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인천 빌라왕 전세사기는 어떤 수법인지 알 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라왕 사건은 많은 피해자를 남긴 사기 사건으로 알려져 있습니다. 이 사건에서 빌라왕은 전세보증금 사기를 통해 수많은 세입자들을 피해로 몰아넣었습니다. 신축빌라 건축주 (집주인)은 한 호당 2억 원 정도의 빌라를 건축합니다.브로커를 통해 임차인 (세입자)에게 2.5억 원 정도의 전세계약을 체결합니다.건축주 (집주인)는 브로커에게 수수료를 지불하고, 2.5억 원으로 전세계약을 체결합니다.이런 방식으로 빌라왕은 전세보증금 사기를 반복하며 세입자들을 속이고, 결국 많은 사람들이 피해를 입었습니다. 이러한 사기 사건을 통해 전세를 기피하는 사람들이 늘었고, 주변 지인들도 월세로 사는 경우가 늘었다고 합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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단기 월세 계약서 작성시 주의할 점이 무엇이 있나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.단기 월세 계약을 체결할 때 주의해야 할 점이 많습니다. 아래는 단기 월세 계약 시 고려해야 할 사항과 조언입니다계약서 확인: 계약서를 자세히 읽어보세요. 계약 기간, 월세액, 보증금, 특약사항 등이 포함되어 있습니다.보증금 확인: 보증금을 지불해야 합니다. 월세와 보증금은 조정 가능하며, 일반적으로 100만 원 보증금 당 월세 1만 원 정도로 생각하시면 됩니다. 보증금을 최대한 낮추고 월세를 높이는 편이 편리합니다.전입신고 불가: 전입신고가 불가능한 경우, 이를 계약서에 명시하세요. 이후 발생할 수 있는 문제를 미리 방지할 수 있습니다.집주인 확인: 집주인의 신분증과 등기부등본의 소유자 정보를 확인하세요. 이를 통해 집주인의 신원을 확실히 파악할 수 있습니다.중개인과 진행: 집주인이 직접 나오지 않고 중개인과 계약을 진행하는 경우, 중개인과의 대화를 기록해두세요. 문자로 기록하면 추후 확인이 용이합니다.관리비 확인: 관리비에는 전기세, 가스비, 수도세, 인터넷 등이 포함될 수 있습니다. 세부 내용을 확인하고 특약에 명시하세요.벽지 재도배 문제: 퇴실 시 벽지 재도배를 요구하는 경우가 있습니다. 이를 특약으로 추가하거나, 퇴실 시 벽지 상태를 사진으로 기록해두세요. 계약 시 벽지 상태를 명확히 협의하고 기록하는 것이 중요합니다.계약 기간 명시: 계약 기간은 1년 단위로 하시는 것이 좋습니다. 2년 계약을 피하고 1년 단위로 연장 가능하도록 합니다.입주일 협의: 입주일을 미리 협의하세요. 집주인이 원하는 빠른 입주를 고려해야 합니다.가계약금 조심: 가계약금은 계약을 취소할 수 없게 만드는 요소입니다. 일일 월세를 기준으로 계산하여 합리적인 가계약금을 지불하세요.위 주의사항을 숙지하시고 계약서 작성 시 신중하게 대응하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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근저당으로설정해놓은것에대해 돈을 받을수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당 설정은 주택, 건물, 토지 등의 재산을 담보로 하여 돈을 빌릴 때 설정하는 것입니다. 이는 채무자가 돈을 빌릴 때 채권자에게 해당 재산을 담보로 제공하는 것을 의미합니다. 아파트 근저당이란?아파트 근저당은 주택, 건물, 토지 등의 재산을 담보로 하여 돈을 빌릴 때 설정하는 담보의 한 형태입니다.설정된 근저당은 채무자가 돈을 갚지 않을 경우, 채권자가 해당 재산을 매각하여 돈을 회수할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.근저당 설정의 필요성채무자와 채권자 사이의 신뢰를 확보하는 역할입니다.채무자가 대출금을 상환하지 않을 경우, 채권자는 근저당 설정된 재산을 매각하여 자신의 채권을 회수할 수 있습니다.근저당 설정 방법주로 등기를 통해 이루어집니다.채무자와 채권자 사이에서 근저당 설정에 관한 계약을 체결한 후, 해당 계약서와 필요한 서류를 준비하여 등기소에 방문하거나 인터넷 등기소를 통해 근저당 설정을 신청합니다.근저당 해지 방법대출금을 모두 상환한 후 진행됩니다.근저당 해지를 원할 경우, 해당 금융기관에 대출금 상환 완료 사실을 알리고 해지를 요청해야 합니다.관련 비용근저당 설정 및 해지와 관련된 비용은 여러 요소에 따라 달라질 수 있습니다.은행에서 주택 담보대출을 받았을 경우, 일반적으로 3만 원 ~ 5만 원의 비용이 청구될 수 있습니다.주의사항: 근저당 해지는 대출금 상환 완료 후에만 가능하며, 해지하지 않을 경우 해당 재산에 근저당이 계속 설정된 상태로 남아있게 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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월세 묵시적 계약 2년이 지났는데 확정 일자를 다시 받아야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 재계약 시 확정 일자와 관련된 사항을 다루겠습니다.