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월세집 사는데 책임소재가 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차목적물에 하자가 발생시 바로 임대인에게 알리기 바랍니다. 그래서 상황설명을 잘 하고 비용부담에 대해서도 물어보아야 합니다. 타일이 떨어지는 경우 임차인이 고의나 실수로 떨어뜨리는 것이 아니고 소규모 수선은 임차인이 부담해야 하지만, 타일이나 보일러 교체 등 대규모 수선은 임대인에게 수선 의무가 있습니다. 임차인의 과실 입증하지 못하는 경우 구조적인 하자로 인한 수선은 임대인이 책임져야 하는 사안으로 보입니다.
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부동산
23.01.29
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아파트 피붙이는게 뭔가요???
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일반적으로 아파트의 분양가와 실제 거래가가 차이가 나기 때문에, 분양권을 획득하여 아파트를 분양 받은 뒤 바로 팔아서 시세 차익을 챙기는 경우도 많습니다. 이것이 더 바뀌어서, 분양권을 획득하자마자 즉시 '예상되는 시세 차익' 만큼의 웃돈을 얹어서 분양권 자체를 팔아 버리고자 하는 사람도 있다. 이때 붙는 웃돈을 속칭 '프리미엄' 더 줄여서 '피(P)' 라고 부릅니다. 이때 붙게 되는 웃돈은 경우에 따라 천차만별인데, 적게는 몇백만원에서 많게는 억 단위까지 올라간다. 또한 이후에 발생하는 호재나 악재에 따라 크게 요동치는 경우도 있습니다.그런데 때로는 분양가와 거래가가 별 차이가 없을 것이라고 기대되는 경우도 있고, 심지어 거래가가 더 낮아질 것이라 예상하는 경우도 있다. 이런 경우는 '무피(無 프리미엄)' 이나 '마피(마이너스 프리미엄)' 같은 용어가 쓰이기도 한다.
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부동산
23.01.29
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월세계약시 등기부등본에 표시되지 않는 호수는 괜찮을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집합건물' 이라 함은 법률 상 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 의 적용 대상인 부동산을 말합니다.즉, 1개 동의 건물이더라도 구조상 구분된 수 개의 부분이 각각 독립적으로 사용될 수 있어야 됩니다. 쉽게 말해 아파트, 빌라, 다세대 주택 등 한 건물에 각 호수마다 소유자가 존재하여 각 호수마다 등기부가 존재 합니다. 등기부 지번 검색하시고 동,호수도 지정해서 검색해보시기 바랍니다. 각 호수마다 등기부가 존재하기 때문에 당해호수 등기부에 권리를 분석하면 됩니다.
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23.01.29
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부동산 계약서의 특약이 법적 효력이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.자세한 특약사항 내용을 확인할 수 없지만 보통 문제가 되는 조항은 권리금 포기 조항, 계약갱신 포기 조항 등과 같이 임차인의 권리를 포기하도록 유도하는 조항입니다. '임차인은 현 계약이 끝나면 재계약 없이 명도한다.', '재건축 시 조건없이 명도한다.', ' 임차인은 시설물 등에 대한 권리를 주장할 수 없다.', '권리금은 인정하지 않는다.' 등과 같은 내용이 계약서 상 특약에 명시되어 있다면 임차인에게 불리한 강행규정으로 무효를 주장할 수 있습니다.상가임대차보호법 제15조를 살펴보면 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 상임법은 임의규정이 아닌 강행규정이기에 위와 같은 내용을 상가 임대차 계약 특약사항에 명시했다고 하더라도 해당 내용이 법에 위반되며, 임차인에게 일방적으로 불리하게 적용되는 내용이기에 무효함을 주장할 수 있는 것입니다.아무런 내용이나 계약서에 담아도 된다고 해석하는 것은 옳지 않습니다. 임차인 입장에서는 불리하다고 느껴져도 재판부가 제3자의 시선에서 봤을 때는 일방적으로 불리한 내용이 아니니 효력이 있다고 판단할 수도 있고, 이처럼 해석이 나뉠 수 있는 부분에 대해서는 임차인과 임대인의 약속으로 작성된 내용을 지킬 의무가 더 우선적으로 있다고 판단할 가능성이 있기에 주의하셔야 합니다.제일 좋은 방법은 문제가 생긴 이후에 해결하려 하기보다는 계약서를 작성할 때 최대한 문제가 될만한 조항은 짚고 넘어가는 것이 좋겠습니다. 가능한 불리한 내용은 삭제를 요청하고 어렵다면, 수정을 하는 것이 좋겠습니다.
