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토지보상금은 어떤 방식으로 산정이 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지보상이란 공익사업을 위해 토지를 수용하거나 사용하는 경우, 토지소유자에게 지급하는 보상금을 말합니다. 토지보상금은 토지의 가치를 객관적으로 평가하여 산정하게 되는데요. 토지보상금의 산정방식은 다음과 같습니다.먼저, 토지수용 대상지역에서 비교할 수 있는 표준지를 선정합니다. 표준지는 국토교통부가 공시한 표준공시지가를 가진 토지를 말합니다. 표준지는 토지의 용도, 형상, 위치, 환경 등이 수용대상 토지와 유사하고, 인근에 위치한 토지를 선택합니다. 다음으로, 표준지의 공시지가를 기준으로 토지보상금을 산정합니다. 토지보상금은 표준공시지가에 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타요인을 곱하여 계산합니다. 시점수정은 표준지의 공시지가가 발표된 시점과 토지보상금을 산정하는 시점 사이의 지가변동률과 물가상승률을 반영하는 것입니다. 지역요인은 표준지가 소재한 지역과 수용대상 토지가 소재한 지역의 특성을 비교하여 보정하는 것입니다. 예를 들어, 수용대상 토지가 표준지보다 상업적으로 발달한 지역에 있다면 지역요인은 1보다 큰 수가 됩니다. 개별요인은 토지의 용도, 형상, 위치, 환경 등을 표준지와 비교하여 보정하는 것입니다. 예를 들어, 수용대상 토지가 표준지보다 면적이 작고 모양이 불규칙하다면 개별요인은 1보다 작은 수가 됩니다. 기타요인은 시점수정, 지역요인, 개별요인 외에 토지의 가치에 영향을 미치는 요인을 고려하여 보정하는 것입니다. 예를 들어, 수용대상 토지가 인근 토지의 매매가격이나 보상선례에 비해 낮게 산정된 경우, 정당한 보상을 위해 기타요인을 적용할 수 있습니다. 이렇게 산정된 토지보상금은 토지의 면적에 곱하여 최종적인 보상금액을 결정합니다.
경제 / 부동산
24.02.28
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부동산 갭투자를 해보고 싶은데 주의사항은 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 갭투자란, 아파트를 분양 받아서 전세나 매매로 수익을 내는 투자 방법입니다. 부동산 갭투자는 고수익을 기대할 수 있지만, 위험도 높은 투자입니다. 따라서 갭투자를 하기 전에 꼭 알아야 할 주의사항이 있습니다. 부동산 갭투자를 하기 전에 알아야 할 주의사항은 다음과 같습니다.시장 조사와 분석: 갭투자가 가장 이윤이 크고 안정적인 동네, 가격과 수요의 추세를 파악하기 위해 시장을 철저하게 조사하고 분석해야 합니다. 시장 조사에는 관련 통계 자료, 부동산 전문가의 의견, 지역 사회 정보 등을 적극적으로 활용하여 판단하는 것이 좋습니다.자본력 및 예산 계획: 갭투자는 큰 금액의 자본을 투자하는 형태로, 충분한 자본력의 보유와 예산 계획이 필요합니다. 얼마를 투자할 것인지, 어떻게 자금을 조달할 것인지를 철저히 계획해야 합니다. 또한, 여유 자금을 확보해 계약금이나 중도금 등 갑작스러운 상황에서 생길 수 있는 비용에 대비하는 것도 중요합니다.위험 관리 및 세금 문제: 갭투자는 투자 위험을 안고 있는 사업이므로, 이를 철저히 관리해야 합니다. 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로, 보험가입이나 경비를 설정하는 등 위험 완화 방안을 마련해야 합니다. 또한, 갭투자 수익에 따른 세금 문제도 고려해야 합니다. 정확한 세금 계산과 납부를 위해 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.변동성과 시기 선택: 부동산 시장은 변동성이 큰 특징을 가지고 있습니다. 따라서 적절한 시기에 맞춰 투자를 결정하는 것이 중요합니다. 공급과 수요의 변동, 금리 변동, 정부 정책 변화 등을 고려하여 향후 가격변동을 예측하고 최적의 매수 시기를 선택해야 합니다. 매매 시기를 틀리면 손실을 보게 될 수 있으므로, 주의하는 것이 필요합니다.관리와 운영에 대한 계획: 갭투자한 아파트의 관리와 운영은 투자 수익을 극대화하기 위해 중요한 요소입니다. 투자 이후에도 아파트를 적절히 관리하고 유지보수해야 합니다. 정기적인 관리, 수리, 청소, 보험 관리 등을 철저히 준비하여 부담 없이 아파트를 운영할 수 있어야 합니다. 