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경매넘어간집 보증금 다 깔때까지 살았을때 배당요구?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매에 넘어간 집의 보증금을 돌려받기 위해서는 임차인의 대항력과 우선변제권 여부가 중요합니다. 대항력은 임차인이 임대차 계약의 내용을 새로운 집주인에게 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하고, 우선변제권은 임차주택이 경매되는 경우 임차주택 대금에서 후순위권리자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 권리를 뜻합니다.대항력과 우선변제권을 갖추기 위해서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마친 다음날부터 오전 0시부터 적용되며, 임대차계약증서상 확정일자까지 받아야 합니다. 또한 등기부등본상 선행하는 다른 권리가 없어야 합니다. 만약 선순위 근저당권이나 가압류 등이 있으면 대항력과 우선변제권을 취득하지 못할 수 있습니다.이러한 조건을 모두 충족한 선순위 임차인이라면 배당요구를 하여 보증금을 돌려받고 이사를 가거나, 배당요구를 하지 않고 계약기간이 만료될 때까지 계속 그 집에 살 수 있습니다. 만약 배당요구를 하면 임대차계약은 해지되므로 이사를 가야 합니다. 이사를 가기 전에는 명도확인서를 받아서 경매법원에 제출해야 합니다. 그러나 보증금 이상으로 살았다면 명도확인서를 받을 필요가 없습니다. 왜냐하면 배당요구를 한 임차인은 임차권을 포기한 것으로 간주되므로, 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 없기 때문입니다.반대로 대항력과 우선변제권을 갖추지 못한 후순위 임차인이라면 배당요구를 해도 보증금을 전액 받지 못하거나, 낙찰자에게 대항력을 주장하지 못하여 임차주택을 인도하고 퇴거해야 할 수 있습니다. 이런 경우에는 기존 임대인에게 민사소송을 통해 보증금 반환을 요구하거나, 그 밖의 법적 구제 방안을 검토해야 합니다.결론적으로, 질문자님께서는 자신이 선순위 임차인인지, 대항력과 우선변제권을 취득했는지, 경매사건의 진행 상황과 배당요구 기간을 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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청년버팀목전세자금대출할때 현재 등본상이랑 상관없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년버팀목전세자금대출은 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자만 이용할 수 있습니다. 따라서 부모님 밑에 등본이 들어가있고 부모님께서 주택을 소유하고 계신다면 대출이 불가능합니다. 다른 지역으로 이사가서 새 집으로 전세자금대출을 받으시려면 세대주로 등본이 변경되기 전에 대출을 받으셔야 합니다. 그러나 세대주로 등본이 변경되기 전에도 세대원 전원이 무주택이어야 하므로 부모님의 주택 소유 여부가 문제가 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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전세 세입자가 나가고 저희가 들어가서 살 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만료 시점에 집주인이 본인 거주 목적으로 갱신계약을 거부하고 세입자를 내보내면 세입자는 나가야 합니다. 하지만 집주인은 해당 주택에서 최소 2년간 의무 거주해야 합니다. 이는 임대차3법이 시행되면서 세입자보호를 위해 도입된 조치입니다.세입자가 나가고 새로운 세입자가 살게 됐을 경우 의무 거주기간은 없습니다. 다만, 주택임대차계약의 최소기간은 2년이므로, 1년 계약을 했어도 세입자는 2년까지 거주할 수 있습니다. 2년 이후에는 계약 갱신을 통해 임대료를 조정할 수 있습니다.만약 계약 후 금방 다시 이사를 해야 할 경우 1년 계약이 유리할 수 있습니다. 그러나 1년 계약은 만기 두 달 전에 계약 연장의 의사표시를 하지 않으면 묵시적 갱신으로 보지 않으므로, 세입자는 아무 때나 퇴거 통지를 할 수 없습니다. 따라서 계약기간을 잘 고려하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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전신주에 붙어있는 상가 매물을 어느 정도 믿어야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전신주에 붙어있는 상가 매물은 일반적으로 부동산 중개업자가 광고를 하기 위해 붙인 것입니다. 그러나 이러한 광고는 실제 매물과 다를 수 있으므로, 믿고 맹목적으로 연락하기 보다는 자신이 원하는 조건과 비교하면서 신중하게 검토하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 보증금, 월세, 임대기간, 임대면적, 업종제한, 인테리어 상태, 주변 환경 등이 광고와 일치하는지 확인해보세요.또한, 전신주에 붙어있는 상가 매물은 사유지에 무단으로 설치된 경우가 있을 수 있습니다. 이 경우, 토지 소유자가 부당이득반환청구를 할 수 있으므로, 매물을 구할 때는 토지 소유권에 대한 확인도 필요합니다.아파트의 경우에도 마찬가지로, 광고에 나온 정보가 정확한지, 입주 가능한지, 중개수수료가 얼마인지, 부동산 중개업자가 신뢰할 수 있는지 등을 체크해보세요. 또한, 아파트의 위치, 주변 시설, 관리비, 전세 대출 가능 여부, 전입신고 가능 여부 등도 알아보는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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전세 재계약시 보증금 증액이 있는 경우 잔금일자과 계약서 작성일자가 다를 경우에
