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아파트 개인거래중입니다 판매자입니다 구매자가 가계약금을 입금하신다고하는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 개인거래시 주의할 점은 다음과 같습니다실제 소유자인지 확인하기: 등기부등본과 신분증을 비교하여 본인 여부를 확인하고, 계약금과 잔금은 소유자의 계좌로 직접 이체해야 합니다.권리관계 확인하기: 등기부등본에서 근저당, 가압류, 가처분, 가등기 등의 권리관계가 있는지 확인하고, 없다면 특약사항에 명시해야 합니다.물건 상태 확인하기: 누수, 곰팡이, 결로 등의 하자가 있는지, 관리비와 공과금이 미납되어 있는지, 장기수선충당금이 정산되었는지 등을 체크해야 합니다.계약서 작성시 주의하기: 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 납부일자, 이자율, 이사일자 등을 명확하게 기재하고, 특약사항에 하자 담보책임, 근저당 말소책임, 실거래가 신고 등을 포함해야 합니다.구매자가 가계약금을 입금하고 등기필증이나 토지대장을 요구하는 것은 정상적인 절차입니다. 구매자는 소유자와 권리관계를 확인하기 위해 이러한 서류를 요청할 수 있습니다. 판매자는 구매자에게 서류를 제공하고, 가계약금을 받은 후 가계약서를 작성해야 합니다. 가계약서는 매매 계약서보다 적은 금액으로 매수 권리를 표명하는 문서입니다. 가계약서에는 가계약금의 금액과 납부일자, 잔금의 금액과 납부일자, 이사일자 등을 기재해야 합니다.매수자가 부동산에서 계약서만 받아서 쓰자고 하는 것은 조금 이상합니다. 부동산에서 계약서를 받아서 쓰는 것은 중개업자를 통한 거래일 때만 가능합니다. 직거래의 경우에는 매수자와 매도자가 직접 계약서를 작성해야 합니다. 부동산에서 받은 계약서를 그대로 사용하면 중개수수료가 발생할 수 있습니다. 따라서 매수자에게 직거래 계약서를 작성하자고 제안하시는 것이 좋습니다. 직거래 계약서 작성 방법은 인터넷에서 검색하면 많은 예시를 찾을 수 있습니다.아파트 개인거래는 신중하게 진행해야 합니다. 계약 전후에 모든 서류와 내용을 꼼꼼히 확인하고, 문제가 발생할 경우에 대비해 문자나 카카오톡 등의 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.03
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지금살고있는 빌라가 전세기한이 ᆢ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약이 만료되기 전에 집주인이 건물을 매각한 경우에도 세입자의 권리는 보호됩니다. 새로운 집주인은 기존의 전세계약을 승계받아야 하고, 전세기한까지 세입자를 강제로 퇴거시킬 수 없습니다. 전세기한이 만료되면 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 전세계약이 만료되는 6개월 전부터 1개월 전까지 가능합니다. 새로운 집주인이 계약갱신을 거절하려면 실거주 목적이 있어야 하고, 세입자의 계약만료 6개월 전에 이를 통보해야 합니다.따라서 현재 상황에서는 전세기한까지 안나가도 되며, 전세기한이 다가오면 계약갱신을 청구하거나 다른 주택을 찾으시면 됩니다. 전세보증금은 전세기한이 만료되면 새로운 집주인이 돌려주어야 합니다. 만약 전세보증금을 돌려받지 못하거나 퇴거를 강요받는다면 임차권등기명령, 내용증명발송, 보증금반환소송 등의 법적 조치를 취할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.03
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전세 계약갱신청구권 행사가 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 전세 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한하여 계약을 2년 연장할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. 따라서, 전세가가 빠진 상황에서도 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 하지만, 계약 갱신 시 임대료의 증액 상한은 5% 범위 내로 제한되므로, 임대인이 계약금을 기존 전세금 대비 5% 이상 올리고자 하는 경우에는 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다. 