또한, 임대료 협상 및 계약, 세입자 관리 등에 대한 계획도 세우는 것이 좋습니다.이외에도 지역특성과 시장 동향 파악, 잠재적인 대출 가능성 조사, 전문가의 조언과 컨설팅, 자기 자금 및 수익에 대한 현실적인 기대, 지속적인 관심과 업데이트 등이 갭투자를 하기 전에 알아야 할 주의사항으로 꼽힙니다. 서울에 갭투자를 하고 싶으시다면, 서울 부동산 시장의 동향을 잘 파악하셔야 합니다. 서울 부동산 시장은 최근 몇 년간 급격한 가격 상승 이후, 현재는 상대적으로 안정세를 찾아가고 있습니다. 하지만 "신생아 대출"과 같은 신조어가 나올 정도로, 젊은 부부나 신생아를 둔 가정의 주거 문제는 여전히 해결되지 않고 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.28
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상가주택 건물 1층에 건물과 이어지도록 친 천막은 불법 건축물인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.천막은 건축법상 가설건축물에 해당할 수 있습니다. 가설건축물은 임시로 지은 건축물로서, 건축물 관리대장에 등재되지 않고, 가설물건축대장에 관리됩니다. 가설건축물은 신고만으로 건축할 수 있는 경우와 허가를 받아야 하는 경우가 있습니다. 문의하신 사례에서는, 천막의 크기, 위치, 용도, 구조 등에 따라 신고 또는 허가의 대상이 될 수 있습니다. 예를 들어, 천막이 20평 이하이고, 농지에 농사용으로 지은 농막이라면 신고만으로 건축할 수 있습니다. 하지만, 천막이 20평 이상이거나, 도시계획시설이나 예정시설에 해당하는 토지에 지은 경우에는 허가를 받아야 합니다. 또한, 천막이 경량철골 등으로 뼈대를 만들어 바닥 또는 벽에 고정하여 천막, 비닐 등을 씌워 설치한 경우에도 허가를 받아야 합니다. 따라서, 천막을 건축하려면, 먼저 해당 토지의 용도, 건축물의 규모, 구조, 용도 등을 확인하고, 필요한 경우에는 관할 건축주무관에게 신고 또는 허가를 받으셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.28
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가계약금 넣은 상태에서 계약금 상환문제
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 거래에 관한 문의를 주셨군요. 가계약금의 반환 여부는 가계약의 성립 여부와 당사자의 의사에 따라 달라질 수 있습니다. 가계약이 성립되었다면, 가계약금은 계약금의 일부로서 증약금과 해약금의 역할을 합니다. 즉, 가계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있습니다. 가계약이 성립되지 않았다면, 가계약금은 원인 없는 부당이득으로 볼 수 있으므로, 지급한 사람은 가계약금을 반환받을 수 있습니다. 문의하신 사례에서는, 가계약금을 지급하면서 매매목적물, 매매대금, 중도금 및 잔금의 지급일 등에 대해 합의가 있었는지, 그리고 가계약금이 해약금의 성질을 갖는다는 특약이 있었는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 만약 합의가 있었고 특약이 없었다면, 가계약은 성립된 것으로 볼 수 있으므로, 가계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 것으로는 계약을 해제할 수 없습니다. 이 경우, 계약금 전액을 지급하거나 계약금 전액의 배액을 상환하여야만 계약을 해제할 수 있습니다. 만약 합의가 없었거나 특약이 있었다면, 가계약은 성립되지 않았거나 해약금의 성질을 갖는 것으로 볼 수 있으므로, 가계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 것으로 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우, 가계약금을 돌려받거나 가계약금의 배액을 상환받을 수 있습니다. 따라서, 집주인이 계약금을 바꾸려고 하는 것은 계약을 위반하는 행위이므로, 본인은 계약을 유지하거나 해제할 권리가 있습니다. 만약 계약을 유지하고 싶다면, 집주인에게 계약금 전액을 지급하고 가계약금을 반환받으세요. 만약 계약을 해제하고 싶다면, 가계약의 성립 여부와 특약의 유무에 따라 가계약금을 돌려받거나 가계약금의 배액을 상환받으세요.