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23.01.29
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전세보증보험은 모든 건물에 다 가입이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택도시보증공사 (HUG) 기준입니다. 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 전세계약서에 공인중개사 날인과 확정일자(주택임대차계약 신고필증으로 대체 가능) 확인 가능 해야함- 갱신계약의 경우 최초 작성한 계약서에 공인중개사 날인이 있다면 공인중개사날인 생략 가능- 갱신계약의 경우 최초 전세계약서를 포함하여 제출보증대산 주택 단독.다가구,다중,연립.다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트※ 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인 설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.※ 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.보증한도 주택가격 – 선순위채권 등※.선순위 채권 등 : 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권( 등기부등본의 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인해야합니다.)- 단독,다중,다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 이내일 것Ex) - 전세보증금 5억, 선순위채권2억, 주택가격 6억인 경우 : 전세보증금 5억 + 선순위채권 2억 > 주택가격 6억 ▶ 가입불가 - 전세보증금 6억, 선순위채권 0원, 주택가격 6억인 경우 : 전세보증금 6억 = 주택가격 6억 ▶ 가입가능 - 전세보증금 7억, 선순위채권 0원, 주택가격 6억인 경우 : 전세보증금 7억 > 주택가격 6억 ▶ 가입불가*단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한금액이 주택가격의 80% 이내일 것등기부등본상 확인사항① 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것 ☞ 등기부등본의 갑구를 확인해주세요.② 선순위채권이 주택가격의 60% 이내일 것 ☞ 등기부등본의 을구를 확인해주세요.③ 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것건축물대장 확인사항축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외)
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23.01.29
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집을 언제 어디를 사는게 좋을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.자금여력이 된다면 수성구에 아파트를 사는 것이 가장 좋지만 자금 여력이 안 된다면 달구벌대로를 낀 역세권 아파트가 낫습니다대구는 아파트 필요공급량 1만2천여세대 정도인데 23년 3만 6천 여세대 , 24년 1만 6천 여세대로 필요 공급량을 훨 씬 뛰어 넘습니다. 그래서 24년까지 기다리면 되겠네라고 할 수 있지만, 가장 많았던 2018년 1만3천 여 곳 인허가와 비교 했을 때 2022년 1만여 곳에 인허가를 했었습니다. 이 숫자는 2018년 2017년 다음으로 많은 인허가 숫자입니다. 인허거 숫자가 많다는 것은 착공물량이 많습니다. 2017년 2018년 인허가 물량이 현재까지 쌓여서 공급이 많아 지고 있는데 2022년 인허가 물량과 2023년 2024년 미분양까지 겹쳐서 생각한다면 2024년 이후까지도 아파트 공급이 많다는 것을 예상할 수 있습니다. 인허가 후 3년~5년 후 입주를 하는 것을 생각한다면 24년 이후 25년까지 계속 대구부동산 시장을 지켜봐야 할 것으로 보입니다.
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23.01.29
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잔금을 차일피일 미루어요 계약 해지. 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중도금 지급 후라면 계약금 포기 또는 계약금 배액상환으로 계약 해제는 불가능합니다. 다만, 아래의 3가지 계약파기 사유 중 중도금 지급 후에는 계약에 문제가 있는 경우, 상대방의 동의를 받은 경우 계약해제가 가능합니다.중도금 입금 후에는 계약금을 이용한 해제는 불가능하고, 계약상 무효, 취소 등 하자가 있거나 상대방이 계약 위반 행위를 한 경우 무효, 취소, 해제를 할 수 있으며, 상대방과 합의하여 해제하는 것도 계약자유의 원칙상 가능합니다.계약상 문제 있어 계약을 파기하는 경우법에서 정한 문제가 있는 경우무효취소상대방이 계약을 위반한 경우법정 해제(채무불이행)이행지체이행불능불완전이행이행거절약정 해제(계약상 해제권 유보)상대방의 동의를 받아 계약을 파기하는 경우합의 해제계약해지 통보는 문자, 카톡, 공문, 내용증명 양식을 이용하면 됩니다. [계약해지 내용증명]이라 제목이 아니라, 해지는 기존 효력은 그대로 두고 장래에 구속력을 받지 않겠다는 것이어서 지금까지 계약에 의해 진행됐던 것들을 모두 소급적으로 소멸시킬 예정이라면 해지가 아니라 해제여야 합니다. 계약해제 내용증명내용증명을 받지 않는 다면 공시송달로 해야합니다.
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23.01.29
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전세계약연장 관련 문의드립니다!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약 (2년) 후 묵시적 갱신(2년) + 계약갱신 요구권 행사로 계약갱신(2년)이 가능 합니다. 임차인은 1년 미만 계약 시 2년을 주장할 수 있고 , 1년을 주장할 수 도 있습니다. 묵시적 갱신 기간 중 계약만료 2개월 전 임대인이나 임차인이 계약에 대한 의사통보를 한다면 계약갱신이 되는 겁니다. 만약 본인이 계약만료 2개월 전까지 동일조건 1년 더 연장할 수 있냐고 물어만 봤고 계약 연장에 대한 의사를 밝히지 않은 상태에서 의사통보기간이 지난다면(임대인도 아무런 의사통보 없음) 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행되서 별도로 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 계약갱신의사를 밝혔고 이전 계약과 계약조건이 동일하다면 계약서를 별도로 작성하지 않아도 됩니다.
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23.01.29
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원룸 계약기간전에 이사가는데 보일러를 켜두고 있으라고 하는데?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지시 새임차인을 구하기 전까지 계약기간 내 본인이 거주하는 것이기 때문에 월세와 공과금을 부담해야 합니다.요즘같이 기온이 영하로 떨어지는 경우에 보일러배관이 얼어 새임차인이 이사한 후 수도를 이용할 수 없을 수 있습니다. 외출로 해두시거나 시간설정이 되면 시간 설정으로 수도관이 어는 것을 방지하면 됩니다. (겨울철 공실일 경우 임대인이 보일러를 켜두어 수도관이 얼지 않도록 하면 공과금은 임대인이 부담합니다.)
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23.01.29
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전세계약갱신권 사용했는데 계약종료되고 전세가 하락하면 집주인과 다시 전세가 낮춰서도 거래 가능하겠죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사시 보증금 감액청구를 하지않았다면 보증금 감액청구를 하여 임대인과 협의하여 보증금을 인하하시기 바랍니다. 임차인은 임대차계약의 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제7조제1항 전단).임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 감액청구를 할 수 있습니다
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