전세계약 임대인 사망시 발생할 수 있는 문제에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 빌라에 전세로 거주중입니다. 보증금은 1억 8천 3백 정도 됩니다. 2년 계약해서 거주하고 갱신권 사용하여 2년 연장 보증금 5% 인상한 금액이고 계약 만료는 올해 11월 예정입니다.
오늘 갑작스레 아랫집에 거주중인 분에게 연락을 받았는데 아랫집 분은 저와 같은 임대인에게 전세계약을 맺고 거주중이시고 계약만료가 올해 6월이라고 합니다. 부동산을 통해서 연락을 받으셨다는데 임대인분이 현재 시한부 2개월 판정을 받았으며 자녀가 딸 2명이 있는데 상속을 포기하겠다고 한다고 합니다. 저와 아랫집분이 알기로는 임대인분이 전세계약을 맺은 가구가 14가구 정도 되고 이 근방에 제법 넓은 땅도 가지고 계시다고 알고 있어서 상속 포기가 말이되나? 싶은 생각이 들기는 합니다.
어쨌든 부동산에서는 그러한 이야기를 하며 현재 전세계약 보증금으로 살고 있는 비용에 이 집을 매매하거나 비워달라고 요청을 하고 있는 것 같습니다. 일단 저는 이 집을 그 가격에 매매할 의사가 전혀 없습니다. 8세대 살고 있는데 제가 지은지 2년차에 입주했는데 그때부터 녹물이 심해서 화장실 2개중 한개는 아예 사용을 안하고 있습니다. 전에 살던 세입자는 계약 체결되는 날까지 조용히 있다가 계약 다 끝나고 나니까 녹물 때문에 고생했다며 꿍시렁 거리더군요. 집 보러 두번 갔었고 모든 물 다 틀어봤는데 그때는 몰랐습니다. 다른 세대도 전부 마찬가지인걸로 알고 있습니다.
제가 문의 드리고 싶은 부분은
1. 계약 종료 이전에 만약 임대인분께서 사망하시고 자녀분이 상속을 받으신다면 계약을 다시 하거나 계약 종료를 협의하면 되는 걸로 알고 있는데 만약 그렇게 진행되어 계약 만료일보다 먼저 이사를 하게 된다면 보증금을 반환 받기로 한 날짜에 대해 계약서를 작성하거나 해야하나요? 만약 6월 1일에 보증금을 받고 이사 나가기로 했는데 안줘서 계약에 문제가 생기면 제가 그날 보증금을 받기로 했었다는걸 증명해야 하는게 아닌가 싶어서 문의드립니다.
2. 임대인의 자녀분들이 만약 아랫집에서 얘기 들었다는대로 상속포기를 하신다면 임차인들은 어떻게 되는것이며 법적 대응 방안이나 구제 방안이 있는것인지 궁금합니다. 생각해 보기로는 거주중인 집이 경매로 넘어가고 은행 우선 변제 후 남는 금액이 있으면 제 보증금을 주는 건가요? 남은게 없으면 저는 그냥 돈을 다 날리게 되는건지..
3. 임대인이나 부동산측에서 아직 저에게는 연락이 없습니다. 곧 연락이 오거나 아니면 제가 연락을 해서 응대를 해야할 것 같은데 임대인과 제가 협의가 되면 계약해지 이전 3개월 전에 통보를 해야된다 어쩐다 하는게 다 무시되고 서로 합의가 된 날짜에 계약을 종료하고 보증금을 받아서 나가면 되는 것인지 궁금합니다. 아울러 1번에서 문의드린 것 처럼 보증금 반환 날짜에 대해 계약서나 아니면 문자나 통화녹음 등의 근거자료를 갖춰 놓으면 되는 것인지 궁금합니다.
4. 마지막으로 제가 대출을 우리은행에서 hug 전세자금대출을 받은걸로 기억하는데 계약기간보다 협의하여 일찍 종료한다면 제 보증금은 허그에서 일단 저에게 돌려주고 임대인에게 청구를 하는건가요? 만약 임대인이 사망하고 상속을 포기하면 hug에서 저에게 먼저 전세금을 지급해주고 임대인이든 경매를 붙이든 해서 처리를 하게되는건지 궁금합니다.
알려주실 수 있는 부분들에 대해서 알려주시면 감사드리겠습니다 ㅠ_ㅠ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세계약과 관련된 질문에 대해 답변드리겠습니다.
1 임대인 사망 후 상속인과의 계약: 임대인이 사망하더라도 임대차계약은 종료되지 않고 상속인에게 임대인으로서의 권리와 의무가 상속됩니다. 따라서 상속인들이 임대차 보증금 반환채무를 지게 됩니다. 만약 계약 만료일보다 먼저 이사를 하게 된다면, 보증금을 반환 받기로 한 날짜에 대해 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 이는 보증금 반환에 대한 근거자료가 될 수 있습니다.
2 상속 포기와 임차인의 권리: 임대인의 자녀가 상속을 포기하더라도 임대차계약은 종료되지 않습니다. 상속인이 임대인의 지위를 그대로 승계받게 되며, 상속인들이 임대차 보증금 반환채무를 지게 됩니다. 만약 상속인이 없어질 경우, 임차인의 보증금 반환 문제는 복잡해질 수 있습니다. 이 경우 법적 조언을 받는 것이 좋습니다.
3 임대인과의 협의: 임대인과의 협의가 이루어진다면, 그 합의에 따라 계약을 종료하고 보증금을 받아 나갈 수 있습니다. 보증금 반환 날짜에 대해 계약서나 문자, 통화 녹음 등의 근거자료를 갖추는 것이 좋습니다. 이는 나중에 보증금 반환에 문제가 생겼을 때 증거가 될 수 있습니다.
4 HUG 전세자금대출: 임대인이 사망하고 상속을 포기한 경우, 주요 은행은 전세대출 중 주택도시보증 (HUG) 상품에 대해 임대인이 사망했을 경우 관련 서류를 제출받아 전세자금대출 특약 보증을 4년 이내에서 보증신청인이 신청하는 기간만큼 연장해줍니다. 따라서 HUG에서 먼저 전세금을 지급받을 수 있습니다.