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계약 불이행시 고소나 고발이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 불이행에 대한 법적 대응 방법에 대해 말씀드리겠습니다. 상대방이 명백히 계약을 불이행했을 경우, 민사상으로는 계약 불이행과 계약 위반으로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 형사상으로는 사기죄로 처벌할 수 있습니다. 이는 기망행위가 입증될 경우에 해당합니다.그러나, 이러한 사항은 복잡하고 전문적인 지식을 필요로 하므로, 실제로 법적 조치를 취하려면 변호사나 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 그들은 여러분의 상황을 구체적으로 이해하고, 적절한 조치를 취하는 데 도움이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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보증금 변경시 전입신고, 전월세신고 다시 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금이 변경되었을 때 전입신고와 전월세신고를 다시 해야 하는지에 대한 질문에 대해, 원칙적으로 보증금이 변동되어 임대계약서를 수정할 경우 임대차신고와 확정일자는 다시 부여받아야 합니다. 하지만, 만약 새롭게 전입신고를 하게 되면 새로 전입한 날짜부터 다시 대항력을 발생하기 때문에, 권리순위가 후순위로 떨어져서 보증금을 온전히 보호할 수 없게 됩니다. 따라서, 보증금이 변경되었을 때에도 전입신고와 확정일자를 다시 받지 않는 것이 좋습니다3전입신고를 다시 할 경우 받을 불이익에 대해서는, 전입신고를 다시 하게 되면 새로 전입한 날짜부터 다시 대항력이 발생하므로, 권리순위가 후순위로 떨어져 보증금을 온전히 보호할 수 없게 됩니다. 이 점을 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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전세계약 임대인 사망시 발생할 수 있는 문제에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약과 관련된 질문에 대해 답변드리겠습니다.1 임대인 사망 후 상속인과의 계약: 임대인이 사망하더라도 임대차계약은 종료되지 않고 상속인에게 임대인으로서의 권리와 의무가 상속됩니다. 따라서 상속인들이 임대차 보증금 반환채무를 지게 됩니다. 만약 계약 만료일보다 먼저 이사를 하게 된다면, 보증금을 반환 받기로 한 날짜에 대해 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 이는 보증금 반환에 대한 근거자료가 될 수 있습니다.2 상속 포기와 임차인의 권리: 임대인의 자녀가 상속을 포기하더라도 임대차계약은 종료되지 않습니다. 상속인이 임대인의 지위를 그대로 승계받게 되며, 상속인들이 임대차 보증금 반환채무를 지게 됩니다. 만약 상속인이 없어질 경우, 임차인의 보증금 반환 문제는 복잡해질 수 있습니다. 이 경우 법적 조언을 받는 것이 좋습니다.3 임대인과의 협의: 임대인과의 협의가 이루어진다면, 그 합의에 따라 계약을 종료하고 보증금을 받아 나갈 수 있습니다. 보증금 반환 날짜에 대해 계약서나 문자, 통화 녹음 등의 근거자료를 갖추는 것이 좋습니다. 이는 나중에 보증금 반환에 문제가 생겼을 때 증거가 될 수 있습니다.4 HUG 전세자금대출: 임대인이 사망하고 상속을 포기한 경우, 주요 은행은 전세대출 중 주택도시보증 (HUG) 상품에 대해 임대인이 사망했을 경우 관련 서류를 제출받아 전세자금대출 특약 보증을 4년 이내에서 보증신청인이 신청하는 기간만큼 연장해줍니다. 따라서 HUG에서 먼저 전세금을 지급받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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임차인으로 월세 얻을때 주의사항이 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약을 체결할 때 임차인으로서 주의해야 할 사항과 특약사항에 대해 알아보겠습니다.월세 계약시 주의사항수압 체크: 물이 콸콸 안 나오고 졸졸 나오면 불편할 수 있습니다.벌레 확인: 주방 싱크대 아래에 바퀴벌레 약이 있는지 확인하세요.풀옵션 정상 작동 확인: 냉장고, 세탁기 등 풀 옵션이 되어 있는 곳이 많은데, 전자제품이 정상 작동하는지 확인하세요.