경제 / 부동산
24.02.28
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개포 디에이치 퍼스트 아이파크 당첨 일정
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.개포 디에이치 퍼스트 아이파크는 무순위 청약으로 2024년 2월 26일에 신청을 받았습니다. 당첨자 발표는 2월 29일에 했으며, 계약일은 3월 8일로 예정되어 있습니다. 계약금은 분양가의 10%로, 34㎡는 6억 5,681만원, 59A㎡는 12억 9,078만원, 132A㎡는 21억 9,238만원입니다. 잔금은 분양가의 90%로, 34㎡는 59억 1,129만원, 59A㎡는 1,161억 7,022만원, 132A㎡는 1,973억 1,422만원입니다. 잔금은 입주 시에 지불해야 합니다. 자금 마련 시간은 계약일인 3월 8일까지 입니다. 계약금을 납부하지 못하면 당첨이 취소되고, 재당첨 제한 기간이 10년이 적용됩니다. 이번 무순위 청약은 당첨자가 계약을 포기한 매물이라 규제로부터 자유로우며, 실거주의무가 없습니다. 또한 전세로 자금을 해결할 수 있습니다. 이번 무순위 청약은 시세차익이 매우 큰 기회입니다. 25A㎡의 경우, 분양가는 12억 9,078만원이지만, 최근 실거래가는 22억 9,153만원입니다. 즉, 10억의 이익을 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.28
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이전세입자가 계약 만기전에 권리금 붙혀서 가게를 내놓아서 계약서를 작성까지는 했는데 번복이 가능한가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.권리금 번복이 가능한지 여부는 계약서의 내용과 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 권리금은 이전 세입자와 신규 세입자 간의 사적인 거래이므로, 계약서에 권리금에 관한 조항이 없다면 권리금 번복은 어렵습니다. 만약 계약서에 권리금에 관한 조항이 있다면, 그 조항에 따라 권리금 번복의 여부와 방법을 확인해야 합니다.예를 들어, 계약서에 권리금을 입금한 날로부터 일정 기간 내에 권리금을 반납하고 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있다면, 그 기간 내에 권리금 번복이 가능합니다. 하지만 계약서에 권리금을 입금하면 계약이 확정되고 권리금을 반납하지 않는다는 조항이 있다면, 권리금 번복은 불가능합니다.또한, 권리금 번복을 하려면 이전 세입자와의 합의가 필요합니다. 이전 세입자가 권리금 번복에 동의하지 않는다면, 권리금 번복을 강제할 수 있는 법적 근거가 없습니다. 따라서, 권리금 번복을 하기 전에 이전 세입자와의 소통과 협의가 중요합니다.권리금 번복에 관한 법률적 조언을 원하신다면, 전문 변호사에게 상담을 받으시는 것이 좋습니다. 저는 인터넷 검색을 통해 권리금에 관한 몇 가지 기사를 찾아보았습니다. 참고하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.28
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전세계약할시 집주인 등기부등본 주소와 민증 주소틀릴시
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약을 할 때는 임대차계약서와 함께 집주인의 납세완납증명서를 받아야 합니다. 이 증명서는 집주인의 주소, 이름, 주민번호 등의 개인정보와 세금을 납부했는지 여부를 확인할 수 있습니다. 납세완납증명서는 홈텍스나 정부24에서 발급받을 수 있습니다. 만약 집주인의 주소가 임대차계약서와 납세완납증명서에 적힌 것과 다르다면, 집주인에게 정확한 주소를 알려달라고 요청하십시오. 만약 집주인이 주소를 알려주지 않거나 거짓으로 알려준다면, 전세계약을 해지하거나 법적 조치를 취할 수 있습니다. 전세계약을 해지하려면, 집주인에게 내용증명을 보내야 합니다. 내용증명은 전세계약을 해지하겠다는 의사와 그 이유를 적은 서면입니다. 내용증명을 보내기 위해서는 집주인의 주소를 알아야 합니다. 집주인의 주소를 알아내는 방법은 다음과 같습니다. 전세계약서에 적힌 집주인 주소로 내용증명을 보냅니다. 만약 집주인이 그 주소에 살고 있지 않아서 반송된다면, 반송된 내용증명 우편과 전세계약서 원본, 신분증을 가지고 전세집 주소지인 동사무소(행정복지센터)에 가서 집주인 초본을 발급받아 주소를 확인합니다. 전세집 등기부등본을 떼어봅니다. 등기부등본에는 집주인의 주소가 적혀있을 수 있습니다. 만약 등기부등본에도 주소가 없다면, 등기부등본과 전세계약서 원본, 신분증을 가지고 전세집 주소지인 동사무소(행정복지센터)에 가서 집주인 초본을 발급받아 주소를 확인합니다. 집주인의 주소를 알아내면, 다시 내용증명을 보내서 전세계약을 해지하거나 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 않거나 소통이 되지 않는다면, 임차권등기를 하거나 법원에 소송을 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.28