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약시 보증금 증액이 있는 경우에는 잔금일자와 계약서 작성일자가 다를 수 있습니다. 이 경우에는 특약사항에 ‘다만 증액분의 효력 발생시기는 잔금일자로 함’ 이라는 문구를 넣는 것이 좋습니다. 이 문구는 증액된 보증금의 순위를 확보하기 위한 것입니다. 만약 이 문구가 없다면, 증액된 보증금은 계약서 작성일자에 따라 순위가 결정되므로, 그 사이에 다른 권리가 설정되었다면 증액분은 후순위가 될 수 있습니다.인터넷에서 찾아보면 어떤 곳에는 이 문구가 있고 어떤 곳에는 없는 것을 볼 수 있습니다. 이는 임대인과 임차인의 합의에 따라 달라질 수 있기 때문입니다. 하지만 이 문구가 없다고 해서 증액분의 효력이 없는 것은 아닙니다. 법원은 증액분의 효력 발생시기를 잔금일자로 인정하는 경우가 많습니다. 그러나 이 문구가 있으면 분쟁이 발생했을 때 증액분의 순위를 더 명확하게 주장할 수 있습니다.이 문구가 임차인에게 더 유리한지는 상황에 따라 다릅니다. 일반적으로는 증액분의 순위가 높을수록 임차인에게 유리합니다. 왜냐하면 임대인이 파산하거나 매각되었을 때 증액분을 돌려받을 가능성이 높아지기 때문입니다. 하지만 임차인이 증액분을 늦게 입금하거나 미입금한 경우에는 이 문구가 임차인에게 불리할 수 있습니다. 왜냐하면 임대인이 증액분의 미납으로 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있기 때문입니다따라서 전세 재계약시 보증금 증액이 있는 경우에는 특약사항에 ‘다만 증액분의 효력 발생시기는 잔금일자로 함’ 이라는 문구를 넣는 것이 안전하고 명확하다고 할 수 있습니다. 임차인은 증액분을 정해진 기한 내에 입금하고, 임대인은 증액분에 대한 확정일자를 받아 보관하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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청약당첨 후 동호수가 마음에 안들어서 다른 동호수 원할 경우엔 어떻게 하면 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약당첨 후 동호수가 마음에 안 드는 경우에는 다음과 같은 방법이 있습니다.첫 번째 방법은 당첨된 동호수의 계약을 포기하고, 잔여물량이 발생할 경우에 다시 청약을 하시는 것입니다. 이 경우에는 당첨된 청약통장은 더 이상 사용할 수 없으며, 잔여물량이 없거나 경쟁률이 높을 수 있습니다.두 번째 방법은 당첨된 동호수의 계약을 하시고, 원하는 동호수의 분양권을 전매로 구입하시는 것입니다. 이 경우에는 추가 비용이 발생할 수 있으며, 원하는 동호수의 분양권이 나오는 것을 기다려야 합니다.원하는 동호수의 매물을 알기 위해서는 부동산에 연락하시면 됩니다. 부동산은 분양권의 정보를 가지고 있으며, 원하시는 동호수가 나올 경우에 알려드릴 수 있습니다.정확한 절차는 다음과 같습니다.첫 번째 방법을 선택하신다면, 정당 계약일에 계약을 하지 않으시면 됩니다. 그러면 당첨권은 취소되고, 잔여물량이 발생하게 됩니다. 잔여물량이 발생하면 예비당첨자에게 우선권이 주어지며, 예비당첨자가 없을 경우에는 일반 청약자에게 공개됩니다. 이때 다시 청약을 하시면 됩니다.두 번째 방법을 선택하신다면, 정당 계약일에 계약을 하시고, 분양권 전매 시장을 주시하시면 됩니다. 원하는 동호수의 분양권이 나오면, 분양권을 구입하시고, 당첨된 동호수의 분양권을 판매하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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공공분양 부지선정이 되고 보통 몇년이 지나야 분양이 나오는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공분양 부지선정이란, 정부가 특정 지역에 공공분양주택을 공급하기 위해 토지를 선정하는 과정입니다. 공공분양주택은 시세보다 저렴하게 분양되는 주택으로, 청년, 신혼부부, 저소득층 등에게 내집 마련의 기회를 제공합니다. 공공분양주택의 종류에는 나눔형, 선택형, 일반형이 있습니다.공공분양 부지선정이 되고 보통 몇 년이 지나야 분양이 나오는지는 정확히 말하기 어렵습니다. 공공분양주택의 공급 일정은 여러 가지 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 토지의 소유권, 행정절차, 사업비, 건축사업자의 선정, 건설기간 등이 영향을 미칠 수 있습니다. 일반적으로 공공분양 부지선정이 되고 2~3년 정도가 지나면 청약이 시작되는 경우가 많습니다.