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경매에서 낙찰받은 아파트에 현재 세입자가 살고 있는데..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.말소기준권리(저당,근저당,가등기,압류,가압류.경매개시등기 등) 이후 대항력(전입신고+이사)요건을 갖춘 임차인은 인수대상이 아니기때문에 보증금을 반환없이 이사내보낼 수 있습니다. 하지만 임차인은 억울하다며 이사를 가지않습니다. 그래서 보통 이사비용 또는 이사비용+중개보수를 주는 조건으로 협의를 봅니다. 그래도 안된다면 명도소송을 해야합니다.
경제 / 부동산
23.01.04
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부동산에서 복비는 최대 어느정도를 받나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.환산보증금×요율=중개보수환산보증금=보증금+(월세×100)*환산보증금이 5,000만원 미만일 경우 보증금+(월세×70) 로 계산5천만 원 미만 0.5%원(상한액20만원)5천만 원~1억 원 0.4% (상한액30만원ㅣ)1억 원~ 6억 원 0.3%6억 원~12억 원 미만 0.4%12억 원~15억 원 미만 0.5%15억 이상 0.6%*부가세별도 일반과세자 10% 간이과세자 4%
경제 / 부동산
23.01.04
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임대차 묵시적 갱신시 계약기간은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적 갱신시 전 계약과 동일한 조건으로 진행 됩니다. 그리고 주택임대차보호법상 묵시적갱신시에도 1년 미만의 계약이라도 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.04
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부동산 직원이면 모두 중개인인가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 소지하여 부동산에 소속되어 일하는 사람을 소속공인중개사라고 부르고,공인중개사 자격증을 소지하지 아니하고 부동산에 소속되어 일하는 사람을 중개보조원이라고 부릅니다. 중개보조원이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개대상물에 대한 현장아내 및 일반 서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말합니다. 방 승계시 문제 될 것이 없습니다.
경제 / 부동산
23.01.03
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부동산 직원이 집주인인경우에대해
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사법은， 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지하고 있고(법33조 1항 6호)， 이를 어긴 경우에는 형벌(3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금)에 처하도록 규정한다(법48조 3호). 이러한 처벌 규정을 둔 취지는， 공인중개사의 직접거래를 허용할 경우 중개업자 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는 데 이용함으로써 중개의뢰인의 이익을 해하는 일이 없도록 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다는 것이다. 이에 더하여， 시ㆍ도지사는 소속된 공인중개사가 직접거래금지를 위반하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있고(법36조 1항 7호)， 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다(법38조 2항 9호).공인중개사 본인이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 경우를 금지하는 것이므로， 거래 상대방에게 별도로 공인중개사가 있거나， 공인중개사 본인이 아니라 자신의 중개보조인과 거래 의뢰인 사이를 중개하는 경우에는 법이 금지하는 영역이 아닙니다. 매매의 경우 공인중개사가 직접 거래하여 중개보수를 취할 경우 공인중개사법에 어긋난 행위로 판례에 나오지만 공인중개사의 부동산을 임대로 손님에게 중개보수를 받을 경우에 대한 판례가 없습니다. 하지만 이 또한 직접거래로 이득을 취하는 행위로 볼 수 있으므로 금지 행위로 판단됩니다. 혹시 중개보수를 부동산관리인이자 부동산 소유자에게 중개보수를 지급했다면 법에 어긋난 행위 입니다. 공인중개사 자격증이 없이 부동산 사무실에 소속되어 일하는 사람을 중개보조원이라고 합니다. 중개보조원은 중개대상뭉에 대한 현장아내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말합니다.승계해도 문제 없습니다.
경제 / 부동산
23.01.03
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1년 월세 계약 묵시적 갱신인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 계약이 한달하고 며칠 남은 시점이므로 동일 조건으로 자동 계약연장 되는게 아닌가요?본 글로 비추어 보면 묵시적갱신이 되었습니다. 계약만료일 이후 전계약과 동일 조건으로 다시 계약이 진행됩니다.2. 계약이 자동연장 되는 경우, 계약서를 별도로 작성하지 않는 것인데 확정일자를 변경하지 않아도 추후 문제가 되지않나요?(임대차 보호 변제금을 돌려받을때 계약서와 실제 거주기간이 달라 변제금을 못받는 등의 영향이 있는지요..?)묵시적갱신의 경우 임대인과 임차인 모두 의사통고가 없었고 전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행되기 때문에 계약서를 따로 작성 하지 않아도 됩니다. 그리고 전에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지되기 때문에 또 다시 확정일자를 안받아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.03
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1년 이상 월세가 연체중인데 강제퇴거 될수도 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집주인이 명도소송 진행시 기간이 걸리지만 강제집행권원이 떨어지면 이사나가야 합니다. 주인이 보증금에서 제하고 나머지 월세 미납분을 청구할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.03
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계약 만료 1개월 전 인상 통보가 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적 갱신시 전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행되므로 월세인상이 안됩니다. 그리고 주택임대차 보호법상 1년 미만의 계약은 2년을 주장할 수 있습니다. 그리고 5% 이내 인상은 계약갱신 2년 이후에 가능합니다. 그래서 임대차보호법상 2년 동안 임차인은 거주할 수 있고 다음 계약갱신 시 5%이내로 협의하여 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.03
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원룸 월세계약 1년하는데 조금 일찍 나가 달라 합니다. 이경우 월세는 전부 내야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 본인이 1월 17일에 퇴거한다는 거에 동의한다면 거주하고 이사가기 전 집주인에게 물어보시기 바랍니다. 임대인이 일수비례로 해준다고 한다면 1월당 월세를 선불로 낸후 임대인이 보증금을 반환할 때 일수를 산정하여 보증금과 같이 반환합니다.
경제 / 부동산
23.01.03
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미성년자 집 계약 시 보호자가 필요할 텐데 형이랑 같이 가도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법정대리인의 동의 하에 계약을 체결해야 합니다. 계약금과 잔금(나머지 보증금)은 부모님 명의로 계좌이체를 함으로써 동의 및 승인이 증명됩니다. 계약은 본인 명의로 계약서를 작성하고 본인이름으로 전입신고과 확정일자를 받으면 됩니다. 그래야지 법의 보호를 받아 보증금을 지킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.03
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