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전세집 알아볼때 해당집에 융자가 있으면 안되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.융자가 있는 집에 전세를 들어가는 것이 반드시 위험한 것은 아니지만, 몇 가지 주의할 점이 있습니다.융자가 있는 집에 전세를 들어가면 위험한가요? 융자가 있는 집에 전세를 들어가는 것은 위험할 수 있습니다. 특히, 해당 집에 설정된 근저당이나 다른 권리가 전세보증금보다 우선순위인 경우, 임대인이 보증금을 반환하지 못할 위험이 있습니다. 나중에 돈을 못받을 가능성이 많아지나요? 네, 그 가능성이 있습니다. 임대인이 대출을 갚지 못하고 부동산이 경매에 넘어가게 되면, 경매로 인한 수익금은 먼저 대출금을 갚는 데 사용되고, 남은 금액이 전세금으로 반환됩니다. 이 경우 전세금을 전액 돌려받지 못할 수도 있습니다. 전세받은 돈으로 바로 융자를 갚는다면 괜찮은가요? 임대인이 전세금으로 융자를 상환한다고 해도, 임차인으로서는 여전히 위험을 완전히 배제할 수 없습니다. 임대인이 실제로 융자를 상환했는지 확인하기 어렵고, 만약 임대인이 융자를 상환하지 않는다면, 여전히 위험에 처할 수 있습니다.안전하게 전세 계약을 하는 방법은 무엇인가요? 가장 안전한 방법은 융자가 없는 집에 전세로 들어가는 것입니다. 하지만 융자가 있는 집에 전세를 들어가야 한다면, '전세보증금 반환 보증보험’에 가입하는 것이 좋습니다. 이 보험은 임대인이 전세보증금을 반환하지 못할 경우 보험회사가 대신 반환해주는 상품입니다. 또한, 전세 계약 시 '확정일자’를 받고 '전입신고’를 하는 것도 중요합니다. 이러한 조치들은 임차인의 권리를 보호하는 '대항력’을 갖추는 데 도움이 됩니다. 전세 계약을 체결하기 전에는 반드시 해당 집의 등기부등본을 확인하여 융자의 세부 사항을 파악하고, 전세보증금 반환 보증보험의 가입 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 이렇게 하면 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 위험을 최소화할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.21
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아파트에 오늘 건물주가 파산 신청을 했다고 통지가 왔어요 어떻게 해야 하지요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건물주의 파산 신청으로 인해 발생하는 전세자금 대출과 관련된 상황은 복잡할 수 있으며, 여러 법적 절차와 금융 규정이 적용됩니다. 전세자금 대출자 대응 방법은 건물주가 파산을 신청한 경우, 전세자금 대출이 있는 임차인은 특별한 조치를 취해야 할 수 있습니다. 전세자금 대출이 담보 대출인 경우, 별도 변제를 해야 하며, 주택공사의 보증서로 받은 신용 대출인 경우, 개인 회생 시 일반 채무로 포함하여 진행이 가능합니다. 임대인이 파산할 경우, 임차인은 확정일자를 받은 경우 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.아파트 경매 절차 및 대출은 아파트가 경매에 부쳐질 경우, 입찰 전에 필요한 보증금 대출을 준비하고, 입찰 후에는 잔금 대출을 신속하게 진행해야 합니다. 경매 낙찰 후에는 경락잔금 대출을 받을 수 있으며, 이는 금융기관이 법원 경매로 낙찰받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 대출해주는 제도입니다. 제1금융권은 평균 낙찰가의 80%, 제2금융권은 90%까지 대출이 가능합니다.경매 낙찰과 전세자금 대출 상환은 만약 경매에서 아파트를 낙찰받게 되면, 기존에 은행에서 받은 전세자금 대출금 (1억 3천만원) 중 남아있는 금액을 상환해야 할 수 있습니다. 예를 들어, 경매가 1억에 낙찰되면, 은행에 남은 대출금 (3천만원)을 갚고, 나머지 금액은 경매 낙찰가에서 처리됩니다. 이러한 상황에서는 법적 조언을 구하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.06.21
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재건축 아파트는 등기가 언제나오나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 아파트의 경우, 등기 절차가 일반 아파트에 비해 다소 복잡하고 시간이 더 소요될 수 있습니다. 일반적으로 재건축 아파트는 입주 후 등기까지 1년에서 2년 정도 걸릴 수 있습니다. 이는 재건축 조합 아파트의 경우, 준공 인가 후 입주가 가능하며, 소유권 이전 고시까지 보통 1년에서 2년 정도 소요되기 때문입니다.재건축 아파트의 등기 절차는 준공 인가 후 입주가 시작됩니다. 조합이 총회 등을 거쳐 소유권 이전 고시 및 소유권 보존 등기를 완료합니다. 수분양권자는 소유권 이전 등기를 진행합니다.이 과정에서 조합의 총회를 통한 수익 분배, 추가 분담금 부담, 조합 해산 절차 등이 포함될 수 있으며, 이러한 절차들이 등기 시간에 영향을 줄 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.21
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서울하고 가까운 경기도 는 어디 인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울과 가까운 경기도 지역으로는 남양주, 고양시 일산, 수원, 과천 등이 있습니다. 이들 지역은 대중교통을 이용하여 서울로 출퇴근이 가능하며, 특히 남양주와 과천은 서울에서 약 30분 정도의 거리에 위치해 있어, 한 시간 이내로 서울에 도착할 수 있는 지역입니다.경기도민의 평균 출퇴근 시간은 대중교통을 이용할 경우 약 70분 정도 소요되는 것으로 나타났습니다. 하지만, 특정 지역에서는 출퇴근 시간을 1시간 이내로 단축시키기 위한 다양한 교통 정책과 유연근무제 도입 등의 방안이 제시되고 있습니다.따라서, 서울로의 출퇴근을 고려하고 계시다면, 남양주나 과천과 같이 서울에 인접한 경기도 지역을 고려해 보실 수 있겠습니다. 또한, 출퇴근 시간을 고려하여 유연근무제를 적용할 수 있는 직장을 찾는 것도 한 방법이 될 수 있습니다. 출퇴근 시간과 관련된 정확한 정보는 해당 지역의 교통 상황과 시간대에 따라 달라질 수 있으니, 직접 확인해 보시는 것이 좋겠습니다.
