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내생애 첫 주택대출에 대해서 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.내생애 첫 주택대출은 주택도시기금에서 운영하는 정부지원 저금리의 주택구입대출 상품입니다. 이 대출을 이용하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.세대주를 포함하여 세대원 전원이 무주택자인 경우부부합산 연소득이 6천만원 이하인 경우 (생애최초, 신혼가구, 2자녀 이상의 경우 7천만원 이하)순자산가액이 5.06억원 이하인 경우주택가격이 5억원 이하이고 주거 전용면적이 85㎡ 이하인 경우 (읍, 면지역은 100㎡ 이하, 미혼은 60㎡ 이하)2013년에 공시가 1억원 이하의 집을 샀다면, 그 집을 현재도 소유하고 있다면 내생애 첫 주택대출을 이용할 수 없습니다. 왜냐하면 세대원 전원이 무주택자여야 하기 때문입니다. 만약 그 집을 팔았거나 양도했다면, 현재 무주택자이고 다른 조건도 모두 만족한다면 내생애 첫 주택대출을 신청할 수 있습니다.지인이 말한 1억원 이하라는 조건은 주택가격이 아니라 순자산가액을 의미하는 것 같습니다. 순자산가액은 부동산, 자동차, 금융자산, 일반자산에서 부채를 뺀 금액입니다. 따라서 공시가 1억원 이하의 집을 샀다고 해서 순자산가액이 1억원 이하라고 단정할 수는 없습니다. 순자산가액을 계산하려면 다른 자산과 부채도 고려해야 합니다.
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24.02.06
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퇴거 신고의 효력은 당일 반영되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.퇴거 신고의 효력은 당일에 반영되지 않고 익일 0시부터 발생합니다. 즉, 현 세입자가 퇴거 신고를 하더라도 전입세대열람내역에는 당일에는 아직 표시되어 있고, 익일부터 제외되어 나옵니다. 따라서, 허그 청년전용 버팀목 전세대출을 받으려면, 현 세입자가 퇴거 신고를 한 날보다 하루 뒤에 잔금을 치르고 전입신고를 하셔야 합니다. 그렇지 않으면, 은행에서 대출 실행을 거절할 수 있습니다.허그 청년전용 버팀목 전세대출은 주택도시보증공사가 보증하는 상품으로, 최대 2억 원까지 대출받을 수 있습니다. 금리는 연 2.3%~2.9%로, 다른 전세자금 대출보다 낮습니다. 대출기간은 2년이며, 4회 2년 단위로 연장이 가능하고, 최장 10년까지 가능합니다. 이 상품을 이용하시려면, 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.나이가 만 19세 이상 39세 이하이어야 합니다.연 소득이 5천만 원 이하이어야 합니다.순자산가액이 3억 원 이하이어야 합니다.전세보증금이 3억 원 이하이어야 합니다.전세계약서에 확정일자가 부여되어 있어야 합니다.집주인이 채권양도통지서를 받는데 동의해야 합니다.
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24.02.05
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재건축 사업 진행 시 조합 직접 설립 동의 시 주의해야할 점은 어떤 것이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 사업을 추진하기 위해서는 일반적으로 추진위원회를 구성하고, 일정 요건을 갖춘 후에 조합을 설립합니다. 하지만 공공지원의 경우에는 추진위원회 구성을 생략하고 조합을 직접 설립할 수 있는 제도가 있습니다. 이를 '조합 직접설립제도’라고 합니다.조합 직접설립제도의 장점은 사업기간을 단축하고, 추진위 단계 운영비를 절감하고, 공공이 지원하는 적법하고 투명한 운영을 할 수 있다는 점입니다. 하지만 이 제도를 적용하기 위해서는 구역 내 토지등소유자의 3/4 이상의 동의가 필요합니다.조합설립 동의서를 받기 전에는 토지등소유자에게 사업비의 내용과 분담금 추산액 등을 설명하고 고지해야 합니다. 또한 동의서에는 토지등소유자의 성명과 지장을 날인하고, 신분증명서 사본을 첨부해야 합니다.동의서에 들어가서는 안되는 문구는 다음과 같습니다.사업비의 증감에 따른 분담금의 조정 여부를 명시하지 않는 경우조합설립 인가를 받은 후에도 추진위원회를 유지하거나 해산할 수 있다는 내용을 포함하는 경우조합설립 인가를 받기 전에 조합의 정관이나 임원을 결정하거나, 조합의 의사결정에 참여할 수 있다는 내용을 포함하는 경우조합설립 인가를 받기 전에 조합의 사업비를 납부하거나, 조합의 자산을 처분하거나, 조합의 채무를 부담하게 하는 내용을 포함하는 경우
