전세 재계약시 보증금 증액이 있는 경우 잔금일자과 계약서 작성일자가 다를 경우에
특약사항에 '다만 증액분의 효력 발생시기는 잔금일자로 함' 이라는 문구를 넣어야 하나요?
인터넷 찾아보면 어느 곳에는 있고 어디에는 기재가 안 되어있던데 상관없는 건가요?
어떤게 임차인에게 더 유리한건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
증액분의 효력은 계약서 쓰고 30일이내에 거래신고 하시고 계약서에 확정일자를 받아두면 효력이 생깁니다
단지 잔금이 아직 임대인한테 안넘어갔다면 넘기고 확정일자 받아두시면 됩니다
그문구는 어차피 잔금날자가 있으니 안넣어도 됩니다
임차인이 돈입금하고 계약서에 확정일자 받는게 중요합니다
그전 보증금은 예전 계약서날자에 효력이 있고 요번 증액분은 다시 받은 확정일자에 효력이 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재계약을 합의하게 되면 만기이전에 계약서를 작성하게 됩니다. 다만 해당 계약은 만기일부터 다시 적용이 되는 것이기에 증액의 경우 만기일에 증액분을 지급하고 재계약이 시작하게 됩니다. 즉 특약으로 효략발생시기는 계약서상 계약기간만 만기일부터 ~2년으로 정하시면 되고, 잔금일을 기존최초계약만기일로 하시면 특약기재는 하실필요가 없습니다,
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안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.
특약사항에 '다만 증액분의 효력 발생시기는 잔금일자로 함' 이라는 문구를 넣어야 하나요?
인터넷 찾아보면 어느 곳에는 있고 어디에는 기재가 안 되어있던데 상관없는 건가요?
어떤게 임차인에게 더 유리한건가요?
==> 계약서 특약조건을 반영시키는 것은 가급적 세부적, 구체적으로 작성을 하시는 것이 나중에 법률 분쟁을 예방할 수가 있습니다. 모든 권리행사는 잔금이후 행사 가능하지만 다시한번 강조차원에서 반영시키는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세 재계약시 보증금 증액이 있는 경우에는 잔금일자와 계약서 작성일자가 다를 수 있습니다. 이 경우에는 특약사항에 ‘다만 증액분의 효력 발생시기는 잔금일자로 함’ 이라는 문구를 넣는 것이 좋습니다. 이 문구는 증액된 보증금의 순위를 확보하기 위한 것입니다. 만약 이 문구가 없다면, 증액된 보증금은 계약서 작성일자에 따라 순위가 결정되므로, 그 사이에 다른 권리가 설정되었다면 증액분은 후순위가 될 수 있습니다.
인터넷에서 찾아보면 어떤 곳에는 이 문구가 있고 어떤 곳에는 없는 것을 볼 수 있습니다. 이는 임대인과 임차인의 합의에 따라 달라질 수 있기 때문입니다. 하지만 이 문구가 없다고 해서 증액분의 효력이 없는 것은 아닙니다. 법원은 증액분의 효력 발생시기를 잔금일자로 인정하는 경우가 많습니다. 그러나 이 문구가 있으면 분쟁이 발생했을 때 증액분의 순위를 더 명확하게 주장할 수 있습니다.
이 문구가 임차인에게 더 유리한지는 상황에 따라 다릅니다. 일반적으로는 증액분의 순위가 높을수록 임차인에게 유리합니다. 왜냐하면 임대인이 파산하거나 매각되었을 때 증액분을 돌려받을 가능성이 높아지기 때문입니다. 하지만 임차인이 증액분을 늦게 입금하거나 미입금한 경우에는 이 문구가 임차인에게 불리할 수 있습니다. 왜냐하면 임대인이 증액분의 미납으로 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있기 때문입니다
따라서 전세 재계약시 보증금 증액이 있는 경우에는 특약사항에 ‘다만 증액분의 효력 발생시기는 잔금일자로 함’ 이라는 문구를 넣는 것이 안전하고 명확하다고 할 수 있습니다. 임차인은 증액분을 정해진 기한 내에 입금하고, 임대인은 증액분에 대한 확정일자를 받아 보관하는 것이 좋습니다.