계약서 수정 및 증빙자료:처음 작성한 2년짜리 임대차 계약서의 계약 기간이 만료되면서 화이트 아웃 또는 두 줄을 그어 수정하는 방식으로 계약서를 갱신하고 있으시다면, 이러한 수정은 증빙자료로 사용 가능합니다.단, 보증금 및 월세, 특약 사항 등이 변동되지 않았다면 수정된 계약서를 증빙 자료로 활용할 수 있습니다.묵시적 갱신과 확정 일자:현재 월세 연장은 묵시적 갱신으로 이루어지고 있습니다. 묵시적 갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장되며, 확정 일자를 다시 받을 필요가 없습니다.확정 일자는 임대차 계약 건에 대해 받는 것이기 때문에 별도의 임대차 계약(재계약)을 새로 하지 않았다면 추가로 받을 필요가 없습니다.확정 일자의 효력:확정 일자는 주민센터에서 받으시면 됩니다. 전입신고는 이미 처음 월세 계약서 작성 후 이사했을 때 했으므로 새로운 월세 재계약 시에는 확정 일자만 받으면 됩니다.확정 일자는 임대차 기간 만료로 인한 불이익을 방지하기 위해 중요한 정보입니다.전에 받았던 확정 일자:확정 일자를 다시 받는다면 전에 받았던 확정 일자는 없어지지 않습니다. 새로 받은 확정 일자와 함께 유효하게 유지됩니다.서울시 월세 지원 및 청년 버팀목 대출을 고려하시는 상황에서 확정 일자의 임대차 기간 만료로 인한 불이익이 없도록 주의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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hug청년 버팀목 전세자금대출 연장할 때 나이가 넘어가면 못하문건가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.HUG 청년 버팀목 전세자금대출은 매우 유용한 프로그램입니다. 이 대출은 청년 세대주를 위해 설계되었으며, 주택 구매를 지원하고 임차인의 부담을 덜어줍니다.나이 제한:HUG 청년 버팀목 전세자금대출은 만 19세 이상부터 만 34세 이하의 청년 세대주를 대상으로 합니다.따라서, 만 34세를 넘어가면 해당 대출을 신청할 수 없습니다.연장 가능 여부:만약 여러분이 이미 HUG 청년 버팀목 전세자금대출을 받고 있다면, 만기일이 다가올 때 연장을 고려하실 수 있습니다.연장은 만기 1개월 전에 은행에 요청해야 합니다.연장 시 나이는 상관 없습니다. 따라서, 만 34세를 넘어가더라도 연장이 가능합니다.이사를 가면:새로운 주택으로 이사를 가게 되면, 해당 주택에 대해 새롭게 HUG 청년 버팀목 전세자금대출을 신청할 수 있습니다.이 경우, 다시 대출을 받을 수 있습니다.요약하자면, HUG 청년 버팀목 전세자금대출은 연장이 가능하며, 만 34세를 넘어가더라도 연장이 허용됩니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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같은 상가 주소지에 다른이름으로 2개의사업자등록증 발급할수 있나요?? 상가는 지금 공사중입니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.같은 주소지에서 다른 이름으로 2개의 사업자 등록증을 발급받는 것은 원칙적으로 불가능합니다. 하지만 대표자가 동일하고 하나의 사업자 등록증에 업종을 추가하거나, 육안으로 확인 가능한 공간을 확보하고 다른 사업장임을 확인할 수 있는 시설을 갖추면 가능할 것으로 예상됩니다.또한, 사업자가 건물 내의 분할된 각각의 장소에서 상이한 업종을 구분하여 운영하고 거래 및 대가의 수수행위가 독립적으로 이루어진다면 별개의 사업장으로 보기 때문에 2개의 사업자 등록이 가능합니다. 이 경우, 사업자 등록증에는 각각의 업종과 사업장 정보가 명시되어야 합니다.따라서, 상가가 공사 중인 상태에서 다른 사람이 같은 주소지로 사업자 등록증을 발급받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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이럴 경우 보증금을 모두 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금은 임대차 계약이 종료되면 원칙적으로 임차인에게 반환됩니다. 그러나 일방적으로 계약을 파기하시는 경우에는 보증금 반환을 구할 법적인 권리가 인정되기는 어려울 수 있습니다. 내용증명 발송: 내용증명은 발송인이 수취인에게 서류를 전달했음을 공공기관이 증명하는 제도입니다. 이를 통해 전세금 반환 소송 시 승소를 가져오는데 도움이 될 수 있습니다. 내용증명으로도 보증금을 돌려받지 못한다면 다음 단계로 넘어갑시다.임차권 등기 명령 신청: 이사 후에도 변제권을 획득할 수 있도록 대비하기 위해 임차권 등기 명령을 신청하세요. 이를 통해 대항력을 유지할 수 있습니다.