이때는 임대인과 협의하여 적정한 계약금을 결정하거나, 계약을 해지하고 다른 주택을 찾아야 합니다.2 계약갱신청구권을 행사하면, 현 시세에 맞춰서 2년 연장 거주가 가능합니다. 단, 임대인이 계약금을 기존 전세금 대비 5% 이내로 증액할 수 있으므로, 그에 따라 추가로 계약금을 내야 할 수 있습니다. 예를 들어, 기존 전세금이 1억 원이었고, 현재 시세가 9,200만 원이라면, 임대인은 계약금을 1억 5,000만 원까지 올릴 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 5,000만 원을 더 내야 합니다. 만약 임차인이 추가로 계약금을 내기 어렵다면, 임대인과 협의하여 계약금을 낮추거나, 계약을 해지하고 다른 주택을 찾아야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.03
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주거전용면적과 공용면적은 어떤 차이가 있는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주거전용면적은 아파트 등 공동주택에서 소유자가 독점하여 사용하는 공간을 말합니다. 즉, 각 세대가 독립적으로 사용하는 공간으로 방, 거실, 주방, 개인 현관 등의 면적을 말합니다. 베란다 (발코니) 부분은 주거전용면적에서 제외가 됩니다.공용면적은 아파트 면적 중에 여러 사람이 함께 사용하는 면적을 말합니다. 공용면적은 크게 '주거공용면적’과 '기타 공용면적’으로 나누어지게 됩니다. 주거공용면적은 계단, 복도, 엘리베이터 등 주거와 직접적으로 관련되는 공용면적을 말합니다. 기타 공용면적은 관리실, 노인정, 놀이터, 독서실, 지하 등 주거와는 직접적으로 관련이 없는 공용면적을 말합니다. 주차장 면적은 공용면적과 별도의 면적이지만 넓은 의미에서 기타 공용면적에 포함시키기도 합니다.공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합한 면적을 말합니다. 공급면적은 분양면적으로도 불리는데요, 이 공급면적은 아파트 평형을 이야기 할때 기준이 되는 중요한 면적입니다.
경제 / 부동산
24.02.03
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월세 임차인이 다른 임차인에게 월세 승계시 월세인상 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로, 월세 임차인이 다른 임차인에게 월세 승계할 때는 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인은 승계를 거절할 수도 있고, 승인할 경우에도 월세나 보증금을 인상할 수 있습니다. 하지만, 임대인이 월세나 보증금을 인상할 때는 주택임대차보호법에 따라 일정한 제한이 있습니다.주택임대차보호법 제7조에 따르면, 임대인은 임대차기간 중에 차임 (월세) 또는 보증금의 증액을 청구할 수 없습니다. 임대차기간이 만료되어 재계약을 할 때에도 차임 또는 보증금의 증액은 약정한 자 임의 20분의 1 (5%)의 금액을 초과할 수 없습니다. 따라서, 임대인은 5천에 130으로 살던 임차인이 승계할 때, 5천에 150으로 인상하는 것은 부당한 증액청구로 볼 수 있습니다.또한, 임대인이 임차인의 신혼부부 여부나 가족단위를 이유로 월세를 달리하는 것도 잘못된 행위입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임차인은 임대차기간이 만료되기 1개월 전까지 임대인에게 임대차기간의 연장을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 정당한 사유란 임대인이 임대주택을 직계존속 또는 직계비속에게 거주하게 하거나, 임대주택을 개량하거나, 임대주택을 매각하거나, 임차인이 임대차계약을 위반한 경우 등을 말합니다. 임차인의 신혼부부 여부나 가족단위는 정당한 사유가 될 수 없습니다. 임대인이 임차인의 계약연장 요구를 거절하면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.따라서, 임대인은 월세를 150으로 올리거나, 임차인의 신혼부부 여부나 가족단위를 이유로 계약을 거절하는 행위를 삼가야 합니다. 임차인은 임대인의 부당한 증액청구나 계약거절에 대해 거부할 수 있으며, 필요한 경우 법원에 가처분이나 손해배상을 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.03