도배 확인: 도배에 못질 하나 있으면, 그 핑계로 도배 다시 해야 된다고 하는 거 아시죠? 미리 도배 확인하시어 못이 있으면 체크하세요.주차장 확인: 차량이 있는 사람들은 꼭 확인해야 합니다. 주차장 있는 집이 많지 않거든요. 집 주인한테 주차 가능하냐고 물어야 합니다.월세 계약시 특약사항현 시설 상태에서의 임대차계약: 다른 특약이 없는 한 현재 시설물 일체를 명도하기로 합니다.임차인 기본시설물 훼손시 원상복구: 임차인이 해당 부동산에 처음 입주했을 당시 상태를 의미합니다. 임차인이 입주 후 벽지나 바닥 등에 파손이 생긴 경우 원상태로 수리를 해 놓아야 합니다.계약금 중 일부는 계약시 지불: 잔금은 특정 날짜에 임대인 계좌로 송금하기로 합니다.임대인은 본 임대차 계약기간 중 매매나 담보제공 등을 할 경우에는 사전에 임차인에게 통보: 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 조치입니다.전세자금대출이 안될 경우 이 계약은 해지: 계약금은 즉시 돌려주기로 합니다.이 외에도 여러 가지 주의사항과 특약사항이 있을 수 있으니, 계약 전에는 반드시 전문가의 도움을 받아 계약서를 꼼꼼히 검토하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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고정혼합금리.고정금리.변동금리 차이점
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대출 금리에는 고정금리, 변동금리, 그리고 혼합금리라는 세 가지 종류가 있습니다.1 고정금리: 대출 실행 시점의 금리가 대출 만기까지 유지됩니다. 이 경우 금리 상승 시에는 금리 인상이 없으므로 대출 기간 동안 상환 계획을 세우기가 유리합니다. 하지만 금리 하락 시에는 금리 인하의 혜택을 받을 수 없으며, 대출 실행 초기에 금리가 상대적으로 높을 수 있습니다.2 변동금리: 일정 주기(예: 3, 6, 12개월 등)마다 대출 기준 금리의 변동에 따라 대출 금리가 변동됩니다. 금리 하락 시에는 이자가 줄어드는 혜택이 있으며, 대출 실행 초기에 금리가 상대적으로 낮습니다. 하지만 금리 상승 시에는 이자 부담이 증가하며, 대출 상환 계획을 세우기가 어렵습니다.3 혼합금리(고정혼합금리): 고정금리와 변동금리가 혼합된 방식으로, 일정 기간 동안은 고정금리를 적용하고 그 이후에는 변동금리를 적용합니다. 이 방식은 초기에 고정금리 기간 동안 이자 지불액의 예측 가능성을 누리고, 그 이후에는 변동금리의 이점을 얻을 수 있습니다.각 금리 유형은 장단점이 있으므로, 개인의 상황과 시장 상황을 고려하여 선택하시는 것이 중요합니다. 특히 혼합금리는 개인의 상황에 따라 운용 가능하다는 장점이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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신혼특공 넣을때 예비 배우자가 청약 당첨이력이 있다면 안되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 청약 신청자가 주택 소유나 청약 당첨 이력이 없더라도 배우자가 그러한 이력이 있다면 특공 신청을 할 수 없습니다. 하지만 앞으로는 배우자의 결혼 전 주택 소유나 청약 당첨 이력은 배제하기로 결정되었습니다. 다만, 청약 시점에는 부부 모두 무주택이어야 특공 신청을 할 수 있습니다.따라서 여자친구의 청약 당첨 이력이 문제가 될 여지는 없습니다. 그러나 청약을 신청할 때에는 두 분 모두 무주택 상태여야 합니다. 이 점을 유의하시면 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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분양권 전매하는방법이 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권 전매에 대한 과정은 다음과 같습니다1 전매의사 합의: 본인이 전매하려는 분양권을 결정하고, 전매할 상대방과 가격 등에 대한 조건을 협의합니다.2 계약서 작성: 이후에는 본격적인 계약서를 작성해서 두 당사자 사이에 계약을 체결합니다.3 실거래가 신고: 분양권 매매계약서 작성 후 관할 지자체에 실거래가를 신고합니다.4 중도금 대출 승계/상환: 은행에서 중도금 대출 승계 또는 상환을 진행합니다.5 권리의무 승계/계약자 명의변경: 분양사무소에서 권리의무 승계 및 계약자 명의 변경을 진행합니다.6 양도세 신고: 주소지 관할 세무서에 양도세를 신고합니다.분양권 전매제한이 있는 경우에는 일정 기간 동안 분양권을 팔 수 없습니다. 