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원룸 전세나 월세 계약시 부동산 중개없이 쓴 계약서는 법적 효력이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.당사자 간 작성한 월세 계약서는 당연 법적 효력이 있고, 아무런 문제가 없습니다. 도장도 찍을 필요도 없고 법정 계약서를 사용할 필요도 없습니다.주택임대차 보호법에 의해 원룸의 전세보증금을 보호받기 위해서는 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야 합니다. 동사무소에 계약서를 가지고 가면 전입과 동시에 계약서에 확정일자를 찍어 주므로 계약한 날 진행하시기 바랍니다. 이는 주택의 임대차 보호법에 의해 보증금을 법적으로 보장받기 위한 안전장치입니다. 참고로 확정일자란 법으로 임대차 계약을 확인해주는 확인 절차로서 계약서 원본에 계약일의 관인 도장을 받아두면 잔금일 다음날부터 효력이 발생됩니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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원룸형주택은 원룸, 소형주택과 동일 개념인가요? 이것도 주택 수에 포함되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸형 주택은 2022년 2월 11일부터 '소형 주택’으로 명칭이 변경되었습니다. 이는 주택법 시행령의 개정에 따른 것으로, 세대별 주거전용 면적 상한이 50제곱미터에서 소형 아파트 수준인 60제곱미터 이하로 확대되었습니다. 따라서 원룸형 주택(도시형생활주택)과 소형주택은 동일한 개념으로 이해하시면 됩니다.원룸형 주택(소형 주택)은 주택으로 분류되므로 주택 수에 포함됩니다. 따라서 원룸형 주택(소형 주택)을 소유하고 있는 경우, 다주택자로 분류되어 중과세 대상이 될 수 있습니다.아파트 청약에 대한 재당첨 제한은 주택 청약제한사항에 따라 결정됩니다. 원룸형 주택(소형 주택) 당첨 이력이 있는 경우, 이는 재당첨 제한의 대상이 될 수 있습니다. 그러나 이는 청약제한사항의 세부 사항에 따라 달라질 수 있으므로, 청약홈에서 청약자격확인 > 청약제한사항확인을 통해 확인하실 수 있습니다. 공인인증서가 필요하며, 재당첨 제한 기간은 청약예정 주택의 모집공고일 또는 당첨자 발표일을 기준으로 합니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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아파트 융자금과 상관없이 월세를 낼수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트의 융자금이 많을 경우 전세나 월세 계약에 영향을 줄 수 있습니다. 융자금이 많이 낀 집에 전세나 월세를 들어갈 경우, 집주인이 융자를 갚지 못하면 은행에서는 경매를 집행하여 떼인 돈을 받게 됩니다. 이 때, 경매가는 실제 집의 시세보다 훨씬 저렴합니다. 경매가 끝내고 남는 돈을 채권자들이 나눠가지게 되는데요, 융자가 끼인 집에 들어간 전세입자의 경우에는 경매대금에서 은행이 융자만큼 먼저 가져가고, 그 남은 돈을 세입자가 받게 됩니다. 따라서, 시세의 6~70% 보다 높은 금액이 저당으로 잡혀있다면 최악의 경우에 전세금을 돌려받지 못할 수 있습니다.월세로 전환하는 경우에도 비슷한 원칙이 적용됩니다. 전세에서 월세로 전환할 때는 전세보증금에서 월세보증금을 뺀 후, 그 금액에 전월세 전환율을 적용하여 월세를 계산합니다. 이 전환율은 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율과 비교하여 낮은 비율이 적용됩니다.그러나 이 모든 것은 집주인이 월세로 전환하는 것에 동의해야 가능한 일입니다. 만약 집주인이 월세로 전환하는 것에 동의하지 않는다면, 월세로 전환하는 것은 어려울 수 있습니다. 따라서 이런 상황에서는 집주인과 충분히 협의를 해보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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버팀목 전세대출을 받을 때 소득 기준 및 시점
