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깡통전세를 확인하려면 어떻게 계산해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.깡통전세를 확인하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 주요 확인 방법은 다음과 같습니다매매가 대비 전세가 비교: 깡통전세는 매매가가 전세가보다 낮은 경우를 말합니다. 이를 확인하기 위해서는 해당 지역의 실거래가를 확인하고, 전세가가 매매가보다 높지 않은지를 체크해야 합니다.담보 대출금 비율 확인: 집주인이 대출을 많이 받아서 집값보다 더 많은 금액이 대출로 나가 있는 경우, 깡통전세일 가능성이 높습니다. 등기부등본을 통해 저당권이 설정된 금액을 확인할 수 있습니다.집주인의 재정 상태 파악: 집주인의 재정 상태나 대출 상황을 파악하는 것도 중요합니다. 집주인이 갭투자를 통해 여러 채의 집을 소유하고 있거나, 과도한 대출을 받은 경우 위험할 수 있습니다.전세보증보험 가입 여부: 전세보증보험에 가입되어 있는지 확인하는 것도 한 방법입니다. 보증보험에 가입되어 있다면, 전세금 반환에 대한 안전망이 마련되어 있는 셈입니다.공인중개사 및 실거래가 시스템 확인: 공인중개사의 도움을 받거나 국토교통부의 실거래가 공개 시스템을 통해 해당 건물의 시세와 실거래가를 확인하는 것이 좋습니다.이 외에도, 계약 전에 임대인에게 세금 완납증명서를 요청하거나, 전세권 설정을 통해 배당 보상을 우선시 받을 수 있는 조치를 취하는 것도 고려해볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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2024년 1차 장기미임대 매입임대주택 1인만 주거해야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공고에 따르면, 입주자는 서울에 주민등록이 등재된 무주택 성년자여야 하며, 최초 계약 기간은 2년이고, 재계약 1회까지 가능합니다. 임대료는 시중 전세가격의 60% 수준으로 책정되며, 무주택 자격을 유지하고 입주 대기자가 없을 경우 최장 6년까지 거주가 가능합니다.공고문에 명시된 내용 중 동거인에 대한 구체적인 규정은 찾을 수 없었습니다. 일반적으로, 임대주택의 경우 주민등록상의 등재 여부가 중요할 수 있으나, 정확한 규정이나 불이익에 대한 내용은 해당 주택 공급기관에 직접 문의하시는 것이 가장 정확합니다. SH공사의 고객센터나 관련 부서에 문의하여, 전입신고를 하지 않은 사람과의 동거가 가능한지, 그리고 이로 인해 불이익이 있는지 확인해보시길 권장드립니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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전세 계약 전에 가계약금 일부 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금 반환에 대한 여부는 계약 당사자 간의 합의나 계약서에 명시된 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 가계약금은 계약의 진정성을 보증하는 금액으로, 계약이 성립하지 않을 경우 반환되지 않는 것이 원칙입니다. 그러나, 특별한 사정이나 계약서에 '가계약금 반환 특약’이 명시되어 있다면 반환받을 수 있는 가능성이 있습니다.예를 들어, 계약금을 납부할 때와 잔금을 납부할 때 집 상태가 다르거나, 집에 중대한 하자가 있는 경우, 또는 대출 불가 등의 특별한 사정으로 계약을 해지해야 하는 경우에는 가계약금을 반환받을 수 있습니다. 가계약금을 돌려받기 위해서는 가계약 해제 통지 및 가계약금 반환 청구가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 법적 조언을 구하는 것이 도움이 될 수 있습니다.따라서, 가계약금을 돌려받고자 한다면, 먼저 계약서의 내용을 확인하고, 집주인 또는 중개인과의 협의를 통해 해결을 모색하는 것이 중요합니다. 만약 협의가 어렵다면 법적 조치를 고려할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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오피스텔 전세계약 연장 어떻게 해야될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 연장에 대해 궁금하시군요. 계약 연장 방법에는 몇 가지 옵션이 있습니다. 묵시적 갱신은 양측에서 아무런 언급이 없을 경우 자동으로 계약이 연장되는 것을 의미합니다. 하지만, 이 경우에도 전세금 인상 등의 조건 변경이 있을 수 있으므로 집주인과의 명확한 합의가 중요합니다.계약 만료 약 1~2개월 전에 집주인에게 연락하여 재계약 의사를 밝히고, 현재 시세를 고려한 적절한 조건을 논의하는 것이 좋습니다. 전세금이 인상되었는지 여부와 관계없이, 재계약을 원하신다면 집주인과의 협의를 통해 계약 조건을 결정하고 임대차계약서를 새로 작성해야 할 수도 있습니다.전세금이 동결되거나 인상된 경우, 새로운 금액으로 전월세 신고를 해야 합니다. 이는 온라인 부동산 거래관리시스템을 통해 할 수 있으며, 공인인증서 로그인 후 필요한 정보를 입력하고 계약서를 첨부하여 신고하면 됩니다.부동산에 연락하는 것은 필수는 아니지만, 계약 연장 절차나 필요 서류에 대한 정확한 정보를 얻기 위해 도움을 받을 수 있습니다. 또한, 부동산을 통해 진행할 경우 중개 수수료가 발생할 수 있으니 이 점도 고려해야 합니다.요약하자면, 계약 연장을 원하시면 다음과 같은 단계를 따르시면 됩니다집주인에게 연락하여 재계약 의사를 밝히기.현재 시세를 고려하여 적절한 조건 논의하기.새로운 임대차계약서 작성하기.전월세 신고를 온라인으로 하기.