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상대방이 갖고잇는 부동산의 지분을 구매하는 과정?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산의 지분은 소유권의 일부분으로, 공유자들이 공동으로 소유하고 있는 부동산의 비율을 말합니다. 부동산의 지분을 구매하려면 다음과 같은 절차가 필요합니다.먼저, 부동산의 지분을 판매하려는 공유자와 협의하여 매매가격과 지분비율을 결정합니다. 부동산의 시가와 지분의 비율에 따라 매매가격이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 시가 1억원짜리 부동산의 지분 절반을 구매하려면, 공유자와 협의하여 5천만원을 주고 지분 절반을 받아낼 수도 있고, 더 많거나 적은 금액을 주고 지분을 받아낼 수도 있습니다. 이때, 공유자들의 동의가 필요합니다.다음으로, 부동산의 지분 매매계약서를 작성하고, 매수인과 매도인이 서명하고 날인합니다. 부동산의 지분 매매계약서에는 매매대상 부동산의 표시, 매도인과 매수인의 성명과 주소, 매매가격과 지분비율, 계약금과 잔금의 납부방법과 기한, 계약위반시의 조항 등이 포함되어야 합니다. 부동산의 지분 매매계약서는 매도인과 매수인별로 각각 작성하거나, 별지목록을 작성하여 표로 만들 수 있습니다.마지막으로, 부동산의 지분 매매대금을 납부하고, 부동산등기소에 부동산의 지분이전등기를 신청합니다. 부동산의 지분이전등기를 신청하려면, 부동산의 지분 매매계약서, 매도인과 매수인의 신분증, 인감증명서, 등기수수료, 등기신청서 등이 필요합니다. 부동산의 지분이전등기가 완료되면, 매수인은 부동산의 지분을 정식으로 소유하게 됩니다.부동산의 지분을 구매하는 과정은 이렇게 요약할 수 있습니다. 부동산의 지분을 구매할 때는 공유자들의 동의와 협의가 중요하다는 점을 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.03
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부동산을 매입하면 세입자의 계약을 이어받는 것은 의무인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산을 매입하면 세입자의 계약을 이어받는 것은 의무입니다. 임대차보호법에 따르면, 임대인이 임차물을 매매하거나 양도하는 경우, 임차인의 동의 없이 임대차관계를 해지할 수 없습니다. 즉, 임차인의 권리와 의무는 새로운 임대인에게 승계되며, 임차인은 계약기간 동안 임대차물을 사용할 수 있습니다.하지만, 임대인이 임차물을 매매하거나 양도하는 경우, 임차인에게 소유권 변동 사실을 통지해야 합니다. 이는 임차인의 보호를 위한 조치로, 임차인이 임대료를 잘못 지급하거나, 임대차관계의 존속 여부를 확인할 수 있도록 하기 위함입니다. 현재 국회에는 임대인이 임차인에게 소유권 변동 사실을 통지하지 않으면 300만원 이하의 과태료가 부과되도록 하는 임대차보호법 일부 개정안이 제출되어 있습니다.따라서, 부동산을 매입하려는 경우, 임차물에 세입자가 있는지, 계약기간이 얼마나 남았는지, 임차인과의 관계가 어떤지 등을 사전에 확인하고, 임차인의 동의를 얻거나, 계약기간이 만료되기 전에 임차인을 내보낼 수 있는 방법을 찾아야 합니다. 그렇지 않으면, 임차인과의 갈등이 발생할 수 있으며, 임차인의 권리를 침해할 경우 법적 책임을 질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.03
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신축판매업으로 단독주택건축후 매도가 안되서 임대를