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세자금대출의 소득 기준은 대출 신청 시점에서의 작년 기준으로 적용됩니다. 따라서 2023년에 대출을 신청하면 2022년도의 소득이 기준이 됩니다.전세계약 체결 후 잔금 지급일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 대출을 신청해야 합니다. 따라서 12월에 전세계약을 체결하고 1월에 입주하는 것이 가능하다면, 그 사이에 대출 신청을 하면 됩니다.그러나 정확한 정보는 대출을 진행하려는 은행이나 금융기관에 문의하시는 것이 가장 확실합니다. 각 금융기관마다 조금씩 다른 절차나 요구사항이 있을 수 있으므로, 실제 대출 신청 전에 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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Sh임대주택에 당첨되는 비결이 있을까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.SH 임대주택에 당첨되는 비결에 대해 알아보겠습니다.거주지 우선이 아님: 재개발 임대주택의 특징은 임대주택은 보통 거주지 우선으로 순위가 매겨지나 재개발임대주택은 거주지 우선이 아니라는 점입니다. 즉, 현재 살고 있는 구를 벗어나서 다른 구로 이사를 갈 수 있다는 장점이 있습니다.입주자 선정기준: 입주자 선정기준이 중요합니다. 소득을 보기 때문에 해당하는지 확인해야 합니다. 일단 소득 기준이 통과된다면, 가점이 중요해집니다. 만나이 계산으로 점수가 매겨집니다.가점: 1인 가구의 경우, 40대 미만 기준으로, 나이 1점, 서울시 거주 5년 3점, 청약 3점 = 7점이며, 40대 이상 기준으로, 취약계층 증명자, 나이 2점, 서울시 거주 5년 3점, 청약 3점, 취약계층 4점 = 12점입니다. 취약계층이 아닌 분들은 어렵다고 봐야겠습니다.신청 단지 선택: 새 아파트, 큰 평수 세대에 아무래도 많은 분들이 몰릴 가능성이 있습니다 반대로 오래된 아파트, 작은 평수에 덜 몰릴 가능성이 큽니다. 어찌되었든 안전빵은 10점은 최소 되셔야 한다는 점입니다.부모님과 함께 사는 것이 당첨 확률에 영향을 미치는지에 대한 정보는 찾을 수 없었습니다. 그러나 임대주택에 대한 정확한 정보는 해당 기관의 공식 웹사이트나 공고를 통해 확인하시는 것이 가장 정확합니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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만기전에 이사시 전세보증금 반환의무
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약기간이 만료되기 전에 세입자가 이사를 가고 싶다면, 일반적으로 임대인의 동의가 필요합니다. 임대차계약이 체결된 이상 계약은 지켜져야 하기 때문에 세입자가 이사를 통보하더라도 임대인의 동의를 받지 못하는 이상 계약기간 동안 이사를 갈 수 없습니다. 그러나 세입자가 직장이나 학업 문제로 임대차 계약기간을 채우지 못하고 이사를 가야한다면, 만기 전 이사를 가면서 보증금을 받을 수 있을까요? 일단 결론부터 말하면 임대차계약만 종료 시킨다면 당연히 이사갈 수 있고, 보증금도 반환 받을 수 있습니다.그러나, 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약 연장이 됩니다. 임대인은 계약 만기시까지 계약해지를 할 수 없으며 임차인은 언제든지 해지할 수 있지만, 해지통보 후 3개월뒤에 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 따라서 세입자가 3개월 후에 이사를 통보하면, 임대인은 이를 거절할 수 없으며, 세입자는 이사 후 3개월이 지난 후에 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이러한 사항은 임대차 계약서에 명시되어 있어야 하며, 계약서에 따라 상황이 달라질 수 있으므로 계약서를 확인하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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월세 계약서 작성전에 계약서를 작성해도되는지 문의드려봅니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약서 작성 전에 근저당이 설정된 집에 대한 계약을 진행하는 것은 주의가 필요합니다. 근저당이란 특정 부동산에 대한 채무를 담보하기 위해 설정하는 권리로, 근저당이 설정된 집에 월세로 들어갈 경우, 해당 집이 경매되면 월세 세입자는 말소기준권리 보다 후순위가 되어 임대차 계약기간이 남아 있더라도 거주를 계속할 수 없는 손해를 입을 수 있습니다.근저당이 설정된 집에 월세로 계약할 경우, 보증금 회수 가능성을 높이기 위한 방법이 있습니다. 