답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매 투자에 대해 말씀드리면, 부동산 경매는 소유자의 채무 불이행 등으로 인해 강제로 부동산을 매각하는 절차로, 특정 부동산을 저렴하게 구입할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 그러나 이는 신중한 판단과 정보 습득이 필요한 중요한 결정 요소입니다1. 부동산 경매에 참여하려면 상세한 정보와 준비가 필요하며, 특히, 부동산 시장의 가격 동향을 파악하고 비교 분석하여 경매가가 현실적인지를 평가하는 것이 필요합니다.요즘 부동산 가격대에 대해서는, 2023년 1월 KB 전국 아파트 매매가격 지수가 6개월 전과 비교해 5.9% 하락했다고 합니다. 이는 외환 위기 이후 있었던 여러 차례 하락기 중에서도 가장 빠른 속도라고 지적되고 있습니다.금리가 하락할 때 부동산 가격 변동성에 대해서는, 주택가격 등 부동산 시장 변동에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 기준금리 인상 등 전통적인 통화정책 수단이라는 분석 결과가 나왔습니다. 특히 전통적 통화정책 수단인 기준금리는 금리경로, 기대경로 등을 통해 시장 변동에 영향을 미치는데 대체로 모든 시기에 걸쳐 50∼60% 수준으로 주택가격에 높게 기여하는 것으로 분석되었습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 가족 (동생) 이 전입신고를 유지할시 A 월세집 보증금에 대한 대항력이 유지되는게 맞나요 ?임차인이 주택에 거주하고 있으나 전입신고를 못하고 그 대신 동거가족만 전입신고한 경우에도 대항력이 유지됩니다. 그러나 일시적으로라도 주민등록을 다른 곳으로 이전하고 다시 전입신고를 하는 경우 기존의 대항력은 사라지고 새로운 대항력을 취득하게 됩니다.2 동생만 남기고 제가 B 전세집으로 주민등록지를 옮길 경우 동생이 세대주가 되게 되는데 이럴 경우 계약자와 세대주가 다른데 문제가 없는지, 임대인에게 미리 허락을 받아야 하는건지 궁금합니다.임대차 계약을 체결하면서 계약자의 명의가 아닌 이에 대해서 전입신고는 실 거주자가 하여 그 명의가 다른 경우에는 주택임대차 보호법상 대항력 요건을 결여하였다고 보아 이에 대한 대항력을 상실할 가능성이 높습니다

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약통장은 주택을 신규 분양받을 때 입주자 선정을 위해 반드시 필요한 통장입니다. 청약통장의 종류에 따라 사용할 수 있는 범위가 다르며, 현재 가입할 수 있는 통장은 주택청약종합저축뿐입니다.청약통장을 활용하는 방법은 다음과 같습니다1 청약통장 가입: 청약통장은 주택 도시기금 업무를 취급하는 국민은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행, 기업은행, 농협은행, 대구은행, 부산은행, 경남은행에서 가입할 수 있습니다.2 청약통장 납입: 청약통장에는 월 2만 원에서 50만 원까지 저축금액이 인정되며, 공공분양에서의 인정금액을 최대한 인정받기 위해서는 월 10만 원 이상 저축하는 것이 좋습니다.3 청약 신청: 청약을 하고자 하면, 입주자 모집 공고 전날 예치금에 해당하는 금액을 한번에 넣고 청약 신청을 진행하면 됩니다.또한, 청약통장을 활용하여 주택을 구입할 때는 다음과 같은 사항들을 고려해야 합니다청약통장 가입기간: 청약통장 가입기간이 길수록 청약 당첨 확률이 높아집니다.청약통장 납입금액: 청약통장에 납입된 금액이 많을수록 청약 당첨 확률이 높아집니다.청약통장 종류: 청약통장의 종류에 따라 청약 가능한 주택의 종류가 달라집니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문1) 이럴 경우, 임대인의 요청처럼 현재 오피스텔에서 거주하며 대출 1회 연장 후, 새로 이사갈 집을 찾아 다시 2년 새롭게 대출을 이어가는 게 가능할까요?답변1) 가능합니다. 이 상품은 최초 2년에 4회를 연장할 수 있으며, 합하면 최대 10년까지 대출할 수 있습니다. 따라서, 임대인의 요청에 따라 4월까지 거주하며 대출을 1회 연장하고, 새로 이사갈 집에 새로 2년 계약을 하여 목적물을 변경할 수 있습니다. 단, 목적물 변경 시에는 임차권 등기명령을 신청하여 우선변제권을 유지한 채로 이사를 가야 합니다.질문2) 가능할 경우, 저에게 어떤 불이익은 없을지답변2) 연장 시에는 기존 대출금의 10%를 상환하지 않으면 대출금리가 1.2%에서 1.3%로 올라갑니다. 또한, 목적물 변경 시에는 증액 금액 이내에서 증액 후 보증금의 100%를 대출받을 수 있습니다. 즉, 새로 이사갈 집의 전세금이 현재 집보다 더 비싸다면, 모자란 금액은 따로 마련해야 합니다.질문3) 불가능할 경우, 대출만기일까지 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 해결방안(이사를 꼭 가야합니다 ㅠㅠ)답변3) 불가능할 경우, 임대인에게 내용증명을 보내어 보증금을 돌려달라고 요구하고, 그 기한을 명시하십시오. 만약 내용증명을 보내도 보증금을 돌려받지 못한다면, 임차권 등기명령을 신청하고 이사를 가십시오. 그리고 지급명령을 신청하거나 전세금 반환소송을 제기하여 보증금과 지연이자, 손해배상금을 받으십시오.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 양도세는 예정신고와 확정신고로 구분할 수 있습니다. 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 신고하고 납부해야 합니다. 