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우선변제권,주택임대차 보호법 잘모르겠는데 설명좀 부탁드립니다
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.1순위권자 근저당 a가 말소기준권리가 되고 b와 c는 후순위 권자입니다.소액임차인 우선 변제금액은 임차인이 대항력 +확정일자기준이 아닙니다.1순위 근저당권이 설정된 2020년 기준입니다.서울시 기준 소액보증금액은 1억 1천만원이하 중 최우선변제금액은 3700만원입니다..소액보증금액과 최우선변제금액은 1순위 근저당권 설정일과 지역에 따라 차이가 있습니다.c보다는 우선 변제받을 수 있으나 a근저당권과는 위의 내용에 따라 달라 질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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월세 재계약에 대해서 궁금한게 있습니다
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.월세임대차 계약갱신거부나 계약변동에 대해 임대인이 통지하지 않거나 임차인이 계약해지 통지를 하지 않고 계약만료가 되면 묵시적갱신이 되었다고 할 수 있습니다. 묵시적갱신이 되었다면 계약서 재작성하지 않아도 되고 확정일자, 주택임대차신고 하지 않아도 됩니다.계약갱신에 관한 사항은 공인중개사와는 관련이 없고 임대인에게 통지해야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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무주택세대주 세대분리 방법에 대해서 알고 싶습니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.무주택 세대주가 되려면 유주택자인 부모님과 세대분리를 해야 합니다.아파트나 빌라처럼 1세대만 거주하게 되어 있는 주택은 동일주소내에서 세대분리는 할 수 없습니다.일반단독주택이면 임대차계약서 작성하고 실제로 보증금을 지불하고 계약서를 작성하면 세대분리가 될 수도 있습니다. 전세 월세 모두 가능하나 부모와 자녀사이의 전세자금대출은 불가입니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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부동산 계약시에 건물대장을 확인하는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.부동산 매매 및 임대차 계약시 건축물대장을 확인해야 하는 이유는 등기부등본에 기재되지 않는 건축물에 대한 세부내용이 기재되어 있습니다. 건축물의 구조,면적, 용도, 층수등 건축물의 표시에 관한 사항 및 소유자의 현황에 관한 사항등이 기재되어 있습니다.건축물대장을 확인하는 가장 큰 이유는 불법 구조변경으로 인한 피해를 줄이기 위함입니다.매매계약 할때 건축물대장을 확인하지 않으면 위반건축물에 대한 사항을 알 수 없습니다. 위반건축물이 등재되어 있으면 철거시까지 이행강제금이 부과 되 손해액이 상당합니다.임대차계약시에는 전세자금대출 및 전세금반환보증보험 가입도 안되고요.
경제 / 부동산
23.06.09
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월세나 전세 계약할때 확정일자는 무엇인가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.주택의 인도와 전입신고를 하면 대항력이 생기는데 확정일자는 대항력을 갖춘 임차인에게 순위에 따른 우선변제권을 인정하는 제도입니다. 대항력이란 소유자가 변경되어도 임차인은 기존 임대인과 작성한 계약서에 표시된 계약기간 동안 거주 할 수 있고 계약만료로 퇴거를 하는 경우 새로운 임대인에게 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 대항력 + 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다.주택이 경매나 공매로 진행될대 후순위권자보다 우선 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리이므로 반드시 필요합니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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용적률에서 층고는 상관이 없나요??
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.건물 신축시 층에 대한 층고 제한은 없으나 전체 높이에 대한 제한이 있습니다.도로방향, 일조권에 따라 용적률만큼 건물을 신축 할 수 없습니다. 일조권 확보를 위한 건축물의 높이제한이 있습니다. 높이 10m이하인 1.5m이상,건축물의 높이가 10 m이상이면 건축물 각 부분 높이의2분의 1이상을 경계를 두어야 합니다.또한 1개층으 층고는 4m로 제한하고 4m를 초고하면 2개층으로 봅니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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전세 갱신 시 대출을 바꾸려는데요, 계약서를 새로 써야 할까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세자금대출로 임대차 계약을 체결한 경우 최초 계약은 공인중개사의 서명 날인이 있는 계약서를 제출해야 전세자금대출이 가능하나 계약갱신 및 재계약이인 경우에는 공인중개사의 서명이 없는 계약서도 가능합니다.재개발지역에서 주거이전비 및 이사비 대상이 되려면 최초 입주일이 공람공고 3개월 이전에 전입신고한 세입자가 대상입니다. 이주비대상자면 관리처분 후 이주공고가 나면 보증금 반환받고 이주하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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빌라만 전세 사기가 있는 걸까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세계약전 주택내부를 확인할 때 누수 및 보일러, 파손 여부등을 확인합니다. 등기부등본을 통해 근저당,가압류가등기등 이상 유무 확인하고 등기부등본 소유자와 신분증을 확인했는데 이상이 없다면 계약서를 작성합니다.특약에 계약일로부터 잔금 및 입주일자(전입신고 및 확정일자) 익일까지 현재상태의 등기부등본상태를 유지한다.근저당을 포함한 다른 대출과 소유권을 제한하는 설정은 하지 않는다.위 사항을 위반 했을 때는 임차인은 계약해지 요구가 가능하면 임대인은 계약금 배액을 지불한다.가능하다면 전세보증금액이 매매가격(실거래가액)의 60%를 초과하지 않고 제한물건, 근저당권이 없는 깨끗한 주택을 계약해야 안전 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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전세 갱신청구권 중도계약해지 통보 3개월 후 임차권등기 가능한가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임차권등기명령을 신청하기전에 임대인에게 계약해지통지를 내용증명으로 보내 증거자료로 준비합니다. 임차권 등기명령 신청에 필요한 준비자료와 함께 임차주택이 있는 지방법원에 신청하여 진행을 합니다.임차명령등기는 신청하고 1개월이내로 등가능하나 임대인에게 송달되지 않거나 하는 경우 3개월 ~5개월까지도 시간이 소요 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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조합아파트 진행 순서가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.지역주택조합아파트 개발은 일반 재개발 조합아파트와는 개발방식이 조금 다릅니다.조합원 모집하고 80%이상 토지사용승낙서 확보하면 지구단위계획수립과 건축심의를 신청합니다. 95% 대지 소유권을 확보해야 사업계획승인을 받을 수 있고 토지 100% 확보가 되어야만 드디어 착공이 가능합니다.지역주택조합 개발절차조합원 모집신고 : 주택건설대지 50%이상 토지의 사용권 확보 → 건축 심의 : 구역내 토지면적 3분의 2 동의 → 조합설립인가 : 주택건설대지 80% 이상 토지사용권 확보 및 15%이상 토지소유권 확보 →사업계획승인 : 주택건설대지의 조합명의로 소유권 95% 이상 확보 → 착공 : 토지 100% 확보
경제 / 부동산
23.06.09
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