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월세인데누전차단기수리하면비용은누가부담해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.별비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 고칠 수 있는 부분 건전지교체, 전등교체, 변기커버교체, 샤워호스 및 헤드교체, 쉬운 수전교체, 방문손잡이교체 등은 임차인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 해야 합니다. 집 내부 전기쪽 문제와 누전차단기 불량으로 누전차단기를 교체하려면 전기업체를 불러야 합니다. (전기쪽 이해도가 있고 무서워하지 않는 사람은 큰 비용을 들이지 않고 교체 가능) 이때 발생하는 수리비와 출장비는 임대인이 부담해야합니다. 임차인이 비용을 부담했다면 비용을 청구할 수 있고, 수리요청에도 임대인이 수리를 하지 않으면 계약해지를 할 수 있습니다. (판례)임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).
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23.12.20
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월세로 4년째살고있는데 갱신권한번사용했고요 다음계약은어떻게진행될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약을 하고 2년이 지나면 계약갱신을 행사할 수 있고 계약갱신 요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 그리고 계약갱신 시 임대료를 5% 또는 5%이내로 인상 할 수 있습니다. 계약갱신요구권 1회를 행사하고 4년이 지난 후 계약갱신을 할 수 있습니다. 이 때는 새로운 계약으로 진행이 되기 때문에 임대료에서 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.
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23.12.20
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원룸 옥상에 우수관누수로 벽지가 훼손되면 어떻게 요구를 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 고의 또는 과실로 벽지늘 찢었다면 임차인이 비용을 부담하여 원상복구를 해야하지만 주택구조상의 문제로 인한 누수가 발생하여 벽지가 훼손된 것은 임대인이 비용을 부담하여 도배를 해야 합니다. 이미 친구분이 벽지상태를 통보했고 임대인은 이부분을 알고 있을 것이고 친구분이 퇴거를 하면 도배를 교체할 것으로 보입니다. 정확하게 알고 싶다면 임대인에게 도배 비용부담에 대해서 물어보아야 합니다.
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23.12.20
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임차인의 보일러 교체 요구에 대한 대응 질문드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보일러 사용한지 25년 정도 되었다면 노후화가 되어 고장이 날 때가 되었습니다. 보통 보일러 수명이 7년~10년으로 봅니다. 그리고 보일러 수리 및 교체는 임대인이 비용을 부담해야 합니다. 판례에서 임대인의 비용부담으로 명시해 놓았습니다.●난방시설(보일러)의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).
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23.12.20
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묵시적갱신중 이사할때 중개수수료?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지효력이 발생하여 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 보증금을 반환해야하고, 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.계약서에 계약종료 전 계약해지 시에 대한 내용이 있더라도 묵시적갱신 중 계약해지 시에는 유효하지 않습니다.
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23.12.20
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가계약금은 보통 실제 가치의 10%로 정해지나요? 그리고 가계약에 특약도 넣을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 매매계약을 체결할 때, 정식계약을 체결하기 전에 여러 가지 사정으로 가계약서란 내용의 문서를 작성하거나 그런 가계약서 작성없이 구두로만 계약하기로 하고 가계약금이라는 명목으로 매매대금에 비해 소액의 금전이 수수되는 사례가 많습니다. 이러한 예비적인 계약을 ‘가계약’이라고 하고, 그때 주고받는 소액의 금전을 ‘가계약금’이라 통칭합니다.보통 가계약금은 매매가액의 5%정도로 협의합니다. 법적으로 정해놓은 금액이 없어서 매도인과 매수인이 협의하면 됩니다.
