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전세권을 설정하는 것과 전세 보증보험을 들어가는 것 중 어떤 것이 더 좋은 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권설정 전에 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않으면 전세권을 설정할 수 없습니다. 그리고 전세권설정을 하면 전세권설정 비용이 발생하는데 보통 임차인이 원하는 경우 임차인이 임대인의 비용까지 부담합니다.전세보증보험은 계약종료 시 임대인이 보증금 일부 또는 모두를 반환하지 않을 경우 1개월 뒤에 이행청구를 신청하여 보증기관으로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이행청구 신청이 받아들여지면 매달 보증료를 납부해야하지만 안전하게 보증금 모두를 받을 수 있습니다. 전세권설정을 하더라도 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 경매신청을 할 수 있지만 말소기준권리와 권리순위에 따라 배당되기때문에 보증금을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다. 경매가 진행하여 낙찰이 될 때까지 상당 기간이 소요될 수도 있습니다. 전세권설정과 보증보험가입을 비교하여 본인 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 것은 보증보험입니다. 보증보험 가입조건과 보증보험 이행청구에 대해서 상세히 알아보시고 가입하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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가게(식당)를 인수할때 통상 시설물에 대한 감가삼각은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이론상으로는 1년에 30%씩 감가 되어 3년이 지나면 시설물에 대한 권리금이 적습니다. 하지만 이론상일뿐 실무에서는 양도하는 사장님의 의견이 많이 반영되기에 시설물의 30%씩 감가된다고 보기 힘듭니다. 시설권리금뿐만 아니라 영업권리금, 바닥권리금도 있어 이 세가지를 하나로 권리금으로 칭하여 권리금 가격을 제시하기도 합니다. 양도하는 사장님과 양수하는 사장님이 권리금에 대해서 협의가 필요합니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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전세계약 잔금을 치룰때 주의사항이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.※매수인체크사항1. 이사예약이사예정지의 관리사무소에 미리 전화해서 이사날을 알립 니다. 그래야 이사당일 이사차량 정차할곳을 미리 마련해 줍니다. 때로 엘리베이터 보양작업이 필요할때도 있습니 다. 보양시 비용이 발생하는 경우도 있습니다2. 도시가스예약이사 당일 도시가스 예약을 미리해두세요 경산지역의 대성가스는 3일전까지 예약하면 됩니다.3. 인터넷 정수기 유선티비 에어컨등도 미리 이전예약합 니다4. 계좌이체한도 체크체크잔금을 치를때 계좌이체를 하게됩니다 계자이체한도를 미리 은행에 확인하세요.일일이체한도와 1회이체한도 등이 있습니다.5.대출신청잔금을 치를때 대출실행을 하게 되기도합니다.대출은 미리 1달에서 2달전에 신청하고 잔금일과 시간을 은행측에 전달해놔야 합니다. 대출이 제대로 실행되지않아서 잔금날 곤혹을 치른분의 이야기를 들은적 있습니다.6.집내부확인집 내부에 하자가 있는지 없는지 꼼꼼히 살펴봅니다. 하자담보책임은 매도인이 알면서 계약시 매수인에게 알리지 않았다가 추후에 매수이이 알게 되어 매수인은 수리 비용을 요청할 수 있습니다. 이 때 매수인이 안 날로부터 6개월 이내 요청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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전세집 전기 설비 문제로 특정 구간 전기 고장 시 집주인의 역할은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전기공사의 경우 쉬운 공사가 아니고 건물의 주요 구성부분의 대수선이 필요하여 임대인이 비용을 부담하여 수리를 해야 합니다. 임차인이 수리요청을 했는데 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).그리고 손해배상에 이사비용 또는 중개보수를 청구해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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월세가 밀릴경우 세입자 동의없이 보증금에서 차감해도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인과 카톡 또는 문자, 전화(녹음)로 대화하여 밀린월세는 보증금에서 차감하는 것에 협의하고 임차인의 동의를 받는 것이 좋습니다.그리고 2기차임 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있고, 임차인의 계약갱신요구권행사에 거절할 수 있습니다. 2기 차임 연체는 2달치 월세 금액 연체를 의미하고 예를 들어 4월, 5월 연달아서 미납하는 것일 필요가없습니다. 월세가 30만원이라면 4월에 30만원 미납, 5월 30만원 지불, 6월 30만원 미납일 경우 또는 4월 20만원 지불, 5월 미납, 6월 30만원 지불, 7월 20만원 지불, 8월 10만원 지불했을 경우에 2기차임연체에 해당합니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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근저당이 없는 다가구주택입니다 강제경매개시중?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 등기부 상 말소기준권리(저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정 등)가 없다면 추후 말소기준권리가 등기부에 설정되어 경매로 넘어가게 될 경우 임차인들은 모두 말소기준권리보다 선순위여서 유찰되지 않아 낙찰가가 임차인들의 총 보증금보다 크다면 모두 보증금을 배당받을 수 있습니다. 임차인의 우선순위에 따라 배당을 차려대로 받습니다. 또는 말소기준권리보다 선순위 임차인은 배당신청을 하지 않고 계약종료시에 낙찰자(새임대인)으로 부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 말소기준권리보다 선순위의 배당신청 하지 않은 임차인은 낙찰자가 인수해야 할 대상입니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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집 구매 시 34평이랑 40평이 큰차이가 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건축물대장으로 전용면적과 공용면적을 비교해보시면 됩니다. 건축물의 종류(집합건물,다가구주택,다세대주택 등)에 따라 다를 수 있습니다. 관리비와 재산세에서도 차이가 납니다. 관리비는 지분비율에 의해 산정되기에 40평의 소유자가 관리비를 더 지불합니다. 공시지가로 산정하기에 같은 아파트의 경우 34평보다 40평이 공시지가가 더 높습니다. 그래서 40평이 재산세가 더 나옵니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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거실바닥 하자시 전 세입자에게 청구 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.바닥에 코팅된 것은 일상생활을 하면서 자연스럽게 벗겨지는 것으로 임차인이 복구하지 않아도 되는 부분입니다. 다른 예로 바닥의 찍힘의 경우 판례에서 작은 찍힘이나 기스는 일상생활에서 발생하는 자연스러운 것으로 임차인이 비용을 부담하여 원상복구를 하지 않아도 된다고 했습니다. 이런 부분은 개별적이고 구체적으로 판단해야하기에 손해배상청구나 소송을 통해 정확하게 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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처음 부동산 계약할때 확정일자받았는데 가격내려 재계약하고 다시 확정일자 받아야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 전세보증금을 낮춘다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지되고 이전의 보증금이 갱신시 보다 커서 갱신시 보증금을 포함하게 되며 확정일자를 다시 받으면 새로 확정일자를 받은 날부터 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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전세계약 보증보험 들기가 어려운가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금2천만원이 안전하다고 한 이유는 최우선변제권때문입니다. 최우선변제권을 가지기 위해 소액임차인에 해당되어야 하고 대항력이 있어야 합니다. 소액임차인에 해당되고 대항력이 있으면 경매 시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 소액임차인은 말소기준권리 설정날짜를기준으로 지역별로 금액이 다릅니다. 대항력의 요건은 전입신고와 점유입니다. 이 두가지 중 하나라도 없다면 대항력이 없는 것입니다.보증보험의 기본적인 요건은 공시지가의 125%를 넘으면 안 되고 매매가의 90%가 넘으면 안 됩니다. 그리고 대출+총보증금이 매매가의 80%가 넘으면 안 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.15
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