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24.02.05
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친구가 집에 놀러오면 추가 관리비를 내야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문자님의 경우, 계약서에 1인 추가 거주시 5만원 추가라는 조항이 있었다면, 그 조항을 준수해야 하는 의무가 있습니다. 하지만, 남자친구가 같이 거주한 것이 아니라 가끔 놀러온 것이라면, 그것이 1인 추가 거주로 간주될 수 있는지는 논란의 여지가 있습니다. 일반적으로, 1인 추가 거주는 전입신고를 한 경우나, 장기간 동거를 한 경우를 의미합니다. 2주에 1번씩 2,3일 정도 놀러온 것은 1인 추가 거주로 보기 어려울 수 있습니다따라서, 질문자님은 집주인과 협의를 통해 추가 관리비를 청구하는 것이 적절한지, 그리고 그 기준이 무엇인지를 명확히 해야 합니다. 만약, 협의가 되지 않거나, 집주인이 부당하게 청구한다고 생각되면, 소송의 방법을 취할 수도 있습니다또한, 집주인이 사전에 남자친구가 자주 오면 추가 관리비를 내야한다고 말해주지 않은 상황에서, 이미 계약이 끝난 시점에 보증금에서 추가 관리비 명목의 돈을 제외하고 정산한 것은 부당하다고 할 수 있습니다. 계약서에 명시된 조건이라도, 집주인은 질문자님에게 사전에 통보하고 동의를 받아야 합니다. 따라서, 질문자님은 보증금에서 제외된 돈을 다시 돌려받을 수 있습니다. 집주인과 협의가 안되면, 소액소송이나 민사조정을 통해 해결할 수 있습니다.
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24.02.05
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임대차신고및 확정일자 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.새로운 집 계약시 임대차 신고나 확정일자는 받아도 되나요? 네, 새로운 집 계약시 임대차 신고나 확정일자는 받아도 됩니다. 임대차 신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인, 임차인, 대리인 중 한 명이 신고할 수 있습니다. 임대차 신고를 하면 계약서에 확정일자가 자동으로 부여되며, 이 확정일자로부터 임대차 계약이 효력을 가지게 됩니다. 임대차 신고는 온라인이나 오프라인으로 할 수 있으며, 온라인 신고의 경우 계약서를 스캔하거나 복사한 파일을 첨부하여 제출하면 됩니다.현재 계약만료 전 전세집이 대항력에 문제 생기진 않을까요? 대항력이란 임차인이 임대인의 권리 변동에 대해 임대차 계약을 유지할 수 있는 권리를 말합니다. 대항력을 확보하기 위해서는 임대차 신고와 전입신고를 모두 해야 합니다. 임대차 신고만 하고 전입신고를 하지 않으면 대항력이 발생하지 않습니다. 따라서 현재 계약만료 전 전세집에서 전입신고를 하셨다면, 계약기간 동안 대항력이 유지됩니다. 만약 전입신고를 하지 않으셨다면, 임대인이 임대차 계약을 해지하거나 다른 사람에게 임대할 수 있으므로, 빠른 시일 내에 전입신고를 하시는 것이 좋습니다.계약만료 전 전세집이 새로운 세입자를 구하고 나서 전입신고하고싶은데 대항력에는 문제 생기지 않을까요? 계약만료 전 전세집이 새로운 세입자를 구하고 나서 전입신고하시는 것은 가능합니다. 다만, 새로운 세입자가 임대차 신고와 전입신고를 먼저 하게 되면, 그들이 우선변제권을 가지게 됩니다. 우선변제권이란 임대인이 파산하거나 임대주택이 경매에 넘어갈 경우, 자신의 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권은 임대차 신고와 전입신고를 모두 한 날짜로부터 다음날 0시에 발생합니다. 따라서 새로운 세입자가 먼저 우선변제권을 확보하게 되면, 현재 세입자는 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 그러므로 계약만료 전 전세집에서 전입신고를 하시려면, 새로운 세입자보다 먼저 임대차 신고와 전입신고를 하시는 것이 안전합니다.