그 중 하나는 최우선변제권을 확보하는 것입니다. 소액임차인(보증금이 일정 금액 이하인 임차인)은 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이는 임차인이 선순위 근저당권자보다 먼저 변제를 받을 수 있다는 것을 의미합니다.그러나 이러한 권리를 행사하기 위해서는 몇 가지 주의사항이 있습니다1 해당 지역의 소액보증금과 최우선변제금을 확인해야 합니다.2 월세보증금을 최우선변제금 이하로 정해야 합니다.3 부동산등기부등본에서 임차권등기가 없는지 확인해야 합니다.4 다른 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다.따라서, 근저당이 설정된 집에 월세로 계약을 체결하기 전에는 반드시 부동산 전문가나 변호사 등의 조언을 구하시는 것이 좋습니다.집주인이 월세 2달치를 제외한다는 것은 집주인이 월세 2달치를 할인해주겠다는 의미로 보입니다. 그러나 이것이 정확히 어떤 의미인지, 그리고 이것이 법적으로 허용되는지에 대해서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.마지막으로, 가계약금 포기와 관련해서는 계약서에 따라 다르므로 계약서를 잘 확인하시고 필요하다면 법률 전문가에게 상담하시는 것이 좋습니다. 이러한 결정을 내리기 전에 모든 가능성을 고려하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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초보공인중개사입니다.계약시 궁금한점과 리모델링시 궁금한점이 있습니다 자세한답변 부탁드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약시 주민등록증을 복사해두는 것은 중개사 보관용입니다. 잔금시 법무사 사용은 선택사항입니다.아파트 매매시 리모델링 기간을 두며 잔금시기를 맞추는 것은 매도인과 매수인의 협의에 따라 결정됩니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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전세계약으로이사예정입니다 집 주인이 못도 목박게 하내요? 원래 그런건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 집에 못도박하지 말라고 하셨다면, 이사 전에 계약서를 잘 읽어보시고, 이사 후에도 집주인과 원활한 소통을 유지하시는 것이 좋습니다.전세계약은 세입자가 보증금을 내고 일정 기간 동안 집을 사용할 수 있는 계약입니다. 이 계약 기간이 끝나면 세입자는 보증금을 돌려받게 됩니다. 이사 전에는 계약서를 꼼꼼히 읽어보시고, 이사 후에는 집주인과 원활한 소통을 유지하시는 것이 좋습니다.집주인이 집에 못도박하지 말라고 하셨다면, 이사 전에 계약서를 잘 읽어보시고, 이사 후에도 집주인과 원활한 소통을 유지하시는 것이 좋습니다.이사 전에는 계약서를 꼼꼼히 읽어보시고, 이사 후에는 집주인과 원활한 소통을 유지하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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묵시적 갱신전세연장 또는 계약갱신청구권 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신전세연장은 임대인이 임대차 기간이 끝나기 2개월~6개월 전까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약 조건 변경 등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장’되는 것을 말합니다. 즉, 동일한 조건으로 갱신되는 것을 임대인 임차인 모두 동의 한 것으로 간주하는 것이 '묵시적 갱신’입니다. 이 경우 세입자가 2년 더 거주할 수 있습니다.계약갱신청구권은 세입자가 집주인에게 2년 기한의 전, 월세를 한 차례 더 요구할 권리가 있습니다. 집주인은 특별한 사안이 없는 한 세입자의 주거 연장 요구를 받아들여야 합니다.묵시적 갱신전세연장일 경우, 세입자가 계약갱신청구권을 요청하면 임대인은 2년 더 계약해야 합니다.묵시전계약 연장기간에 계약갱신청구권 사용을 하려면, 최소 2개월 전에 계약갱신청구권을 행사할 의사를 집주인에게 통보해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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