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오피스텔 월세계약 임대인없이 해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 월세 계약에 있어서는 몇 가지 주의사항이 있습니다:1 대면 계약: 모든 계약은 얼굴을 보고 직접 대면하고 계약하는 것이 가장 좋습니다. 하지만 원룸 오피스텔의 경우 대부분 대리인이 하거나, 부동산에서 대리로 진행하기도 합니다.2 대리인 계약: 대리인과 계약할 경우, 대리인에 대한 임대인 동의 내용이 들어간 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다3 등기사항증명서 확인: 등기사항증명서에는 부동산에 대한 표시, 소유권에 관한 사항, 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 순서대로 나와 있습니다.4 전입신고: 오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분됩니다. 주거용은 해당 오피스텔에 전입신고를 하고 확정일자도 받을 수 있어 전세보증금을 확실히 보호받을 수 있지만, 업무용은 전입신고와 확정일자를 받을 수 없으므로 보증금 회수가 어려울 수도 있습니다.따라서, 영상통화로 계약을 진행하고 우편으로 임대인 서명을 받는 것은 가능하지만, 위의 사항들을 반드시 확인하시는 것이 중요합니다. 특히, 대리인에 대한 임대인 동의 내용이 들어간 위임장과 인감증명서가 없다면, 이 부분은 추가적으로 확인해 보시는 것이 좋겠습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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묵시적 계약 기간에 월세 올린 임대인 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 월세를 마음대로 올리는 것은 임대인이 할 수 있는 일이 아닙니다. 원칙적으로 임대인은 계약기간 중에는 임대료를 올릴 수 없으며, 계약 갱신 시에도 임차인이 갱신권을 행사하면 임대료를 5% 초과해서 올릴 수 없습니다.또한, 묵시적 갱신이란 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 내에 임대인과 임차인이 서로 간에 갱신거절 통지, 계약조건 변경 협의 등의 계약 조율이 없으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도입니다.따라서, 임대인이 계약기간 중에 임대료를 올렸다면 이는 잘못된 행동입니다. 이런 경우에는 신고를 할 수 있습니다. 신고할 수 있는 방법에는 렌트홈으로 하는 방법과 구청 주택과에서 직접 가서 신청하는 방법이 있습니다. 묵시적 갱신을 시행했을 때 신고할 수 있는 기간은 만기 3개월 전입니다.이러한 정보를 바탕으로, 임대인에게 상황을 설명하고 임대료 인상을 철회하도록 요청해보시는 것이 좋을 것 같습니다. 만약 임대인이 요청을 거부하면, 위에서 언급한 방법으로 신고를 고려해보시는 것도 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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전세 계약서 관련하여 궁금한점 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약서에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.1 임대인이 오피스텔을 담보로 대출받을 경우 임차인에게 문제가 발생할 수 있나요?임대인이 담보 대출을 받는 것 자체는 임차인에게 직접적인 문제를 일으키지 않습니다. 그러나 만약 임대인이 대출금을 상환하지 못하고 부동산이 압류되는 상황이 발생하면, 임차인의 전세권 보호를 위해 전세보증보험 가입이 중요합니다. 이 경우, 보험회사가 임차인을 대신해 임대인에게 전세금을 지급하게 됩니다.2 계약서에 문구를 추가하고 싶다면 어떻게 해야 하나요?계약서를 수정하려면 먼저 임대인과 합의가 이루어져야 합니다. 합의가 이루어진 후에는 다음과 같은 방법으로 계약서를 수정할 수 있습니다수정할 부분을 두 줄로 긋습니다.수정된 내용을 기입합니다.새롭게 추가된 부분에 계약에 참여한 모든 사람들의 도장을 찍거나 서명을 합니다.수정된 글자수, 추가된 글자수를 그 옆 여백에 기재합니다.이러한 수정은 기존 계약서에 덮어쓰는 형태로 이루어질 수 있으며, 새로운 계약서를 작성할 필요는 없습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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디딤돌 공동명의 대출 받을때 대출확인이랑 그런거