경제 / 부동산
24.02.21
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전세집 구할때 등기부등본에 주택담보대출 있으면 위험한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집을 구할 때 등기부등본에 기재된 주택담보대출이 전세금과 비슷한 경우, 이는 일반적으로 '깡통전세’라고 불리며 위험할 수 있습니다. '깡통전세’는 집값이 하락하거나 집주인의 재정 상태가 악화될 경우, 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 있는 상황을 말합니다.현재 매매가 대비 전세금 비율이 높은 경우, 특히 금융 긴축 시기에는 대출 이자가 증가하여 차주와 은행 모두에게 잠재적 위험이 될 수 있습니다. 또한, 부동산 시장의 불안정성이나 경기 침체로 인해 집값이 떨어질 경우, 전세금 반환에 문제가 생길 수 있으며, 이는 세입자에게 큰 피해를 줄 수 있습니다.은행 대출에 보증보험이 있다고 하더라도, 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있다는 보장은 없습니다. 따라서, 이러한 위험을 고려하여 전세 계약을 신중히 결정하시는 것이 중요합니다. 전세 계약을 체결하기 전에는 해당 주택의 담보대출 상황, 집주인의 재정 상태, 그리고 부동산 시장의 동향을 면밀히 검토하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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아파트 월세 전입신고 미리 해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고는 일반적으로 실제 이사한 날로부터 14일 이내에 해야 하지만, 잔금 처리가 완료되고 집주인의 동의가 있으면 미리 할 수 있습니다. 정부24를 통해 전입신고와 전입신고 통보서비스를 모두 이용할 수 있으며, 이 두 서비스는 전입신고 절차의 일부로서 함께 처리됩니다.전입신고를 통해 주소 변경을 공식적으로 등록하고, 전입신고 통보서비스를 이용하면 관련 기관에 자동으로 전입 사실이 통보됩니다. 따라서 두 절차 모두 완료하는 것이 좋습니다. 이사하기 전에 미리 전입신고를 하려면, 임대인의 동의를 받아야 하며, 이는 임대인으로부터 부동산을 인도받았다는 것을 의미합니다.전입신고와 함께 확정일자를 받는 것도 중요한데, 이는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 우선변제권을 확보하는 절차입니다2. 임대차 신고도 필요하며, 이는 계약일로부터 30일 이내에 해야 하는 법적 의무사항입니다.정부24 웹사이트를 통해 전입신고와 관련된 모든 절차를 간편하게 처리할 수 있으니, 이사 전에 필요한 모든 준비를 해두시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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전세 이사 후 전입신고만 하고 확정일자 안 받으면 우선변제순위에서 제외되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고 후 확정일자를 받지 않았다면, 우선변제권을 갖기 위한 조건 중 하나가 충족되지 않은 상태입니다. 우선변제권은 세입자가 보증금을 먼저 돌려받을 수 있도록 보장하는 권리로, 부동산이 경매 등으로 팔릴 경우에 중요합니다. 전입신고와 확정일자는 세입자의 우선변제권 순위를 결정하는 데 필요한 요소입니다.이사한 지 1년이 지난 후라도 확정일자를 받는 것이 가능합니다. 확정일자는 임대차 계약의 체결 날짜를 법적으로 확인하는 것으로, 임차인을 보호하기 위해 만들어진 제도입니다. 확정일자 없이는 우선변제권 순위가 낮아져, 부동산이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 따라서 가능한 빨리 확정일자를 받는 것이 좋습니다.불이익으로는, 만약 집이 경매에 넘어가게 되면, 확정일자가 없는 경우에는 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 확정일자가 있는 임차보증금은 4순위로 분류되어, 0순위부터 3순위까지의 채권을 갚은 후에야 돈을 돌려받을 수 있으며, 확정일자가 없을 경우 8순위까지 내려갈 수 있기 때문입니다.