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주거용 오피스텔 취급하는 대출 종류 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주거용 오피스텔 관련 대출을 최대한도로 받는 방법에 대해 알아보겠습니다.부동산 시세 확인: 대출한도 계산 시 부동산의 시세는 KB시세를 참고하게 됩니다. 신한은행의 경우 ‘하위’ 평균가를 기준으로 계산하기에 우리가 생각하는 것보다 적은 대출한도가 나올 수 있음을 예상하셔야 합니다.LTV 확인: 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 우리가 흔히 아는 담보인정비율 (LTV) 기준과 다른 부분이 있습니다. 어느 지역이 소재한 오피스텔이냐에 따라 LTV가 다릅니다. 은행에 직접 내방하셔서 내가 거래하는 오피스텔의 지역이 몇퍼센트를 적용받는지 반드시 확인하시는 것이 좋습니다.소액임차보증금 공제: 대출한도 계산은 아직 끝나지 않았습니다. 여기에 다시 소액임차보증금을 빼야합니다. 소액임차보증금에 대해서 자세히 설명하면 길어지니 간단히 언급하자면… 그 오피스텔이 경매에 넘어가더라도 임차인에게 무조건 보장해주는 보증금금액이라고 생각하시면 됩니다.이렇게 계산한 후에도 실제 대출을 실행해보면 한도가 예상보다 적게 나올 수 있습니다. 따라서 대출한도를 정확히 알아보기 위해서는 은행에 직접 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 이 외에도 신용등급에 따라 감정가의 70~80%이내에서 대출한도가 결정될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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매매계약 시 도배 비용에 대해 문의드려봅니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로, 임대인은 임차인에게 도배 및 장판 교체를 해줘야 할 의무가 있습니다. 민법 623조에 따르면, '임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’고 명시되어 있습니다.그러나, 이는 일반적인 임대차 계약에 대한 내용이며, 매매계약의 경우에는 다를 수 있습니다. 민법 제566조에 따르면, '매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다’고 되어 있습니다. 따라서, 매매계약 시 도배 비용에 대한 부담은 계약 당사자간의 합의에 따라 결정될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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월세증액 계약서 부동산에서 안써도 괜찮나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약은 계약서를 작성하지 않아도 당사자들의 합의가 있다면 성립하여 효력이 발생합니다. 이것은 매매도 마찬가지이며, 구두로 계약을 하고 문자를 통해 구체적인 금액에 대한 합의가 이루어졌다면 이러한 계약도 법적인 효력을 갖습니다. 하지만 굳이 계약서를 작성하는 이유가 있습니다. 일방이 계약을 이행하지 않을 경우 상대방은 법적인 절차를 밟아야 하는데 계약의 존재를 입증하기가 어려울 수 있어서 굳이 계약서를 쓰고 서명·날인을 하는 것입니다. 조금 번거롭더라도 계약을 확실히 하기 위해 계약서 작성을 권장합니다.월세 재계약시 보증금이 증액되지 않는다면 새롭게 작성할 필요는 없지만 보증금 대출기간을 연장하거나 아니면 보증금이 증액되는 경우에는 가급적 계약서를 수정하시거나 새롭게 작성하시는 것이 적절해 보입니다. 그러나 보증금이 그대로라 주택임대차계약 갱신 신고해 확정일자 새로 받을 필요 있나 싶기도 있지만 하긴 해야했습니다.그러나 나중에 문제가 생길 경우를 대비하여 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 계약서는 계약 내용을 명확하게 하고, 나중에 분쟁이 발생했을 때 증거가 될 수 있습니다. 따라서, 가능하다면 계약서를 작성하고, 계약 내용에 대한 합의가 이루어진 날짜와 시간을 명확하게 기록하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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월세와 전세의 집주인 의무 차이?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세와 전세의 집주인 의무에 대한 차이는 사실상 없습니다. 민법 623조 "임대인의 의무"에 따르면 임대인 (집주인)은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 이는 월세와 전세 모두에 적용되는 법입니다. 따라서 주요 시설물에 대한 수리는 집주인이 부담해야 하며, 전세의 경우 심각한 하자가 있지 않은 한 대부분 세입자가 수리해야 한다는 생각은 잘못된 것입니다.월세와 전세의 가장 큰 차이점은 보증금과 월세의 지급 방식입니다. 월세는 보증금과 함께 매달 월세를 내야 합니다. 반면에 전세는 주택가격의 60~80%에 해당하는 금액을 전세금 (보증금)으로 임대인에게 지급하고, 임대차 계약기간동안 별도의 월세 (월차임)를 지급하지 않습니다. 계약기간이 끝나면 전세금은 돌려받게 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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이런경우에 묵시적 갱신이 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 임대인과 임차인이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 서로 가만히 있으면 만기 이후로도 계약기간이 연장되는 것을 말합니다. 이 경우, 계약기간은 2년으로 연장됩니다.따라서, 임차인이 2024년 7월 계약 만기 2개월 전까지 계약 해지 통보를 하지 않을 경우, 묵시적 갱신 계약이 성립될 수 있습니다. 그러나 이러한 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두가 계약 갱신을 원하지 않는 경우에만 발생합니다.또한, 묵시적 갱신 횟수에 제한은 없으며, 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 따라서, 임차인이 계약갱신청구권을 이미 사용했다면, 묵시적 갱신을 통해 계약을 연장할 수 있습니다.