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌 대출은 부부 공동명의로 신청할 수 있는 대출 상품입니다. 대출 심사 시에는 부부 양측의 신용과 수입, 부동산 가치, 기타 부채 상황 등을 종합적으로 고려합니다. 따라서 남편이름으로 대출을 신청하더라도, 배우자의 신용 상태와 수입 등이 대출 심사에 영향을 미칠 수 있습니다.공동명의의 경우, 1인은 채무자, 1인은 채무자외 공동명의인으로 담보제공자로서 운영된다고 합니다. 따라서 배우자는 공증인이 아니라 담보제공자로서 대출 과정에 참여하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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전세 2년만기후 1년연장하려고 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 1년 연장하려는 경우, 임대인과의 구두 합의도 가능합니다. 하지만 이런 경우에는 추후 분쟁을 방지하기 위해 합의 내용을 문자로 남겨두는 것이 좋습니다. 만약 임대인이 은행에서 보증금 대출을 받았다면, 계약서를 다시 작성하거나 수정해야 할 수도 있습니다.주담대 대출에 대해서는, 일반적으로 대출 기간이 끝나면 새로운 대출을 신청하거나 기존 대출을 연장해야 합니다. KB국민은행의 주택담보대출(주담대)의 경우, 일시상환(통장자동대출 포함)은 최저 1년 이상 최장 5년 이내(통장자동대출은 1년), 분할상환(원금균등, 원리금균등, 고객원금지정, 할부금고정)은 최저 1년 이상 최장 40년 이내로 설정할 수 있습니다. 따라서 대출 기간을 연장하려면 은행에 문의하여 상황에 맞는 방법을 선택하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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월세 재계약 시 차임을 5% 초과하여 인상했을 경우, 환급 및 계약 정정 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 재계약 여부: 재계약의 경우, 계약 기간과 차임을 수정하였다면, 이는 재계약으로 볼 수 있습니다. 그러나, 재계약 시에는 새로운 확정일자를 받는 것이 좋습니다.2 5% 인상 한도: 임대차 3법에 따르면, 임차인이 계약갱신청구권을 행사함으로써 기존의 임대차가 갱신되는 경우, 종전의 임대료를 기준으로 그 금액 대비 최대 5% 이내에서만 인상 가능합니다. 따라서, 월세를 80만원에서 90만원으로 올린 것은 5%를 초과하는 인상이므로, 이 부분은 문제가 될 수 있습니다.3 환급 및 계약 정정 방법: 5%를 초과하여 인상된 부분에 대해서는 환급을 청구할 수 있습니다. 이를 위해서는 임대인에게 연락하여 상황을 설명하고, 초과된 금액에 대한 환급을 요청해야 합니다. 만약 임대인이 환급에 동의하지 않는다면, 법적인 조치를 고려해볼 수 있습니다.4 계약서 수정: 계약서를 수정하는 것이 새로운 계약에 해당하는지 여부는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로, 계약 기간과 차임 등 주요 조건을 변경하였다면, 이는 새로운 계약으로 볼 수 있습니다.5 세입자 변경: 기존에 살던 친구가 나가고, 친동생이 들어온 경우에는, 이는 세입자의 변경으로 볼 수 있습니다. 이 경우에도 새로운 계약을 체결해야 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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오피스텔이나 상가는 소유했을 때 주택으로치는지 궁금해요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔이나 상가를 소유하더라도 기본적으로 주택으로 간주되지 않습니다. 그러나 오피스텔을 취득하여 주거용으로 임대하는 경우에는 주택수에 포함될 수 있습니다. 이는 세법과 청약에서 2주택을 판단하는 기준이 다르기 때문에 주의가 필요합니다.오피스텔은 취득 당시에는 무조건 업무용 건물로 취급되며, 따라서 주택 수에 들지 않고 상가 등과 같이 업무용 건물 취득세(4.6%)를 납부해야 합니다. 하지만 주거용으로 사용하거나 임대를 주게 되면 주택에 포함되어 재산세가 나오게 되고 그럼 2주택자가 될 수 있습니다.