공할 계획4. 정보 제공 방식• V1.0은 집주인이 앱에서 본인 정보를 조회한 후폰 화면을 통해 임차인에게 보여주는 방식•v2.0은 임차인이 임대인에게 정보 조회 권한 요청을 보내면 동의 클릭하면 앱 화면에 확인가능•v3.0은 집주인 정보 공개관련법안 통과 이후 동의없이 임차인이 악성임대인 명단 등을 조회기능추가할 계획정부가 전세사기를 막겠다고 내놓은 앱이지만 실효성이 떨어진다는 불만이 있습니다.직접 사용자들의 불만은 시세정보 등은 연결된 웹페이지 등에서 입력한 뒤에 확인이 되는 쉽지가 않다는 것입니다. 거주하고 있는 집을 입력하면 공개대상이 아니거나검토중입니다라는 문구만 제공할뿐입니다.아직은 불안정한 시스템으로 사용자들의 불편하고원하는 정보를 얻지 못하는 경우가 많습니다.집주인이 정보공개를 동의를 해야 가능한대 임대인이 적극적으로 해주기란 쉽지가 않을 것입니다.이에 대한 개선은 7월 출시 예정인 2.0버전으로 수도권 소형주택에서 광역시 오피스텔까지 확대될 예정입니다..임차인이 정보조회하면 임대인이 동의하고 확인하는 방식입니다.임대인이 자발적인 정보공개도 쉽지 않을 것이고,앱이용에 서툰 어르신들이 집주인들에게도 한계가있을것입니다.안심전세앱을 믿고 바로 확인하는 시스템이 먼저 우선 되어야 할 것으로 보입니다.
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23.03.19
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청약 당첨 후 청약 포기시 다음엔 아예 기회가 사라지는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재당첨제한청약 재당첨 제한기간은, 지역에 따라서 다르게 적용되는데, 기준은 당첨자발표일로부터 시작됩니다.1. 투기과열지구, 분양가 상한제 적용 주택은, 10년간 청약이 제한됩니다.2. 청약과열지구 ( 조정대상지역 )은, 7년간 청약이 제한됩니다.3. 투기과열지역 정비조합, 토지임대주택은, 5년간 청약이 제한됩니다. (*부부가 한세대로 묶인 경우, 남편 청약 통장으로 청약 신청을 하여 당첨 후 취소를 했을 경우, 아내의 청약 통장도 역시 청약 재당첨 제한을 적용 받게됩니다.)주택청약통장 재사용 금지청약일에 청약 신청을 해서 당첨자 발표일에 동, 호수가 당첨되었을 경우 정당계약일에 모델하우스를 방문하여1. 계약을 하거나2. 계약을 안 하거나상관없이 일단 한번 당첨된 주택청약통장은, 더이상 재사용이 불가능합니다.청약통장 해지 시기는, 당첨 후 포기를 하든, 계약을 진행하든 해지를 해야합니다.이후 다시 청약을 하시려면, 기존의 은행에 가셔서 주택청약통장을 해지하고, 새롭게 청약통장을 다시 만드셔야됩니다.새롭게 만든 청약통장이 1순위 요건이 되려면,1해당 지역의 기간을 충족해야하고, 2 1순위 금액을 충족해야됩니다.특별공급 당첨 제한만일 청약신청이 특별공급에 청약 후 당첨되었는데, 취소, 포기할 경우에는, 다시는 특별공급으로 청약을 신청할 수 없습니다.일생에 딱 1번만 주어지는 특별공급 청약 기회가 영영 없어지는것입니다.
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23.03.19
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임대차보호법으로 전세 재계약 중입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지 의사통보할 수 있습니다. 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약종료 되기때문에 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
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23.03.19
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혹시 재개발 과정에 대해서 잘 아시는 분 계신가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재개발은 꽤 오랜 시간이 소요되는 작업입니다.사실 빨리 추진하기만 한다면 기간이 상당히 단축되기도하는데, 여기에서는 일반적인 기간을 살펴보면,정비구역지정 조합설립인가: 2~5년시공사 선정~조합원 분양 : 1~3년관리처분인가~착공 : 1~2년일반분양~준공 및 입주, 청산까지 : 3-4년짧으면 7년. 길면 14년까지도 걸리는 아주 긴 사업이 바로 이 재개발 사업이 되겠습니다.얼마나 빠르게 조합설립까지 가는가? 얼마나 빠르게 관리처분인가까지 받는가가 사업의 기간을 결정할 중요한지표가 되는데, 이는 정책적인 방향과도 잘 맞아 떨어져야 하는 부분도 있어서 실제 소요기간은 매우 예측하기어려운 측면이 있습니다. 늘어지기 시작하면 한정이 없습니다.정비구역 지정 후 준공까지를 하나의 사이클로 보았을때는, 재개발의 전 과정에 소요되는 기간을 뜻합니다. 위에서 말씀드린 바와 같이 길면 10년 이상이 걸리기도 하는지난한 과정이 되겠습니다. 7년 이내에 모든 절차가 마무리되는 경우도 왕왕 있습니다.따라서 이를 단정적으로 몇년 걸려요. 라고 말씀드리기는 어렵고, 얼마나 탄력을받아서 빠르게 움직이는가를 잘 살펴보셔야 어느정도 시간이 소요될 지 대략 감을 잡을 수 있을것 같습니다.
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23.03.19
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전세 재계약후 2년뒤 갱신청구권 또사용 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2+2년, 2+묵시적갱신2+2년 기간 동안 계약을 갱신할 때 임대료를 5% 이상 올릴 수 없습니다. 인상률은 지자체에서 더 낮게 설정할 수도 있습니다. 집주인이 전세를 월세나 반전세로 바꿀 때도 5% 임대료 상한이 적용됩니다.집주인이 법 통과 이전에 미리 임대료를 대폭 올리는 갱신계약을 체결했더라도 기존 계약 기간이 남아있다면 구제받을 수 있습니다. 갱신임대료에서 5% 인상분을 뺀 나머지 금액은 돌려받을 수 있습니다. 하지만 4년 임대기간을 다 채우고 새로운 세입자를 구한 경우나 기존 세입자가 '2+2년' 기간이 지나고 신규 계약을 체결하는 경우에는 별도의 임대료 규제를 하지 않습니다.법무부 관계자는 2+2년' 기간 안에 계약을 갱신할 때 5% 상한이 적용되는 것으로 기존 세입자의 경우에도 이 기간이 지나면 5% 상한이 적용되지 않는다고 설명했습니다.
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