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부동산 매매할때 복비를 언제지급하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매할때 복비를 언제 지급하느냐는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따라 다릅니다. 약정이 없을경우에는 중개 대상물의 거래대금 지급이 완료된날 즉 잔금을 치르는 날이 복비를 지급하는 날이 됩니다. 일반적으로 계약서를 작성하는 날이나 잔금을 치르는 날로 정하는데 요즘에는 잔금이 완료되고 나서도 수수료를 안보내시고 연락을 안받거나 계속 미루는 경우가 자주 있는것 같습니다.
경제 / 부동산
23.10.30
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묵시적 자동연장된 임대차 계약 (1년 계약으로 월세 계약)의 경우 임차인이 한 달 전에 계약 종료를 공지해도 계약 종료가 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 자동연장된 임대차 계약의 경우 임차인이 한달전에 계약 종료를 공지해도 계약 종료가 가능하지 여부는 임대차의 종류와 보증금의 금액에 따라 다릅니다. 편의점 기업에 가게를 임대하고 월세를 받고 있다면 상가건물임대차보호법의 적용을 받을수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 묵시적 갱신된 임대차 계약의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할수 있으며 통지를 받은날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다.따라서 임차인이 한달전에 계약 종료를 공지한 경우에는 계약 종료가 가능하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.10.30
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유주택 (빌라 2억원) 자도 넣어볼수 있는 청약들이있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우주택자지만 부모님께서 거주하고 계신 주택을 소유하고 있는경우 청약할수 있는 물량은 제한적입니다. 일반적으로 85제곰미터 초과의 주택형은 추첨제가 적용되어 유주택자도 청약할수 있습니다. 다만 추첨제의 75%는 무주택자에게 우선 배정되고 나머지 25%만 유주택자의 몫이기 때문에 당첨확률이 낮습니다. 또한 분양받은 아파트 입주 시작일부터 6개월이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.30
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재개발 아파트를 입주하여 몇 년뒤 팔면 양도세 비과세 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 아파트를 입주하여 몇년뒤 팔면 양도세 비과세가 되는지는 다음의 요건에 따라 다릅니다.1. 재개발 아파트가 완성된 후 2년이내 세대원 전원이 이사하여 1년이상 계속 거주하고 양도일 현재 다른 주택이 없을경우에는 비과세가 가능합니다.2. 재개발 아파트가 완성된후 2년이내 세대원 전원이 이사하여 1년이상 계속 거주하고 양도일 현재 다른 주택이 있지만 그 주택을 취득한 날부터 3년이내에 재개발 아파트를 양도하는 경우에는 비과세가 가능합니다.3. 재개발 아파트가 완성된 후 2년이내에 세대원 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주하지 않거나 양도일 현재 다른 주택이 있고 그 주택을 취득한 날부터 3년이 자난 경우에는 비과세가 불가능합니다.따라서 귀하의 경우에는 24년에 매수한 아파트를 매도하고 재개발 아파트를 입주하여 몇년 뒤 팔면 양도세 비과세가 되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.10.30
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아파트 매매 계약 중도금 시점에 주택담보대출 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 계약 중도금 시점에 주택담보대출을 받으려면 일반적으로 불가능합니다. 왜냐하면 주택담보대출은 소유권을 확보한 후에 근저당을 설정하고 대출을 받을수 있기 때문입니다. 그러나 매매계약 중도금 시점에는 아직 소유권이 이전되지 않았으므로 주택담보대출을 받을수 없습니다.하지만 몇가지 예외적인 경우가 있습니다.예로 매도인이 중도금 대출에 동의하고 매수인이 중도금 반환채권을 양도하고, 은행이 시공사나 HUG 보증등의 신용보강을 받는다면 중도금 대출이 가능할수 있습니다.따라서 무조건 불가능한것은 아니지만 상당히 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.10.30
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아파트 리모델링 조합일경우 리모델링취소되면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.리모델링 조합에 가입했다고 해서 임의로 탈퇴 할수 있는것은 아닙니다. 조합의 규약에 따라 탈퇴가 허용되는 경우가 있을수 있지만 그렇다고 해서 리모델링 결의에 대한 동의를 철회할수 있는것은 아닙니다. 리모델링 결의는 동의율이 충족되면 유효하게 성립되며 그 후에는 동의 철회가 효력이 없습니다.따라서 리모델링 조합에 가입했다면 리모델링 사업이 취소되거나 재건축으로 변경되는 경우에도 지금까지 조합에서 사용한 금액을 분담해야 할 가능성이 있습니다. 이는 조합의 규약과 사업계획서 등에 따라 달라질수 있으므로 자세한 내용은 해당 조합에 문의바랍니다.
