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건축물 대장에 용도와 부동산 등기부등본에. 건축물 현황이 다른 경우도 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네, 건축물 대장과 부동산 등기부등본은 각각 다른 목적으로 사용되는 공적 장부이기 때문에 내용이 다를 수 있습니다.건축물 대장은 건축물의 이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 '건축물과 그 대지의 현황’을 적어서 보관하는 공적 장부입니다.반면에 부동산 등기부등본은 '부동산에 관한 권리관계를 기재’한 공적 장부입니다.따라서, 건축물 대장에는 건축물의 실제 용도가 기재되어 있고, 부동산 등기부등본에는 건축물에 대한 소유권 및 권리 관계가 기재되어 있습니다. 이 두 장부의 내용이 일치하지 않는 경우가 있을 수 있으며, 이 경우 사실관계는 건축물대장의 내용이, 권리관계는 부동산등기부등본의 내용이 우선합니다. 이 두 장부의 불일치를 바로잡기 위해 신청 또는 직권에 의한 변경등기, 경정등기 등의 제도가 있습니다.따라서, 근린생활시설로 등록된 부동산이 실제로는 사무실로 사용되고 있다면, 이는 건축물 대장과 부동산 등기부등본의 내용이 일치하지 않는 경우로, 이를 바로잡기 위한 절차를 밟아야 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.23
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토지대장의 뜻은 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지대장은 토지의 상황을 명확하게 하는 공적 장부입니다. 토지의 소재, 지번, 면적, 지목, 그리고 소유자의 정보 등이 등록되어 있습니다. 이는 토지의 명확한 소유 및 사용 현황을 알 수 있는 자료로, 토지 매매, 전기 공사, 수도공사 등 거래하거나 이용할 때 활용하는 서류입니다.토지대장은 정부24 홈페이지를 통해 인터넷 신청을 하거나 관할 지방자치단체에 방문하여 접수하는 방법으로 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 회원가입 및 인증 후 로그인만 하시면 바로 발급이 가능하고 무료로 발급이 가능하기 때문에 인터넷 신청을 활용하시는 분이 많습니다.
경제 / 부동산
23.12.23
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월세 계약에 대해 묵시적 갱신된 거 맞나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 묵시적 갱신이란 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 서로 갱신거절 또는 계약조건 변경을 통지하지 않으면, 계약기간이 연장되는 것을 말합니다. 따라서 현재 상황에서는 계약 만료까지 2달이 남았으므로, 아직 묵시적 갱신이 이루어진 것은 아닙니다.2 묵시적 갱신은 주택임대차보호법에 규정되어 있으므로, 계약서에 별도로 명시되어 있지 않아도 적용됩니다.3 월세나 전세 계약이 묵시적으로 갱신되면, 계약기간이 2년 더 연장됩니다. 그러나, 세입자 보호법이라고 할 수 있는 주택임대차보호법에 의해 세입자는 언제든지 월세 계약 또는 전세 계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 즉, 세입자가 묵시적으로 2년 연장된 기간 중 중도에 이사를 가야할 사정이 생겼다면 중도에 해지가 가능합니다. 집주인이 세입자의 해지 통보를 받고 3개월이 지나면 월세 또는 전세 계약이 종료됩니다.
경제 / 부동산
23.12.23
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토지 매매시 토지대장과 토지 등기부등본에서 확인해야 하는것은 무엇잇가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지 매매시 토지대장과 토지 등기부등본에서 확인해야 하는 주요 사항들은 다음과 같습니다토지대장: 토지대장은 토지에 대한 자세한 사항을 적어둔 서류입니다. 이 토지의 고유번호, 토지소재, 축적, 지목, 면적, 사유, 변동일자, 토지등급, 개별공시가 등 토지에 대한 전반적인 기록을 작성한 장부입니다.토지 등기부등본: 토지 등기부등본은 토지의 소유권에 대한 내용이 나와있는 장부입니다. 등기번호, 표제부, 갑구, 을구로 나눠져 있습니다.