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축판매업으로 단독주택을 건축한 후 임대를 하시는 경우, 부가세 환수 대상이 될 수 있습니다. 단, 주택신축판매업은 세법상 건설업에 해당하므로, 국민주택규모 초과 주택에 대한 건설용역은 부가세 환급을 받을 수 있지만, 국민주택규모 이하 주택에 대한 건설용역은 부가세 환급을 받을 수 없습니다. 또한, 임대사업으로 변경하시면 사업자등록증상의 업태와 업종을 변경하셔야 하며, 기환급받은 매입세액을 간주공급에 해당되어 부가가치세를 다시 납부하셔야 합니다.매도를 하시려는데 아직 사겠다는 사람이 없으시다면, 시장 상황이나 매물 가격 등을 검토해보시는 것이 좋습니다. 또한, 매도를 하실 때에는 양도세를 납부하셔야 합니다. 임대를 하셨다고 해서 양도세 대상이 되는 것은 아니지만, 임대기간 동안의 감가상각비를 양도소득에서 공제받으실 수 있습니다. 양도세는 주택의 보유기간, 보유주택 수, 주택규모, 양도가액 등에 따라 달라지므로, 정확한 세액을 알고 싶으시면 양도소득세 자동계산 서비스를 이용해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.03
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위락시설을 숙박업을 위한 근린생활시설로 변경하려면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.위락시설을 숙박업을 위한 근린생활시설로 변경하려면 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.건축·대수선·용도변경신고서, 용도변경하는 층의 변경전후 평면도, 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서를 준비합니다.세움터로 온라인 접수를 합니다. 이때 설계사무소에 의뢰해야 합니다.서류접수를 오프라인으로 합니다. 이때 관련부서(주택과 또는 건축과)에 방문하여 제출합니다.승인을 받으면 용도변경이 완료됩니다.용도변경 시 내야하는 금액은 다음과 같습니다.순수 수수료: 건당 2만원설계사무소 위탁 시: 건당 150만원~300만원처리기간: 5일~20일위락시설을 숙박업으로 영업하는 위반사항과 벌금은 다음과 같습니다.「관광진흥법」 제16조제5항에 따라 승인받은 사업계획에 포함되지 않은 위락시설을 설치하거나 운영하는 경우, 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처합니다.「건축법」 제60조제1항에 따라 용도변경을 신고하지 않고 건축물의 용도를 변경하는 경우, 500만원 이하의 과태료에 처합니다.「건축법」 제60조제2항에 따라 용도변경을 신고하였으나 승인을 받지 못한 상태에서 건축물의 용도를 변경하는 경우, 1천만원 이하의 과태료에 처합니다.따라서 위반사항을 무시하고 계속 영업을 한다면 법적인 제재를 받을 수 있으므로, 용도변경 절차를 정확하게 이행하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.03
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월세 계약을 했는데 너무 불안합니다. 제가 잘못한 걸까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 전입신고란, 월세 계약을 하고 이사한 후에 해당 지역의 주민센터나 사무소에서 신고하는 것을 말합니다. 월세 전입신고를 하면 다음과 같은 이점이 있습니다.주민등록이 변경되어 새로운 주소로 관련 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어 건강보험 혜택, 교육급여 등을 받을 수 있습니다.월세 계약 기간 동안 이 집에 살 수 있는 권리와 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 주장할 수 있는 효력을 갖습니다. 이를 대항력이라고 합니다.만약 집이 경매에 넘어가게 될 경우, 보증금을 우선적으로 회수할 수 있는 권리를 갖습니다. 이를 우선변제권이라고 합니다.월세 전입신고를 하지 않으면, 다음과 같은 불이익이 있습니다.주민등록이 변경되지 않아 새로운 주소로 관련 혜택을 받을 수 없습니다.월세 계약 기간 동안 이 집에 살 수 있는 권리와 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 주장할 수 없습니다. 대항력이 없습니다.만약 집이 경매에 넘어가게 될 경우, 보증금을 우선적으로 회수할 수 없습니다. 우선변제권이 없습니다.따라서, 월세 계약을 하고 이사한 후에는 반드시 월세 전입신고를 하셔야 합니다
경제 / 부동산
24.02.02
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