그러나, 이러한 정보는 일반적인 경우를 기준으로 한 것이며, 구체적인 사항은 계약서의 내용과 관련 법률에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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청약을하고 미분양이 되버린 아파트는 어떻게 되는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미분양 아파트는 건설업체가 분양을 한 후 남은 잔여 세대수를 뜻합니다. 미분양 아파트는 크게 두 종류로 나뉩니다. 첫 번째는 무순위청약 (줍줍)을 통해 지역 주민만 청약할 수 있는 경우입니다. 이는 청약통장이 필요치 않으며 추첨제 (뺑뺑이)로 입주자를 뽑습니다. 두 번째는 선착순으로 입주자를 찾는 경우입니다.미분양 아파트 계약 시 유의점은 다음과 같습니다청약통장 필요 없음미분양 세대 내에서 동호수 지정 가능미분양의 원인 파악 및 현재 주택시장과 비교해본 후 신중한 진입이 필요2021년부터 주택수에 포함됨, 다만 내가 현재 집을 보유시에 분양권 매수 후 3년 안에만 기존 집을 팔면 됨!미분양 아파트는 2021년부터 주택수에 포함되어 세금을 내게 되지만, 아래의 사항들에 부합한다면 주택수에 포함되지 않습니다분양권 취득 시점부터 3년이내 기존 주택 처분분양받은 아파트가 완공된 시점부터 2년이내 입주, 1년 이상 계속적으로 거주할 것.분양받은 아파트가 완공된 시점부터 2년이내 기존 주택 처분미분양 아파트는 계약조건이나 중도금 대출이 다른 곳보다 유리한 경우가 많기도 합니다. 따라서 미분양 아파트를 잘 활용하면 좋은 투자처 및 내집마련의 방안으로 활용할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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계약갱신권 사용후 합의 or 묵시적 계약이후 계약갱신청구권이 새로 생기나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다. 계약갱신청구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.집주인과의 대화를 보면, 이것이 묵시적 갱신인지 합의 갱신인지는 명확하지 않습니다. 그러나, 계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한하여 갱신청구권을 행사할 수 있으므로, 묵시적 갱신은 갱신청구권 행사로 보지 않으므로 세입자에게는 아직 1회의 갱신청구권이 남아있는 것입니다.따라서, 현재 상태에서 계약 만료 시에 계약갱신 청구권이 새로 생겼다고 생각하실 수 있습니다. 하지만, 이러한 사항은 복잡하고 중요하므로 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다. 이 정보는 일반적인 정보이며, 개별 상황에 따라 다를 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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신혼부부 2주택인 경우 세대주를 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.혼인신고 전에 미리 신혼집으로 이사간 예비 부부의 경우에는 동거인 자격으로 전입이 됩니다. 혼인신고가 되면 자동으로 배우자로 변경되므로 너무 걱정하지 마세요.따라서, 현재 상황에서는 예비 신랑의 주소로 전입하게 되면, 예비 신랑이 세대주로 남고, 예비 신부는 세대원으로 등록됩니다. 이 경우에는 1가구 2주택 1세대주 상황이 됩니다.그러나, 한 가구에 세대주가 2명이 될 수도 있습니다. 이 경우에는 각자 독립적인 세대를 유지하면서 같은 주소에서 거주하는 것을 의미합니다. 이 경우에는 1가구 2주택 2세대주 상황이 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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계약서상 공동임차인으로 되는지 확인 부탁드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동임차인이라는 것은 두 명 이상의 임차인이 임대차계약을 체결하는 경우를 말합니다. 공동임차인은 임대인에게 임대차계약에 따른 채무를 이행할 의무를 부담하며, 그 의무는 연대의무로, 대표적인 것이 차임채무입니다. 즉, 공동임차인은 임대인에게 연대하여 차임을 지급할 의무가 있습니다.그러나, 계약서에 볼펜으로 아버지의 이름과 전화번호가 적혀있다고 해서 공동임차인이 되는 것은 아닙니다. 공동임차인이 되려면 계약서에 명시적으로 공동임차인으로 등록되어야 합니다. 따라서, 아버지의 이름이 별도로 적혀있더라도 계약서에 공동임차인으로 명시되지 않았다면, 당신 혼자가 전세 계약의 임차인이라고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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거주지가 두 곳인 경우에 행정상 주소지는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.개인회생을 신청할 경우 관할과 관련하여 주민등록상 주소지와 실제 거주지가 다른 경우 관할에 대하여 알아보겠습니다. 개인회생을 신청할 경우 어느 법원에 신청해야 하나요? 개인회생을 신청하려는 채무자가 어느 법원에 신청을 하여야 하는지와 관련된 것이 토지관할 입니다. 개인회생사건은 원칙적으로 채무자의 보통재판적(주소지) 소재지를 관할하는 지방법원 본원의 관할에 전속합니다.주민등록상 주소지 외에 채무자가 현재 생활하는 근거지가 다른 경우가 발생할 수 있습니다. 채무자가 채권자들의 추심압력이나 직장 문제로 인하여 부득이 주민등록상의 주소지를 떠나 현재 다른 곳에서 실제로 생활하고 있는 경우 주민등록상 주소지가 아닌 실제 거주지를 관할하는 지방법원에 관할이 있습니다.사업장은 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소로 하는 것이므로 거주를 목적으로 하는 주소지와는 다른 것이며, 사업과 관련한 세금의 납세지는 사업장의 소재지가 됩니다. 개인사업자 사업자등록증상 주소는 사업장주소이고, 집주소와 틀려도 상관없습니다. 개인사업자의 부가가치세는 사업장관할세무서, 종소세는 집주소 관할세무서 담당입니다.따라서, 부모님 집과 다른 지역에서 월세를 구해서 살 경우에도 주소지는 부모님 집으로 유지할 수 있습니다. 그러나 세금과 관련된 사항은 사업장의 소재지를 기준으로 합니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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