경제 / 부동산
23.10.30
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월세 계약이 내일 입니다. 특약사항에 범에는 무엇이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약시 특약사항은 임대인과 임차인이 상호 협의하여 작성하는 사항으로 계약서에 기본적으로 들어가지 않느 내용을 추가하거나 수정할수 있습니다. 특약사항은 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확하게 하고 임대기간동안 발생할수 있는 분쟁이나 문제를 예방하거나 해결하는데 도움이 됩니다. 특약사항은 법적인 효력이 있으므로 계약서 작성시 꼼꼼하게 확인하고 서명 날인해야 합니다.월세 계약시 특약사항의 범위는 다양하고 자유롭지만 일반적으로 다음과 같은 내용들이 들어갑니다.1. 월세의 선불 지급 여부2. 월세의 연체시 가산금지급여부 및 비율3. 중도 해지시 위약금 지불 및 납부방법4. 중도 퇴실시 중개 수수료 및 비용5. 실내 흡연 금지 및 애완동물 사육금지 조항6. 시설물 파손 및 훼손시 원상복구 의무 7. 천재지변으로 인한 파손시 수리여부 등이 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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상가를 주거지로 바꿀 수 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가를 주거지로 바꾸려면 우선 건축물의 용도변경이 가능한지 여부를 확인해야 합니다. 용도변경이 가능한지 여부는 건축물이 위치한 지역의 용도지역이나 지구, 그리고 변경하려는 용도의 건축기준에 따라 다릅니다. 예로 상업지역이나 일반주거지역에서는 상가를 주거용으로 변경할수 있지만 제1종 일반주거지역이나 준주거지역에서는 상가를 주겨용으로 변경할수 없습니다. 또한 상가를 주거용으로 변경할때는 주차장이나 정화조등의 시설을 추가로 확보해야 할수도 있습니다.용도변경이 가능하다면 다음의 절차가 필요합니다.1. 건축사사무소 등을 통해 용도변경허거신청서와 용도변경 전후 평면도, 변경되는 건축설비에 관한 도서등을 작성합니다.2. 각 관할구청 건축과에 용도 변경 허가신청서를 접수하고 허가를 받습니다.3. 용도변경에 맞게 공사를 진행합니다.4. 공사완료후 건축물의 사용승인을 신청하고 검사를 받습니다.5. 사용승인증을 교부받고 건축물 대장을 변경합니다.용도변경의 비용은 건축물의 면적과 변경되는 시설에 따라 다르겠지만 대략 실평수 기준 평당 10~20만원대의 금액으로 예상할수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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생애최초주택구입 분리세대는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애최초주택구입 분리세대란 부모님과 동일한 세대에 속하지 않고 자신의 세대를 구성하는것을 말합니다. 생애최초주택구입 분리세대를 하려면 다음과 같은 방법이 있습니다.1. 주소이전 : 부모님과 다른 주소로 이전하는 방법입니다. 주소이전을하려면 신분증과 주민등록등본, 주민등록증명서등의 서류가 필요합니다. 주소이전을 하면 세대주가 변경되고 세대원도 분리됩니다. 주소이전은 주민센터나 인터넷 등기소에서 할수 있습니다.2.세대분리 : 부모님과 같은 주소에 살면서도 세대만 분리하는 방법입니다. 세대분리를 하려면 신분증, 등본, 세대분리 신청서등의 서류가 필요합니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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청약 당첨 후 주택담보대출, 2주택자 관련 고민입니다.ㅠㅠ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문1. 남편 명의로 주택담보대출을 받으려면 꼭 혼인신고와 공동명의 신청을 해야 하나요?답변 : 혼인신고와 공도명의 신청은 주택담보대출과 직접적인 관련이 없습니다. 즉 혼인신고를 하지 않아도 남편명의로 주택담보대출을 받을수 있습니다. 다만 혼인신고를 하지 않으면 부부간의 재산관계가 정해지지 않으므로 만약 남편이 대출을 갚지 못하거나 사망하는 경우에는 부부의 재산분할이나 상속에 문제가 생길수 있습니다. 따라서 혼인신고를 하고 공동명의 신청을 하는 것이 부부의 법적보호와 재산권 확보에 도움이 됩니다.질문2. 시행사에서 제공하는 공동명의 신청 기간이 지났는데 이후에도 공동명의 신청이 가능한가요?답변 : 공동명의 신청 기간은 시행사마다 다르게 정할수 있으므로 시행사에 직접문의해야 합니다. 일반적으로는 계약일로부터 6개월이내에 공동명의 신청을 할수 있으며, 그 이후에는 추가비용이 발생할수 있습니다.질문3. 혼인신고를 하면 저희 부부는 2주택자가 되는데 남편의 주택이 소형주택이면 2주택이어도 그로 인한 세금 발생등의 문제가 발생하지 않는걸까요?답변 : 혼인신고를 하면 저희 부부는 2주택자가 되며 그러 인해 다양한 제한과 세금부담이 발생할수 있습니다. 예로 2주택자는 민간분양에서 일반 공급만 신청할수 있으며 특별공급이나 임대주택은 신청할수 없습니다. 또한 2주택자는 민간분야에서도 특별한 제한이 있습니다. 예로 투기과열지구나 조정대상지역에서는 6억원이상의 주택을 구입할수 없으며 비규제지역에서도 9억원 이상의 주택을 구입할수 없습니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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