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23.12.19
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이전 임차인이 변경한 인테리어도 원상복구의 범위에 들어가나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원상복구의 범위는 임대인과 임차인의 약정이 있다면 약정의 내용이 우선합니다. 약정이 없다면 임차인의 회복범위는 입점 당시의 상태를 기준으로 원상회복을 해야 하며 입증 당시 상태에 대한 입증책임은 임차인에게 있습니다.대부분 공실에서의 입점은 입점 당시를 원상복구의 기준으로 판단합니다. 시설이 돼 있는 상가의 경우는 자기가 설치한 시설물까지만 철거하면 됩니다. 전 임차인이 설치한 시설물은 철거할 필요가 없습니다.대부분 상가 건물 임대차 계약서에는 계약 종료 시 원래대로 복구한다는 내용만 있습니다. 상가 원상복구 기준과 관련한 내용은 보통 계약서에 명시되어 있는 경우가 대부분이지만 표준 계약서는 별다른 내용 없이 계약하거나 다양한 해석이 가능할 수 있는 모호한 내용이 기재되어 있는 경우가 있습니다. 따라서 사전에 건물의 상태를 확인하고 목록과 범위를 구체적으로 계약서에 반영하는 것이 필요합니다.향후 분쟁을 차단하기 위해서는 계약서를 작성할 때 원상복구 범위, 시기 등 항목에 대해 구체적이고 상세하게 작성하는 것이 중요합니다. ☆민법제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.기존 임차인이 설치한 시설이 있는 경우 원상복구의 범위는 어디까지인지 살펴보면판례에서 상이한 결과가 나왔는데, 이를 살펴보면,[대법원 90다카 12035 판결]임차인A씨는 기존임차인이 설치한 시설 등에 대한 부분에 대하여는 원상복구의무를 부담하지 않기 때문에, 본인이 설치/개조한 시설에 대해서만 원상복구의무가 있다고 볼 수 있습니다. (다만, 임대차계약서에 기존임차인이 설치한 시설 등에 대한 원상복구를 어떻게 할지 구체적으로 정한 사항이 있다면 그에 따라야합나디) [대법원 2017다 268142 판결] 전 임차인으로부터 커피전문점 영엉을 양수하고 임대차하여 사용하다 임대차가 종료한 사안에서, 전 임차인이 설치한 것이라도 현 임차인이 철거하여 원상으로 회복할 의무가 있다 는 것입니다. 결론만 놓고 보자면 첫번째 판례와 다른 판결이라 의아하실 수 도 있습니다.첫번째(무도유흥음식점) 판례의 경우 이미 무도유흥음식점으로 운영되었던 점포이기는 하나, 현 임차인이 임대인으로부터 임차 후 상당 부분 새로 개조하여 사용하였고 전 임차인과 현 임차인 사이의 사업권 양도 등의 관계가 나타나 있지 않아 별도의 임대차 계약으로 볼 수 있습니다. 이 경우 기존 임차인이 설치한 시설 등에 대해서는 원상복구의무를 부담하지 않는다는 판결이 나왔습니다.두번째(커피전문점 판례)의 경우 임대차계약서 상 신규임차인의 원상복구의무가 기재되어 있었습니다. 또한 기존임차인으로부터 영업 양수가 이루어져 커피전문점을 운영(기존 인테리어, 동일 상호)하였기때문에 기존 임차인이 설치한 시설물에 대해서도 신규임차인이 원상복구할 의무가 있다 하였습니다.
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23.12.19
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안녕하세요, 상가 임대차 계약 후 세입자가 월세가 연체되면 계약해지 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 상 3기에 달하는 차임 연체시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다.이 때 3기차임에 달하는 연체는 연속하여 3달일 필요가 없고 간격을 두더라도 3개월치의 월세금액의 미납이면 됩니다. 임대인이 계약해지 전 임차인이 일부금액을 송금하여 3개월치 금액이 되지 않는다면 계약해지를 할 수 없습니다.
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23.12.19
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부동산 전세사기를 막기 위한 개인적인 노력은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.사기꾼이 마음먹으면 사기를 칠 수 있고, 시간이 지나보면 돌이킬 수 없는 상황이 됩니다.가장 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 보증보험에 가입하는 것입니다. 그리고 주변 전세시세와 매매시세를 확인해야 합니다. 비슷한 평형대나 주택시세와 비슷한 가격대인지 확인합니다.대출(등기부상 채권최고액)+총보증금(본민보증금)이 매매 시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.전세가격과 매매가격이 똑같거나 비슷하면 임대인이 갭투자용으로 취득했을 가능성이 큽니다. 임대인이 본인 현금을 많이 부담하지 않고 취득하지 않아서 임차인과 임대차계약을 체결하고 계약종료 후에 반환할 보증금이 없을 수도 있습니다. 부동산 호황기가 아니면 최대한 피하는 것이 좋습니다.
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23.12.19
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월세 들어가는데 집주인 없이 계약이 가능한건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 다른 지역에 거주하여 근처 부동산에 관리를 맡겨 놓기도 합니다. 그래서 임대차계약을 할 때 부동산은 대리인으로 계약서에 도장을 찍을 수도 있습니다. 계약서를 작성하는 날 임대인과 영상통화 또는 전화(녹음)를 하여 임대인의 인적사항과 송금 시 송금 확인을 하는 것이 좋습니다.
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23.12.19
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