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24.02.05
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전세 사기 유형과 대처법에 대해서 알고 싶어요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 사기는 부동산 임대차 계약 시 보증금을 돌려받지 못하거나 집을 빼앗기는 등의 피해를 입는 경우를 말합니다. 전세 사기는 여러 가지 유형과 수법으로 이루어지는데요, 최근에는 다음과 같은 유형이 많이 발생하고 있습니다.깡통전세 사기: 전세 가격과 매매 가격이 거의 비슷한 매물인데요. 집주인이 매매 가격보다 더 비싸게 전세 계약을 맺은 후, 해당 매물의 명의를 전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게 넘기는 거예요. 세입자는 보증금을 돌려받을 길이 없으니, 경매에서 해당 주택을 낙찰받기도 하고요.이중계약 사기: 부동산 소유주로부터 임대차계약을 위임받은 건물관리인이 소유주에게는 월세계약을 했다고 하고, 세입자와는 전세계약을 하여 전세 보증금을 가로채는 유형입니다.신탁 사기: 부동산 재산을 전문가에게 맡겨서 관리하는 거예요. 집주인은 신탁을 통해 주택담보대출을 받기도 하고, 전문가에게 관리를 맡겨 수익을 내기도 해요. 이렇게 신탁등기가 된 집은 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지게 되는데요. 신탁회사의 동의 없이 집주인과 부동산 계약을 하게 된다면, 계약이 무효로 취급될 수 있어요. 사실상 집주인인 신탁회사의 허락 없이 살고 있는 거라, 불법점유이니 나가달라는 이야기를 들으면 보증금을 돌려받을 수도 없고요.이러한 전세 사기를 막기 위해서는 다음과 같은 대처법을 알아두는 것이 좋습니다.공인중개사 선택: 부동산 중개업 등록증과 공인중개사 자격증을 확인하고, 국가 공간 정보 포탈 홈페이지1에서 해당 부동산의 공인중개사, 부동산 중개인 등록 여부를 확인하세요.임대인 신분 확인: 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있기 때문에 반드시 임대인 신분증, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인하세요. 보증금을 입금할 때도 임대인 (또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요.주택상태 확인: 전입신고를 할 수 없는 무허가·불법 건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하세요. 또한 집을 잘 살펴본 후 하자가 있는 곳은 보수요청을 하는 것이 좋습니다.주변 매매가, 전세가 확인: 시세보다 20~30% 저렴한 가격으로 여러 세입자와 계약한 후 전세보증금을 가로채는 수법이 있으므로, 국토교통부 실거래가 공개 시스템2이나 부동산테크3 등의 앱을 통해 주변 매매가와 전세가를 확인하세요.주택 임대차 표준 계약서 사용: 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다. 반드시, 공인중개사에게 표준 계약서를 사용하도록 요청하세요. 표준 계약서는 부동산거래관리시스템4에서 다운로드할 수 있습니다.선순위 권리관계 및 소유권 확인: 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우 전세보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 등기부등본을 구하여 확인하세요. 또한 등기부등본 소유권 사항에 신탁등기 내용이 있는지 확인하세요. 이때 건물 소유권이 신탁회사에 있다면 반드시 신탁원부를 발급받아 임대차계약 권한이 누구에게 있는지, 신탁된 부동산에 설정된 채무가 있는지 등의 정보를 확인하세요.전세보증보험 가입: 전세보증보험은 전세금을 대신 보장해주는 보험으로, 전세사기 피해를 예방하고 보증금 회수를 돕는 역할을 합니다. 전세보증보험은 임대인이 가입할 수도 있고, 세입자가 가입할 수도 있습니다. 임대인이 가입한 경우에는 전세보증보험증권을 받아보고, 세입자가 가입한 경우에는 보증료를 납부하고 보험증권을 받아야 합니다.
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24.02.05
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재건축사업 대표소유자 선임동의서를 징구할 때 인감날인이 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축사업에서 대표소유자 선임동의서를 징구할 때 인감날인이 필요한지에 대한 답변을 드리겠습니다.일반적으로, 대표소유자 선임동의서는 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인하는 방법으로 작성하고, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야 합니다. 이 경우, 대표자(선임수락자)와 위임자(동의자) 모두 지장날인을 해야 하며, 인감날인은 필요하지 않습니다.다만, 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수등이 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 찍은 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있습니다. 이 경우, 인감날인이 필요하며, 지장날인은 하지 않아도 됩니다.따라서, 날인을 어떻게 하는 것이 맞는지는 토지등소유자의 상황에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 국가법령정보센터의 양식은 하나의 예시일 뿐이며, 실제로는 시장·군수등의 검인을 받아야 하는 점을 유의하시기 바랍니다.