경제 / 부동산
24.06.21
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소규모재건축조합설립과 진행과정 지금현시점은 건축심의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건축심의는 일반적으로 몇 달이 소요될 수 있으며, 지역과 프로젝트의 복잡성에 따라 다를 수 있습니다. 건축심의가 시작되면, 심의 과정에서 다양한 요소들이 검토되며, 이는 교통, 경관, 친환경, 지하안전, 재해 등을 포함합니다. 심의가 통과되면, 조합원 분양신청공고를 위한 감정평가가 진행됩니다. 매도청구당하는 입장에서 개발이익에 대한 보상을 최대한 받으려면, 법적인 절차를 잘 이해하고 준비하는 것이 중요합니다. 대법원은 매도청구권 행사 시 매매가격에 개발이익이 포함되어야 한다고 판시하고 있습니다. 이는 재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미합니다. 따라서, 감정평가 시점에 해당 사업으로 인해 현실화·구체화된 개발이익을 감정평가액에 포함시키기 위해, 해당 재건축 구역 내의 거래 사례를 활용하는 것이 일반적입니다.또한, 매도청구 현금청산 시 개발이익을 포함하는 감정평가로 소송을 마무리하는 전략을 세우는 것이 좋습니다. 이를 위해 감정평가사의 도움을 받거나, 법적 조언을 구하는 것이 유리할 수 있습니다. 감정평가사는 부동산의 특성, 개발이익 반영에 도움이 되는 시기 및 가액 판단, 관련 선례 등을 준비하여 법원감정인에게 제출할 수 있도록 도와줄 수 있습니다.매도청구권 행사 시 시가 산정에 개발이익이 포함되어야 한다는 점을 이해하고, 적절한 시점에 감정평가를 받아 개발이익이 반영된 보상을 받을 수 있도록 준비하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.06.21
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수익형 부동산 중 제일 안전한 투자형 은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.수익형 부동산 투자는 다양한 옵션이 있으며, 각각의 장단점이 있습니다. 다가구 주택 및 다중주택은 이는 주인이 거주하면서 나머지 공실에 세를 주는 형태로 운영됩니다. 장점으로는 각 호실마다 세를 놓아 운영하기 때문에, 건물을 잘 지어 세대수를 많게 하면 의외로 많은 세를 받을 수 있다는 점입니다. 단점으로는 관리적인 부분이 있으며, 1년 단위 계약자가 많고 젊은 세입자가 많기 때문에 관리에 소요되는 여력이 많이 필요합니다.분양 상가 & 오피스텔은 적은 투자금과 높은 수익률을 기대할 수 있으며, 잘하게 될 경우 연금 부럽지 않게 안정적으로 수입이 들어올 수 있습니다. 단점으로는 시세 차익에 대한 수익을 보려면 상당한 기간이 필요하며, 단기적인 시세차익 수익은 어려울 수 있습니다.상가 주택은 1층은 상가 형태로 되어 있고, 그 위로는 주거용으로 운영되는 형태의 건물입니다. 거주와 임대 사업이 동시에 가능하며, 주로 은퇴한 분이나 탑층에 직접 거주하면서 상가와 주택에서 월세를 받아 생활에 필요한 자금을 마련하는 형태로 운영됩니다.노후 자금으로 안정적인 투자를 원하신다면, 상가 주택이나 분양 상가 & 오피스텔 같은 옵션이 적합할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.21
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물놀이 놀이터는 시의 허가가 나야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 단지 내에 설치된 물놀이형 수경시설은 관할 시·도에 신고해야 합니다. 환경부에서 제공하는 물놀이형 수경시설 운영관리 가이드라인에 따르면, 해당 시설을 설치하고 운영하기 위해서는 관할 시·도에 설치운영신고서, 설치명세서 및 도면, 시설조치계획서, 수질검사계획서를 설치·운영 15일 전까지 제출해야 합니다. 또한, 수질검사는 시설의 가동개시일을 기준으로 운영기간 동안 15일마다 1회 이상 실시해야 하며, 이를 위반할 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.21