표제부: 토지 혹은 건물의 소재지, 면적, 지목 (도시계획원 확인), 건물의 구조나 용도, 건축 연도를 알려는 항목으로, 토지에 대한 항목이라고 보시면 됩니다.갑구: 토지나 건물의 소유권을 보여주는 항목입니다. 토지나 건물의 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리 즉, 누가 토지나 건물의 주인을 알 수 있는 항목입니다.을구: 소유권 제한하는 권리를 표시하는 항목입니다. 추후에 문제가 생기지 않도록, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 질권 등을 적어 놓는 항목입니다.주의사항토지대장과 토지등기부등본이 다른 경우는 무엇을 따라야할까요? 우선 지번. 지번은 토지의 주소로 무조건 둘이 일치해야합니다. 다르면 서로 다른 토지입니다.다음은 지목. 토지 지목이란 간단히 토지의 주된 용도에 따라 토지를 구분해 둔것입니다.만약 토지대장과 토지등기부등본이 다른 경우 토지대장이 우선권을 가지게 됩니다.세번째는 면적입니다. 토지의 면적인데 평수에 따라 가격이 달라지니 매우 중요하죠. 만약 토지대장과 토지등기부등본이 다른 경우 토지대장이 우선권을 가지게 됩니다.마지막으로 소유자입니다. 소유자가 다르면 멘붕이지만 여기서 우선권은 토지등기부등본가 우선권을 가지게 됩니다.이 외에도, 권리관계 확인은 등기부등본/ 면적, 구조 등의 물적사항 확인은 건축물대장, 토지대장/ 마지막으로 법적 규제 등에 대한 확인은 토지이용계획확인원 이렇게 기억하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.23
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전세 사기 방지를 위해 정부가 내놓은 대책 중 3종 데이터를 공개에 대해 궁금한 게 있어요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 사기를 방지하기 위해 정부가 내놓은 대책 중 3종 데이터 공개는 임차인에게 다음과 같은 도움을 줄 수 있습니다전세가율: 이는 임차인이 전세 계약을 체결할 때 과도한 전세금을 요구하는 경우를 방지하는 데 도움이 됩니다. 전세가율이 공개되면, 임차인은 해당 지역의 평균 전세가율을 확인하고, 자신이 계약하려는 전세금이 적절한지 판단하는 데 참고할 수 있습니다.보증금 반환 사고 현황: 이 정보는 임차인이 전세 계약을 체결하기 전에 임대인의 보증금 반환 이력을 확인하는 데 도움이 됩니다. 이를 통해 임차인은 임대인이 보증금 반환에 문제가 있는지 여부를 사전에 파악할 수 있습니다.경매 낙착률: 이는 임차인이 전세 계약을 체결하기 전에 해당 부동산이 경매에 내놓인 적이 있는지, 그리고 그 경매가 성사되었는지를 확인하는 데 도움이 됩니다. 이 정보를 통해 임차인은 임대인이 부동산을 경매에 내놓을 가능성이 있는지를 사전에 파악할 수 있습니다.이러한 정보들은 임차인이 안전하게 전세 계약을 체결하고, 전세 사기를 예방하는 데 큰 도움이 됩니다
경제 / 부동산
23.12.23
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부동산 경매 입문자는 무얼 공부해야하고, 자본금은 얼마가 있어야 할까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기초 지식 습득: 부동산 경매에 대한 기본적인 이해가 필요합니다. 이를 위해 경매 관련 책을 읽거나 온라인 강의를 듣는 것이 좋습니다.용어 익히기: 부동산 경매는 특정한 용어를 많이 사용합니다. 이러한 용어를 익히는 것이 중요합니다.실전 경험 쌓기: 실제로 경매 물건을 검색해 보고, 관심이 가는 물건이 있으면 현장에 나가 조사해보는 것이 좋습니다.커뮤니티 활동 및 강의 수강: 다른 사람들의 경험을 배울 수 있는 커뮤니티 활동이나 강의를 통해 더 깊이 있는 지식을 얻을 수 있습니다.자본금에 대해서는, 부동산 경매에 필요한 자본금은 다음과 같이 계산할 수 있습니다입찰보증금: 입찰보증금은 통상 최저가의 10%입니다.경락잔금대출: 매각허가 결정이 확정되면 낙찰자는 잔금 납부기일을 통보받습니다. 잔금 납부 기일 동안 보증금 이외에 나머지 잔금을 납부하는 것이 필요합니다.기타 비용: 취등록세, 법무비용, 인테리어 비용 등이 추가로 필요할 수 있습니다.따라서, 낙찰가 대비 입찰보증금 10%, 각종 비용 10% 정도, 대출 외에 잔금 20%를 계산하면 일단 낙찰가의 총 40% 정도 초기 자금이 필요하다고 볼 수 있습니다. 이후 임대를 놓고 보증금을 받으면 최종 실투자금이 결정됩니다.