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%의 납부지연가산세가 부과됩니다. 확정신고는 당해연도에 부동산을 여러 건 양도한 경우 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 신고해야 합니다. 단, 1건의 양도소득만 있는 경우 예정신고를 했다면 확정신고는 하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매업은 부동산을 사고 팔기를 사업 목적으로 하는 업종입니다. 다가구를 매입한 후 꼭 팔아야 하는 것은 아닙니다. 다가구를 임대하거나 보유하고 있어도 됩니다. 다만, 부동산 매매업자로 등록되면 양도소득세가 종합소득세로 적용되므로, 매도 차익에 따라 세금 부담이 달라질 수 있습니다.개인 사업자가 아니라 법인으로 부동산 매매업을 할 수 있습니다. 법인을 설립할 때, 정관에 부동산 매매업을 목적으로 기재하고, 사업자 등록을 하면 됩니다. 법인으로 부동산 매매업을 하는 경우, 개인보다 세금 부담이 적고, 대출 한도가 높아질 수 있습니다.법인으로 매입한 부동산을 임대하려면, 법인에 임대업을 추가로 등록해야 합니다. 임대업을 등록하려면, 법인 명의의 부동산을 소유하고 있어야 하며, 임대차 계약서 등을 제출해야 합니다3. 임대업을 등록하면, 임대수익에 대한 소득세와 부가세를 납부해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 확정일자보증금 변경이 없는 경우에는 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 확정일자는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 필요한 서류입니다. 보증금이 그대로 유지되는 경우에는 기존의 확정일자가 그대로 유효합니다. 따라서 이번 계약에서는 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.2 대리인대리인과의 전세 계약을 진행할 때 꼭 필요한 서류는 위임장, 인감증명서 (또는 본인서명사실확인서), 신분증 사본, 가족관계증명서 등입니다. 이러한 서류는 대리인이 집주인으로부터 전세 계약을 대신 체결할 권리를 증빙하기 위해 필요합니다. 이번에 재계약을 할 때도 대리인과 계약한다면 이러한 서류들이 첨부되어야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.시중 고가 사다리차는 최대 25층 (68m)까지 올라갈 수 있습니다. 이보다 높은 층수의 아파트는 화물용 엘리베이터를 사용하여 이사를 합니다. 화물용 엘리베이터는 일반 엘리베이터보다 크고 강하며, 이사할 때 전용으로 사용할 수 있습니다. 초고층 건축물 공사시에는 고속형 리프트카를 적용할 수도 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출 만기전 이사를 하실 때는 보통 다음과 같은 방법이 있습니다.새로운 세입자를 직접 구하고, 중개보수를 부담하는 조건으로 임대인과 협의하여 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 보증금을 즉시 반환해야 합니다남은 기간이 많지 않다면, 일정보수를 지급하고 이사하는 조건으로 임대인과 협의하여 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 보증금을 일부 차감하고 반환해야 합니다묵시적 갱신 중이라면, 이사예정 날짜 3개월 전에 임대인에게 통보하고 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 3개월 후에 보증금을 반환해야 합니다이 중에서 가장 빠른 방법은 새로운 세입자를 구하는 것입니다. 하지만 임대인의 동의가 필요하므로 반드시 미리 협의하시기 바랍니다전세자금대출은 목적물 변경 신청을 통해 새로운 전세계약에 이전할 수 있습니다. 이 경우, 대출가능한도, 이사 부동산 목적물에 대한 검토 등이 이루어집니다만약 이사하지 않고 현재 거주하는 집에서 대출을 연장하고 싶으시다면, 만기 전 대출을 받은 은행 담당직원에게 연락하시고 필요한 서류를 제출하시면 됩니다

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 계약금은 임대인과 임차인이 임대차 계약을 체결하기 전에 미리 납부하는 금액으로, 보통 계약금이나 가계약금이라고 부릅니다1. 원룸 계약금은 임대차 계약의 성립 여부에 따라 다르게 처리됩니다.임대차 계약이 성립된 경우, 원룸 계약금은 임차보증금이나 임대료로 전환되거나 임대인에게 반환됩니다.임대차 계약이 성립되지 않은 경우, 원룸 계약금은 임차인이 계약을 취소하면 임대인에게 위약금으로 남고, 임대인이 계약을 취소하면 임차인에게 배상금으로 돌려줘야 합니다.질문자님의 경우, 임대차 계약을 이미 체결하셨고, 계약서에 6개월 미만 퇴거시 선불로 지급한 예치금 및 임대료를 환불하지 않는다는 특약사항이 있으므로, 원룸 계약금을 돌려받기는 어려울 것 같습니다. 특약사항은 임대인과 임차인이 합의한 내용이므로, 법적으로도 유효하고 구속력이 있습니다. 따라서, 임대인의 동의 없이 임차인이 임의로 계약을 해지하면, 임대인은 예치금 및 임대료를 환불하지 않을 권리가 있습니다.만약 임대인과 협의하여 계약을 해지하고 원룸 계약금을 돌려받으려면, 다음과 같은 방법을 시도해보실 수 있습니다.임대인에게 정중하게 계약 해지의 이유와 사정을 설명하고, 원룸 계약금을 돌려받을 수 있도록 요청하기임대인에게 새로운 임차인을 구해주거나, 복비나 일부 임대료를 지불하면서 원룸 계약금을 돌려받기임대인과 합의하여 원룸 계약금을 일부만 돌려받거나, 다른 형태의 보상을 받기