확정일자를 받기 위해서는 법원이나 동사무소에 방문하거나, 인터넷을 통해 신청할 수 있습니다. 정부24 또는 법원 인터넷등기소 웹사이트에서 관련 절차를 진행할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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집을 보유하고 있어도 청약 통장 만들 수 있나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 보유하고 있어도 청약 통장을 만드는 것은 가능합니다. 주택 수에 관계없이 누구나 청약통장에 가입할 수 있으며, 과거에 청약통장을 사용했더라도 재가입이 가능합니다. 다만, 청약 신청 자격에는 제한이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 공공분양의 경우 무주택 세대주여야 1순위로 신청할 수 있지만, 민간분양의 경우 1주택자도 분양 신청이 가능합니다. 유주택자의 경우 가점제 청약은 안되며 추첨제로 신청해야 하고, 기존 주택을 판매 조건일 경우 청약 당첨 확률이 높아질 수 있습니다. 따라서, 청약 통장을 만들어 두시면 나중에 청약 기회가 있을 때 활용할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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현재살고 있는 자가(세대주 본인)에 부모님이 계시고 저만 다른 전세집으로 전입신고 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 상황에서 자가 아파트에 계시는 부모님과 별도로 전세집으로 전입신고를 하시는 것은 가능합니다. 전입신고를 할 때는 몇 가지 절차와 요건을 따라야 합니다. 기본적으로 전입신고는 새로운 거주지로 이사한 날로부터 14일 이내에 해야 하며, 온라인이나 주민센터를 방문하여 신청할 수 있습니다.자가 아파트에 계신 부모님이 세대주로 계시고, 전세집으로 이사하시는 경우에는 전세집에서 새로운 세대를 구성하게 되며, 세대주로 등록됩니다. 이 경우, 기존 세대주의 확인이 필요할 수 있으니, 관련 서류를 준비하셔야 합니다.전입신고 시 필요한 서류는 다음과 같습니다:신분증전입신고서기존 세대주의 확인 (해당되는 경우)기타 필요한 서류 (예: 가족관계증명서 등)전입신고 후에는 주민등록증을 새로 발급받게 되며, 세금 신고 및 국민연금, 건강보험 등의 절차를 진행해야 합니다.자세한 절차와 필요한 서류는 주민센터에 문의하시거나, 정부24 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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생애첫주택 구입시 대출 관련?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애 첫 주택 구입 시 주택담보대출을 받는 것은 가능하지만, 기존 신용대출이 있는 경우에도 주택담보대출을 받을 수 있는지는 여러 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 주택담보대출의 승인 여부는 대출자의 신용도, 기존 부채, 소득 등 다양한 요소를 고려하여 결정됩니다.한국에서는 내생애첫주택대출 조건에 따라, 기본적으로 주택 가격이 5억원 이하이고, 전용면적이 85㎡ 이하인 주택에 대해 대출이 가능합니다. 또한, 대출자가 무주택 세대주여야 하며, 부부합산 연소득이 일정 기준 이하일 경우에만 자격이 주어집니다.DSR(총부채원리금상환비율)도 중요한 요소로, 이는 대출자의 총 부채 상환 능력을 평가하는 지표입니다. 은행권에서는 DSR 비율이 40% 이내일 경우, 보험사에서는 50% 이내일 경우에 대출이 가능할 수 있습니다.따라서, 기존 신용대출이 있더라도 DSR 비율이 낮고, 다른 조건들을 충족한다면 주택담보대출을 받을 수 있을 것입니다. 하지만 정확한 조건과 가능 여부는 해당 금융기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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