전세금 반환 청구소송을 제기: 만약 집주인이 아무런 답변이 없다면 변호사를 통해 전세금 반환 청구를 진행하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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전세계약후 보증보험을 꼭 가입해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세 계약을 체결한 이후, 시간이 지나 전세 계약이 종료되는 시점에 보증금을 돌려받지 못할 경우 전세 보증금 반환을 책임지게 되는 보험입니다.임대차 계약을 할 때 두 가지 경우가 있습니다:임대사업자 등록 임대인과 계약: 임대사업자 등록이 된 임대인은 전세보증보험에 의무적으로 가입해야 합니다. 보험료는 임대인과 임차인이 50:50으로 부담합니다.일반임대인과 계약: 일반임대인과의 계약시에는 임차인이 100% 보험료를 부담합니다.전세보증보험 가입 조건:주택 인도 및 전입신고가 되어 있어야 합니다.전세계약서상 확정일자를 반드시 받아놔야 합니다.보증 대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인 소유여야 합니다.보증 대상 주택 소유권에 대한 권리침해가 없어야 합니다.전세기간이 1년 이상 남아 있을 때 가입이 가능합니다.전세보증금이 대출을 통해 마련되었을 경우, 신용대출의 경우 가입 가능하며, 질권설정, 담보대출, 채권양도, 통지된 전세대출은 가입 불가능합니다.가입 가능한 기관:주택도시보증공사 (HUG)서울보증보험 (SGI)한국주택금융공사 (HF)가입 가능한 주택의 형태는 아파트, 다세대(연립), 단독 다가구 주거용 오피스텔 등입니다.보증기간 및 한도:보증기간: 보증서 발급일로부터 전세계약 기간 만료일 후 1개월까지한도:주택도시보증공사 (HUG): 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하서울보증보험 (SGI): 아파트는 제한 없음, 주택은 10억원 이하한국주택금융공사 (HF): 지역별 및 주택 유형별로 한도가 다름필요서류:보증신청서개인정보 제공 동의서전세보증금 반환 보증 확약서주민등록등본신분증 사본확정일자부전세계약서 사본전세보증금 수령 및 지급 확인 서류단독주택이나 다가구 주택일 경우 추가 서류도 필요합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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2종 근린생활시설에서 용도변경 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반음식점에서 도소매업으로의 용도변경은 중요한 결정이며, 정확한 절차를 따라야 합니다. 용도변경 허가:일반음식점에서 도소매업으로 변경하려면 해당 시설의 용도를 변경해야 합니다.변경허가를 받지 않고 용도를 변경하는 경우, 벌금이 부과될 수 있습니다.변경허가는 구청에서 처리하며, 일반적으로 3일에서 7일 정도 소요됩니다.서류 및 절차:변경허가를 위해 다음 서류를 제출해야 합니다:변경허가신청서허가증안전시설 등 완비증명서변경허가를 받은 후에도 경미한 변경사항(영업자 성명, 영업소 명칭 또는 상호, 영업장 면적 등)이 있을 경우 변경신고를 해야 합니다.벌금 및 처분:변경허가를 받지 않은 경우, 10년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.변경허가를 받지 않아 금고 이상의 형을 선고 받고 그 형이 확정된 후 5년 이내에 다시 변경허가를 받지 않는 자는 1년 이상 10년 이하의 징역에 처할 수 있습니다.변경신고를 하지 않는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.비용:용도변경에 따른 비용은 지역 및 시설에 따라 다를 수 있습니다. 구체적인 비용은 해당 구청에서 문의하시는 것이 좋습니다.요약하자면, 일반음식점에서 도소매업으로 변경하려면 반드시 변경허가를 받아야 하며, 벌금을 피하기 위해 정확한 절차를 따라야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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청년전용 버팀목전세자금대출 문의 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.소득 산정 방법은 중요한 주제입니다. 청년전용 버팀목 전세자금 대출의 소득 산정은 다음과 같이 이루어집니다대출 신청일 기준으로 총 소득 계산:1월부터 5월까지의 총 소득을 합산합니다.이 금액을 5로 나눈 후, 12를 곱해 연간 소득으로 환산합니다.잔금 지불일 기준으로 총 소득 계산:1월부터 7월까지의 총 소득을 합산합니다.이 금액을 5로 나눈 후, 12를 곱해 연간 소득으로 환산합니다.따라서, 6월에 버팀목 전세자금 대출을 신청하시는 경우, 대출 신청일 기준으로 소득을 계산하시면 됩니다. [(1월 ~ 5월) 총 소득 / 5] x 12를 사용하시면 정확한 연간 소득을 얻으실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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