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부동산 거래량이 신통치 않습니다. 아직도 관망중인걸까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장의 거래량이 적은 현상은 여러 요인에 의해 발생할 수 있습니다. 최근의 부동산 시장 동향을 살펴보면, 정부의 각종 규제, 금리 인상, DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화 등이 거래량 감소의 주된 원인으로 지목되고 있습니다. 특히 서울을 포함한 규제 지역에서의 거래량이 크게 줄어든 것이 관찰되며, 이는 규제로 인한 매수자와 매도자 양측의 부담 증가로 거래가 위축되었을 가능성을 시사합니다.또한, 전문가들은 부동산 가격 하락의 전조로 거래량 감소를 해석하는 경우도 있으나, 시장은 반드시 이러한 예측대로 움직이지는 않습니다. 일부 지역에서는 거래량 감소에도 불구하고 가격이 상승하는 현상이 나타나기도 합니다. 현재의 거래량 감소가 집값 하락으로 이어질지, 아니면 다른 요인들로 인해 시장이 안정을 찾을지는 여러 경제적, 정책적 변화에 따라 달라질 수 있습니다.부동산 전문가들의 의견도 분분합니다. 일부는 금리 조정과 통화량의 변화에 따라 내년에는 부동산 시장이 회복세를 보일 것이라는 전망을 내놓고 있습니다. 반면, 다른 전문가들은 부동산 가격이 3~7% 하락할 것이라는 예측을 하며, 하락세가 2년간 지속될 수 있다고 보기도 합니다. 결국, 부동산 시장은 복잡한 요인들이 상호 작용하는 곳이므로, 단일 지표만으로 시장의 전체적인 흐름을 예측하기는 어렵습니다. 개인적인 투자 결정을 내리기 전에, 시장의 다양한 의견을 참고하고, 자신의 재정 상태와 투자 목표에 맞는 신중한 접근이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.06.21
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우리나라 대표건설회사들의 기준은 무엇인가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대한민국의 대표 건설회사들을 기준짓는 근거는 여러 가지가 있습니다. 일반적으로, 대표 건설회사들은 건설회사의 시공능력 평가 순위는 매우 중요한 기준 중 하나입니다. 이는 건설회사의 기술력, 재무 안정성, 수행한 프로젝트의 규모 및 품질 등을 종합적으로 평가하여 순위를 매깁니다. 회사의 연간 매출액은 회사의 시장 점유율과 경제적 영향력을 나타내는 지표로 사용됩니다. 일반적으로 매출액이 높은 회사가 대표 건설회사로 인식됩니다. 대형 프로젝트를 다수 수행하고, 다양한 유형의 건설 프로젝트(주거, 상업, 인프라 등)를 성공적으로 완료한 회사들이 대표 건설회사로 간주됩니다. 첨단 기술을 적용하고 지속적인 혁신을 추구하는 회사들은 업계에서 높은 평가를 받으며, 이는 대표 건설회사로 선정되는 데 중요한 요소가 됩니다. 안전한 작업 환경을 제공하고 환경 기준을 준수하는 회사들은 사회적 책임을 다하는 것으로 평가받으며, 이는 대표 건설회사로 인정받는 데 기여합니다. 소비자와 업계 내에서의 브랜드 인지도도 중요한 요소입니다. 널리 알려진 브랜드는 대표 건설회사로 여겨질 가능성이 높습니다.이러한 기준들은 건설회사들을 평가하고 비교하는 데 사용되며, 대표 건설회사들은 이러한 기준들을 종합적으로 충족하는 회사들입니다. 물론, 이 기준들은 시간에 따라 변화할 수 있으며, 특정 기준에 더 중점을 두는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.21
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아파트 청약중에 특공 관련 질문이 있어요!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기관 추천 특별공급은 특정 대상자에게 주어지는 혜택으로, 일반적으로 본청약 전에 진행됩니다. 기관 추천 특별공급에 지원하고 탈락한 경우, 모집공고에서 나온 청약 일정에 따라 특별공급과 일반공급에 다시 지원할 수 있는지 여부는 주택공급에 관한 규칙에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 기관 추천 특별공급은 평생 한 번만 지원할 수 있으며, 다른 특별공급과 중복하여 신청할 수 없습니다. 따라서 기관 추천에 지원했다가 떨어진 경우, 다른 특별공급이나 일반공급에 지원하는 것이 가능할 수 있지만, 이는 해당 지역의 주택공급 규칙과 해당 분양의 세부 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 정보를 위해서는 해당 분양의 모집공고를 확인하거나, 주택청약 관련 기관에 문의하는 것이 가장 좋습니다. 기관 추천 특별공급에 대한 자세한 정보와 절차는 주택공급에 관한 규칙 또는 해당 지자체의 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.21
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