전매제한 기간은 지역별, 규제지역 지정 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 전매제한 기간 동안에도 특정 조건 하에서 전매가 가능한 경우도 있습니다.분양권 전매를 위해 필요한 금액은 계약금 (통상적으로 분양가의 10%) + 기납부 중도금 + 프리미엄으로 구성됩니다. 만약 현재 가지고 있는 금액이 부족하다면, 대출을 통해 계약금을 마련하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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전에살던 아파트를3년넘게살고요 ᆢ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택자의 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아보면, 2023년에 소득세법 시행령이 개정되어 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건이 처분기간 3년 (조정 및 비조정)으로 완화되었습니다. 일시적 1가구 2주택자가 종전주택을 양도할 경우 12억까지 양도세 비과세 혜택을 받는 것으로 부동산 관련 세금들 중 가장 크게 절세할 수 있는 방법입니다.아래 사항들을 모두 충족해야 합니다종전주택 취득 후 1년이상 경과한 후에 신규주택을 매입해야 함종전주택 2년 보유 및 거주 (조정지역의 경우) 해야 함, 1가구 1주택 비과세 요건 충족해야 함신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택을 팔아야 함그러나 일시적 1가구 2주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 적용받으려면 취득 시기, 지역 등에 따라 달리지기에 주의해야 합니다.따라서, 아파트를 처분하실 때 비과세 혜택을 받으실 수 있는지는 위의 요건들을 충족하는지에 따라 결정됩니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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월세 계약하고 바로 확정일자를 받았는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약에서 입주 날짜가 변경되더라도, 보증금에 변동이 없다면 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 확정일자는 우선변제권을 부여하는 기본조건에 해당하며, 이 우선변제권은 보증금에 해당하기 때문에 월세 변동에 대해서는 확정일자 재부여는 필요하지 않습니다.그러나 집주인이 변경되었을 경우에는 주의가 필요합니다. 집주인이 변경되어도 기존의 계약서에 확정일자를 받은 것이 있기 때문에 계약서를 작성하지 않아도 기존의 대항력은 그대로 유지됩니다. 그러므로, 중간에 전출이나 새로운 계약서에 확정일자를 받으면 안됩니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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문 벌컥벌컥 열고 들어오는 집주인
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 세입자의 동의 없이 집에 들어가는 것은 주거 침입죄로 처벌받을 수 있습니다. 이는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 따라서 집주인이 세입자의 동의 없이 집에 들어가는 것은 어떠한 경우에도 불법입니다.집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에 대한 해결 방법은 다음과 같습니다1 전세금 반환 청구 소송: 계약이 종료되어 보증금을 반환해야 하는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 전세금 반환 청구 소송을 진행하는 것이 좋습니다.2 지급명령 신청: 집주인이 월세보증금을 돌려주지 않는다면 지급명령신청을 진행해 볼 수 있습니다. 이 방법을 통해 판결문과 동일한 효력의 집행권원을 확보하여 집주인에게 압력을 가하는 것이 좋습니다.3 임차권 등기명령 신청: 전입신고 및 확정일자를 받아둔 경우라면 임차권등기명령 신청이 가능해져, 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 다른 집으로 이사하게 된다하여도 대항력과 우선변제권은 사라지지 않아 월세보증금을 지킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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