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24.02.05
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전세 묵시적 연장할 때 2년 연장으로 보는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 묵시적 연장이란, 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인과 임차인 중 누구도 전세 계약에 대한 해지 의사를 표현하지 않으면, 계약이 묵시적으로 갱신되게 되는 것입니다. 즉, 계약해지를 미리 얘기하지 않으면, 해당 계약 건이 갱신되어 2년이 자동으로 연장되게 됩니다.묵시적 갱신이 되면 기존의 전세나 월세 임대차 계약과 동일한 조건으로 자동으로 2년간 연장이 됩니다. 따라서, 세입자는 2년 통으로 연장이 된 것이 맞습니다. 또한, 계약서를 새로 작성할 필요가 없습니다. 갱신이 되면 모든 임대 조건이 변경되지 않으며 이를 주택임대차보호법이 인정하고 있기 때문입니다.그러나, 세입자 보호법이라고 할 수 있는 주택임대차보호법에 의해 세입자는 언제든지 월세 계약 또는 전세 계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 즉, 세입자가 묵시적으로 2년 연장된 기간 중 중도에 이사를 가야할 사정이 생겼다면 중도에 해지가 가능합니다. 집주인이 세입자의 해지 통보를 받고 3개월이 지나면 월세 또는 전세 계약이 종료됩니다.
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24.02.05
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융자 있는 집 전세 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.융자 있는 집 전세 계약 시에는 계약서에 특약사항으로 "융자금을 전액 상환 말소하는 조건으로 계약을 한다"는 점을 반드시 명시해야 합니다.융자를 상환하고 말소하는 과정은 임대인, 임차인, 공인중개사 등이 함께 해당 은행에 가서 진행해야 합니다.융자를 말소한 후에는 꼭 말소등기까지 완료해야 안전합니다12. 말소등기는 동사무소나 인터넷으로 확정일자를 받아서 확인할 수 있습니다.융자가 있는 집 전세 계약 시에는 전세보증금의 일부를 미리 지불하지 않고, 잔금을 지불할 때 융자를 상환하고 말소하는 것이 좋습니다.융자가 있는 집 전세 계약 시에는 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다. 등기부등본은 소유권자, 융자금액, 근저당 순위 등을 알 수 있는 중요한 서류입니다.융자가 있는 집 전세 계약 시에는 전세권 설정을 반드시 해야 합니다. 전세권 설정은 전세보증금을 보호하기 위한 절차로, 전세권 설정비용은 임대인이 부담해야 합니다.
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24.02.05
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중기청 4년 끝나서 대출연장을 한 후에 이사를 갈 수 있을까요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중기청 전세대출은 목적물변경이 가능합니다. 즉, 전세대출을 받은 집에서 다른 집으로 이사를 갈 수 있습니다. 하지만 목적물변경을 하려면 몇 가지 조건과 절차가 필요합니다. 그 중 하나가 바로 전세대출의 이용기간입니다. 중기청 전세대출은 2년 단위로 연장이 가능하며, 최대 10년까지 이용할 수 있습니다. 그런데 목적물변경을 하면, 그 때의 연장시점을 기준으로 2년이 소모된 것으로 간주됩니다. 즉, 목적물변경을 할 때마다 2년의 이용기간이 줄어든다는 것입니다.예를 들어, 2023년 3월에 전세대출을 받아서 2025년 3월에 만료되는 경우, 2025년 3월에 연장을 하면 2027년 3월까지 이용할 수 있습니다. 하지만 2024년 4월에 목적물변경을 하면, 그 때의 연장시점인 2025년 3월이 2년 빠진 2023년 3월로 간주되어, 2025년 3월에 만료되는 것이 아니라 2025년 4월에 만료됩니다. 즉, 2년의 이용기간이 날아가는 것이죠. 따라서 목적물변경을 할 때는 이용기간을 잘 고려해야 합니다.그리고 목적물변경을 하려면 다음과 같은 절차가 필요합니다.이사갈 집을 알아보고, 해당 매물의 등기부등본을 떼어서 은행에 방문하여 목적물변경 가능여부를 확인합니다. 목적물변경은 기존과 동일한 조건의 주택만 가능합니다. 즉, 전용면적, 보증금, 소득, 자산 등의 기준을 만족해야 합니다.이사갈 집의 계약을 진행하고, 잔금을 치루기 전에 기존의 집의 임대차계약을 해지하고, 보증금을 받습니다. 이 때, 잔금날짜를 잘 맞춰야 합니다. 즉, 기존의 집에서 보증금을 받은 날과 새로운 집에 잔금을 치룬 날이 같아야 합니다. 그렇지 않으면 현금이 부족하거나, 이자가 발생할 수 있습니다.이사를 마치고, 전입신고를 하고, 본인 등본을 떼어서 은행에 방문하여 목적물변경 신청을 합니다. 이 때, 새로운 집의 계약서와 확정일자가 포함된 등기부등본을 제출해야 합니다. 은행에서는 목적물변경에 따른 대출금액의 조정이나 금리의 변동이 있을 수 있습니다.이렇게 목적물변경을 하면, 전세대출을 그대로 가지고 다른 집으로 이사를 갈 수 있습니다.
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