그러나, 정부는 공공분양주택의 공급을 활성화하기 위해 사전청약제도를 도입했습니다. 사전청약제도란, 공공분양주택의 입주자 모집공고가 나오기 전에 미리 청약을 받는 제도입니다. 사전청약을 통해 청약자는 내집 마련의 기회를 빨리 잡을 수 있고, 정부는 청약 수요를 파악하고 공급 계획을 조정할 수 있습니다. 사전청약은 공공분양 부지선정이 되고 1~2년 정도가 지나면 시작됩니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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집주인거주로 나가달라는데 새집을 알아보라고 계약금을 미리 준다는데 받았을때 불리한 점이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 전세만기 전에 계약금을 미리 주는 것은 법적인 의무가 아니라 관행입니다. 전세보증금의 일부를 미리 받는 이유는 세입자가 새로운 집을 구할 때 계약금을 지불해야 하는데 자기돈으로 계약을 한 세입자는 현 집주인이 제 때에 보증금을 반환해 주지 않는다면 세입자는 계약금을 날리게 될 수 있기 때문입니다.계약금을 미리 받았을 때 불리한 점은 없습니다. 오히려 계약금을 받으면 임차인의 권리가 보호될 수 있습니다. 계약금을 받은 경우에는 계약금을 받은 날짜를 기준으로 임차인의 권리관계가 유지되기 때문에 집주인이 다른 사람에게 임대하거나 담보로 제공할 수 없습니다. 또한 계약금을 받은 경우에는 집주인이 잔금을 지불하지 않으면 임차인이 계약금을 환수할 수 있습니다.따라서 새 집을 여유롭게 구하고 싶으시다면 계약금을 받으시는 것이 좋습니다. 계약금을 받으실 때는 영수증을 꼭 받으시고, 계약금을 받은 날짜와 금액, 잔금 지불일 등을 명시하시는 것이 좋습니다. 또한 계약금을 받으신 후에는 새로운 집을 구하시고 전입신고를 하시는 것을 잊지 마세요. 전입신고를 하면 임차인의 권리가 확정되고, 집주인이 임대차권을 침해할 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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전세 감액 재계약 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약서: 전세 자금 대출을 받아야 하니 새로 써야 할까요? 전세 자금 대출을 받으려면 새로운 계약서를 작성해야 합니다. 기존 계약서를 활용하는 경우는 전세금이 동일하거나 감액된 경우에만 가능합니다. 새로운 계약서를 작성할 때는 기존 계약 내용을 그대로 인용하고 특약사항에 재계약임을 명시해야 합니다.복비: 새로운 계약서를 쓰니 복비를 임차인, 임대인 모두 내야 할까요? 복비는 임차인과 임대인이 상호 협의하여 결정할 수 있습니다. 일반적으로는 임차인이 전세금을 증액하거나 감액하는 경우 복비를 부담하는 경우가 많습니다. 복비는 계약서에 명시하거나 영수증을 발급받아 증빙해야 합니다.확정일자: 새로 받아야 할까요? 확정일자는 전세금이 증액된 경우에만 새로 받아야 합니다. 전세금이 감액된 경우에는 확정일자를 받을 필요가 없습니다. 확정일자를 받을 때는 기존 확정일자를 소멸하고 새로운 확정일자를 받아야 하며, 증액된 부분만큼 안전하게 권리를 확보할 수 있는지 등기부등본을 열람해야 합니다.특약: 이전에 근저당을 받은 걸 말소하는 조건으로 계약서를 썼는데 이번에도 똑같이 추가해야 할까요? 재계약할 때는 근저당이 말소되었는지 확인해야 합니다. 만약 근저당이 말소되지 않았다면, 특약에 근저당 말소를 조건으로 추가해야 합니다. 근저당이 말소되었다면, 특약에 근저당 말소 여부를 명시해야 합니다.이 외에 유의해야 할 사항들이 있을까요?전세 감액 재계약을 할 때는 전세 보증 보험을 재가입해야 합니다. 보증 보험 가입 조건이 변경되었으므로, 새로운 계약서를 보내주어야 합니다. 또한, 전세 재계약을 할 때는 임대차 신고를 의무적으로 해야 합니다. 전자 신고를 하면 자동으로 임대차 신고가 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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편의점 창업을 계획중입니다.. 그런데 편의점은 거리제한이 있다고 해서요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.편의점은 업계 자율규약에 따라 근접 출점을 제한하고 있습니다. 이는 과당 경쟁을 방지하고 상생협력을 강화하기 위한 목적입니다. 규약에 따르면, 신규 편의점을 낼 때 근접 출점을 하지 않기로 했습니다. 거리 제한의 경우 해당 예정지 주변 상권의 입지와 특성, 유동 인구의 수, 담배소매인 지정 거리 등을 종합적으로 고려해 출점 여부를 신중히 결정하도록 했습니다.담배소매인 지정 거리는 담배사업법과 조례 등에 따라 지방자치단체별로 50∼100ｍ입니다. 따라서 네이버 지도상으로 약 80M 거리에 기존에 편의점이 있는 경우, 신규 편의점 개설이 불가능할 수 있습니다. 하지만 이는 절대적인 기준이 아니며, 지역별로 상이할 수 있으므로, 신청하고자 하는 지역의 담당 부서나 정부 24를 통해 정확한 정보를 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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