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16개 실 원룸 빨리 파는 방법은 뭐가 있을까요 제발 도와주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.첫째, 집을 깨끗하고 깔끔하게 정리하고 대청소를 해주세요. 잡동사니, 장난감, 화분, 빨래 등은 모두 수납하거나 안보이는 곳에 넣어주세요. 가구와 싱크대 위에 올려진 작은 물건들도 정리해주세요. 빛이 잘 드는 곳에 커튼을 걷어주세요. 화장실은 특히 청결하게 관리해주세요. 머리카락, 물자국, 비누, 샴푸통 등은 모두 제거하고 흰색 수건이나 샤워커튼을 걸어주세요. 둘째, 집의 장점을 부각시키고 단점을 보완해주세요. 원룸의 크기, 구조, 위치, 주변환경, 교통편, 시설 등을 손님들에게 어필해주세요. 예를 들어, 방이 2개나 3개로 나눠져 있어서 사용하기 편리하다거나, 서울가는 광역버스가 단지 내에서 서고, 센트럴 파크 공원이 가깝다거나, 층간소음이 없다거나 하는 점을 말해주세요. 반대로, 단점이 있다면 가려주거나 보완해주세요. 예를 들어, 벽지에 얼룩이나 낙서가 있다면 작은 가구나 스티커로 가려주세요. 바닥에 기스가 많다면 카펫이나 러그를 깔아주세요. 셋째, 부동산 중개인과 협력해주세요. 신뢰할 수 있는 부동산 한 곳에 매매를 전임하고, 부재중에도 볼 수 있게 키를 맡겨주세요. 부동산 중개인에게 집의 장점과 특징을 잘 전달해주세요. 손님들이 집을 보러 올 때는 부동산 중개인과 협조하고, 가능하면 집에 사람이 없는 상태로 보여주세요. 손님들이 부담을 느끼지 않도록 해주세요. 넷째, 집의 가격을 적절하게 책정해주세요. 시장가격과 비교해보고, 너무 높거나 낮지 않게 설정해주세요. 가격을 너무 높게 잡으면 손님들이 오지 않을 수 있고, 너무 낮게 잡으면 손해를 볼 수 있습니다. 부동산 중개인의 의견을 참고하고, 유동적으로 조정해주세요.
경제 / 부동산
24.02.28
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사무실 임대차 계약 갱신 관련해 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사무실 임대차 계약 갱신 관련하여 궁금하신 점을 답변해 드리겠습니다.계약 갱신청구권을 한 번 행사하면 2년 간 사무실을 그대로 더 임차할 수 있게 되는 것인지요?계약 갱신청구권은 임차인이 임대차 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약기간을 2년 이내로 연장할 것을 요구할 수 있는 권리입니다. 계약 갱신청구권을 행사하면 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없으며, 임차인은 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 간 사무실을 더 임차할 수 있습니다. 다만, 임대인과 임차인이 합의하면 보증금과 월세는 5% 범위 내에서 증감할 수 있으며, 관리비는 5% 제한을 받지 않습니다. 월세나 보증금은 어떻게 되는 지 알고 싶습니다. 계약 조건 그대로 2년 더 임차할 수 있는지 아님 보증금이나 월세를 5%내에서 인상하는것인지요?아님 5%벙위내에서 합의하는 건가요?그리고 관리비는 5%제한을 안 받는 건가요?월세나 보증금은 계약 갱신청구권을 행사하면 기본적으로 계약 조건 그대로 2년 더 임차할 수 있습니다. 하지만 임대인과 임차인이 합의하면 보증금과 월세는 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 월세를 5% 인상하고자 하면 임차인이 동의해야 하며, 임차인이 보증금을 5% 감액하고자 하면 임대인이 동의해야 합니다. 관리비는 임대인과 임차인이 합의하면 5% 제한을 받지 않고 증감할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 관리비를 10% 인상하고자 하면 임차인이 동의해야 하며, 임차인이 관리비를 10% 감액하고자 하면 임대인이 동의해야 합니다. 재작년 말에 사무실에 설치된 난방기가 고장나서 교체해야하는데 2달 간 고쳐주지 않아 12월,1월 2달여간 월세를 내지 않은 적이 있습니다. 그러고도 2달간의 손해배상 문제로 합의가 늦어져 2월 월세를 3월 1일 0시에 입금하고 그 이후 12,1월 월세를 모두 납부 한 바 있는데요. 