따라서, 오피스텔이나 상가를 소유하고 있는 경우에도 주택으로 간주되는지 여부는 그 사용 목적에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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향후 5년 내외에 자가마련 어떻게 생각하세요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.자가마련에 대한 고민은 많은 사람들이 공감할 수 있는 주제입니다. 특히 집값이 높아지는 상황에서는 더욱 그렇습니다.5년 후의 계획을 세우는 것은 중요합니다1. 이를 위해 다음과 같은 단계를 고려해 볼 수 있습니다목표 설정: 자신이 어떤 변화를 원하는지 생각해보세요. 5년 후에 스스로가 어떤 상황에 있고 싶은지 시각화해보세요.상상: 5년 후에 스스로가 어떤 상황에 있을지 상상해보세요.준비: 목표를 달성하기 위해 필요한 준비를 합니다.실행: 준비한 계획을 실행합니다.지원: 목표 달성을 위해 필요한 지원을 받습니다.이러한 과정을 통해 자신의 목표를 달성하는 데 도움이 될 수 있습니다.그러나, 이러한 계획은 개인의 상황과 목표에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 현재의 경제 상황, 개인의 재정 상태, 가족 상황 등을 고려해야 합니다.따라서, 특정 시기가 언제인지를 정확히 말씀드리기는 어렵습니다. 하지만, 계획을 세우고 준비하는 과정에서는 전문가의 조언을 구하거나, 다양한 정보를 찾아보는 것이 도움이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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지인간 월세 계약시 확인해야하는부분이 더 있을까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약을 체결할 때 고려해야 할 주요 사항들은 다음과 같습니다:계약서에 적힌 임대인의 이름이 주택을 실제 소유한 사람과 같은지 확인하세요.입금 계좌가 임대인의 실제 본인의 계좌인지 확인하세요.대리인과 계약한다면 위임장이나 인감증명서를 가지고 있는지 확인하세요.계약 조건으로 들었던 임대 기간과 임대금액이 올바르게 기재 되어있는지 확인하세요.월세가 선납인지 후납인지와 부가세 부담 여부를 확인하세요.관리비를 확인하세요. 월세에 관리비가 포함 여부를 확인하고, 관리비가 포함되어 있다면 내역을 확인하세요.장기수선충당금은 세입자 부담 의무가 없습니다.월세 계약할 집에 대한 점검을 실시하세요. 교통편 및 입지, 누수 및 결로여부, 수압 및 온/냉수 여부 등을 확인하세요.해당 매물에 옵션이 포함되어 있다면 집 점검 후 계약서 작성을 진행하세요.근저당권이 설정된 집에 월세 계약을 체결할 때는 다음과 같은 사항들을 고려해야 합니다해당 지역의 소액보증금과 최우선변제금을 확인하세요.월세 보증금을 최우선변제금 이하로 정하세요.부동산 등기부등본에서 임차권등기가 없는지 확인하세요.다른 임차인이 존재하는지 확인하세요.부동산 등기부등본에서 경매개시결정등기 여부를 확인하세요.최우선변제권 요건을 빠르게 확보하세요.이러한 사항들을 고려하여 계약을 진행하면 월세 계약을 안전하게 체결할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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청년주택드림 통장은 어떻게 전환하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년주택드림 청약통장으로 전환하는 방법은 다음과 같습니다:청약통장 미가입자: 미가입자는 은행에서 개별 가입으로 청년주택드림 청약통장에 가입할 수 있습니다.일반 주택청약종합저축통장 가입자: 나이 및 소득 요건, 무주택 요건을 충족한다면, 은행을 통해 전환 신청하여 청년주택드림 청약통장에 가입할 수 있습니다. 이 경우에는 ‘전환’이 아닌 ‘신규 가입’입니다.기존 청년우대형 청약통장 가입자: 자동으로 전환되며, 전환 시 기간, 납입 횟수, 납입금액은 지속해서 유효하며, 청년주택드림통장 우대금리 (4.5%)는 전환 후부터 납입된 금액에 적용됩니다.따라서 기존 주택청약을 청년주택드림 통장으로 전환하면 가입년수는 그대로 승계됩니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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