경제 / 부동산
23.12.23
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전세는 왜 한국에만 존재하는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세제도는 한국의 독특한 주택 임대차 제도로 알려져 있습니다. 이 제도는 주택금융시장이 활성화되기 이전에 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아 떨어지면서 나타났습니다. 급격한 산업화와 일자리가 도시에 집중되다 보니 인구가 서울이나 부산 등의 도시에 밀집되게 되었습니다. 하지만 밀집된 인구에 비해서 턱없이 부족한 주택의 숫자와 고금리로 인해서 집을 구매할 수 없었던 사람들이 도시에 정착하기 위해서 적은 금액을 가지고서 살집을 마련하고자 전세라는 제도를 많이 활용하게 되었고 이러한 제도가 점차적으로 자리잡게 된 것입니다.그러나 전세제도는 한국만의 독특한 제도는 아닙니다. 현재 법률상 전세제도는 한국을 비롯해 스페인, 프랑스, 미국, 아르헨티나, 볼리비아 등에서 확인할 수 있지만, 실질적으로 전세제도가 존재하는 국가는 한국과 볼리비아, 인도 총 3개국뿐입니다. 이들 국가에서도 전세제도는 한국과는 다른 형태로 운영될 수 있으며, 세부적인 규정과 절차는 해당 국가의 법률과 제도에 따라 다를 수 있습니다. 이처럼 전세제도는 한국이 아닌 다른 국가에서도 존재하며, 그 형태와 운영 방식은 각 국가의 사회, 경제, 법률 등의 상황에 따라 다르게 나타납니다.
경제 / 부동산
23.12.23
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월세를 살고 있는데 보일러가 동파되는 경우에 수리비는 집주인이 부담하는 것 아닌가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세를 내는 세입자가 보일러를 관리하는 데 부주의를 보여 동파가 발생한 경우, 세입자는 일정 범위 내에서 수리비를 부담해야 합니다. 예를 들어, 70만원을 들여 구입한 보일러가 4년 6개월 후에 세입자의 관리 부주의로 인해 동파된 경우, 세입자는 최대 33만 1100원 범위 내에서만 배상 책임이 있습니다.그러나 보일러가 실외에 설치된 경우에는 해빙비용이나 보일러 수리비는 집주인이 부담하는 것이 적절하다고 합니다. 일반적으로 해빙비용은 10만원~20만원 정도입니다.따라서 세입자와 집주인 모두가 상황을 고려하여 합의하에 수리비를 분담하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.12.23
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집합 건물 다세대 주택이지만 호수 마다 소유자가 다 같다면 다가구 주택이나 마찬가지인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다세대 주택과 다가구 주택은 구분이 명확합니다. 다세대 주택은 한 건물에 '다수의 세대’가 거주할 수 있도록 주거공간이 별도로 분리되어 있는 주택을 말하며, 각 세대별로 소유권이 있습니다. 반면에 다가구 주택은 건물 자체가 1인 소유로, 집주인이 있고 나머지 호수를 임대하는 경우로, 건축법상 단독주택으로 분류됩니다. 따라서, 호수마다 소유자가 같은 사람이라면 그것은 다가구 주택에 가깝습니다.전세 사기를 피하는 방법에 대해 알아보겠습니다1 임대인이 등기등본 상 소유자와 일치하는지 확인하세요.2 신분증 진위를 확인하고 실소유권자와 직접 만나서 계약하세요.3 주택시세를 확인하여 깡통 전세를 피하세요.4 확정일자는 계약금을 지불할 때 반드시 받으세요.5 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부를 확인하세요.이러한 조치들을 통해 전세 사기를 예방하고 안전하게 계약을 체결할 수 있습니다. 그러나, 이러한 조치들을 취했음에도 불구하고 전세 사기를 당할 위험은 여전히 존재합니다. 따라서, 계약을 체결하기 전에 충분한 조사와 검토를 하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.12.23
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1년월세계약 과 임대인 거주조건 문의드려요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약에 대한 이해는 복잡한 문제일 수 있습니다. 월세 계약기간이 1년이라도 임차인이 원한다면 2년까지 거주가 가능하다는 것이 주택임대차보호법 제4조에 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다는 의미입니다.따라서, 임차인이 월세 계약기간을 1년으로 작성하더라도, 그는 본인의 의사에 따라 1년 또는 2년까지 계약서를 재작성하지 않고 임대차 기간을 주장할 수 있습니다. 이는 임차인이 월세 계약기간 1년을 기재하고도 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있다는 의미입니다.그러나, 임대인이 본인 거주 목적으로 갱신계약을 거부하고 세입자를 내보내면 최소 2년은 의무거주해야 한다고 합니다. 이는 임대차3법이 시행되면서 세입자는 2년 거주 후 2년 갱신이 가능하게 되었지만, 집주인이 거주를 희망하면 갱신계약을 거절 할 수 있다는 것입니다.
경제 / 부동산
23.12.23
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