이것이 계약갱신 거절사유가 되나요?이것은 계약갱신 거절사유가 되지 않습니다. 임대인은 임차인에게 임대차 계약기간 동안 임대물건을 사용할 수 있도록 하여야 하는 의무가 있습니다. 임대인이 임대물건의 수리를 하지 않아 임차인이 임대물건을 사용할 수 없는 경우, 임차인은 월세를 지급하지 않거나 감액할 수 있습니다. 임차인이 월세를 지급하지 않거나 감액한 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 임차인이 월세를 지급하지 않거나 감액한 것이 임대인의 과실로 인한 것이라면, 임대인은 손해배상을 청구할 수 없습니다. 따라서 임대인이 임차인에게 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 임차인이 월세를 지연하거나 미납한 것이 임대인의 과실이 없는 경우에만 해당됩니다. 이 사건에서 임차인이 월세를 지급하지 않거나 감액한 것은 임대인이 난방기를 수리하지 않아 임차인이 사무실을 사용할 수 없었기 때문이므로, 임대인의 과실로 인한 것입니다. 또한 임차인은 손해배상 문제를 합의한 후 월세를 모두 납부하였으므로, 임대인에게 월세를 지연하거나 미납한 것이 아닙니다. 그러므로 임대인은 이것을 계약갱신 거절사유로 주장할 수 없습니다.만약 계약갱신 청구권을 행사 한다고 할 때 어떻게 행사하면 되나요?그냥 "우리는 계약갱신청구권을 행사하겠다"고 메일이나 문자로 보내면 되는 것인지계약 갱신청구권 행사 여부와 그에 따른 보증금,월세등 계약 조건도 언급이 있어야 하나요? 임차인 입장에서는 해당 사항이 인상되지 않는 것이 좋은데요…계약갱신 청구권을 행사하려면 임대차 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 서면으로 통지해야 합니다. 서면으로 통지할 때는 계약갱신 청구권을 행사한다는 의사와 연장할 계약기간을 명시해야 합니다. 계약 조건은 기본적으로 기존 계약과 동일하게 적용됩니다. 하지만 임대인과 임차인이 합의하면 보증금과 월세는 5% 범위 내에서 증감할 수 있으므로, 임차인은 인상되지 않는 것을 원한다면 그렇게 표시할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.28
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무주택 세대주 가능 여부가 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무주택 세대주 조건은 주택청약, 임대주택, 정책 대출인 디딤돌, 보금자리론 대출 등에서 광범위하게 사용되고 있습니다. 무주택 세대주는 주택, 분양권 등을 소유하고 있지 않은 상태를 말합니다. 세대주란 주민등록등본에 배우자, 직계존속 또는 직계비속인 세대원으로 구성된 사람을 말합니다. 쉽게 말해 주민등록등본상 세대주로 등록된 사람입니다.무주택 세대주는 신청자 본인이 세대주이고, 본인을 포함해 주민등록등본상 세대원 전원이 무주택자인 경우를 의미합니다. 예를 들어, 1인 가구인 단독세대주라면 본인이 무주택자라면 무주택 세대주가 됩니다.무주택자 기준은 단독주택, 다가구, 아파트 등의 주택, 분양권, 주택과 분양권의 공동 지분을 소유했다면 유주택자입니다. 하지만 유주택인데도 무주택으로 인정하는 예외의 경우들이 있습니다. 예를 들어, 소형 주택이나 저가 주택인 경우, 면적 20제곱 미터 이하인 경우, 같은 주민등록등본에 기재된 신청자나 배우자의 부모님 등이 주택을 소유했더라도 60세 이상일 경우 등입니다.무주택 세대주로 인정받으려면 세대분리를 고려해야 합니다. 세대분리란 세대원이 다른 주소지로 전입하여 다른 세대를 분리해서 구성하는 것을 말합니다. 이때 무주택 세대주로 인정받기 위한 기준이 되어야 합니다. 예를 들어, 배우자나 소득이 없는 만 30세 미만은 세대분리해도 무주택 세대주가 될 수 없습니다.또한, 60세 이상 직계존속은 주택이나 분양권을 보유해도 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 이때 직계존속은 장인, 장모, 시부모 등 신청자와 배우자의 부모님 모두를 포함하며, 나이는 한국 나이로 적용됩니다. 그러나 60세 이상 직계존속이 아닌 경우에는 해당되지 않습니다.마지막으로, 60세 이상 직계존속의 소유한 주택 또는 분양권을 무주택 기준으로 인정하는 것은 일반공급에만 해당합니다. 특별공급이 아닌 경우, 주택을 소유한 60세 이상 부모님은 부양가족수에서 제외되며, 무주택 세대주로 보는 경우에는 청약조건에 한해서 무주택 조건에 해당하는 것으로 인정됩니다.
경제 / 부동산
24.02.27
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