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답변 내역

경매로 묘지를 사는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묘지 경매는 묘지가 있는 토지를 경매로 낙찰받아 묘지주인이나 다른 임차인에게 시세대로 되파는 방식으로 수익을 얻는 투자방법입니다. 묘지 경매의 장점은1. 묘지는 살 사람이 정해져있어 거래가 빠르고 확실합니다.2. 묘지는 감정평가가 낮게 산정되어 경매가가 저렴합니다.3. 묘지는 지분 경매로 나오는경우가 많아 경쟁 자체가 적습니다.
경제 / 부동산
23.10.05
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가게 월세 올린다고하는데 몇프로 얼마를 올려야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가게 임대료 인상 여부는 상가건물임대차보호법에 따라 달라집니다. 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 임대료 인상에 제한을 두고 있습니다.일반적으로 다음과 같은 원칙에 따릅니다.1. 임대인은 계약기간중에 임대료를 인상할수 없습니다.2. 임대인은 계약기간 만료되기전 6개월부터 1개월사이에 임차인에게 임대료 인상을 요구할수 있습니다.3. 임대인은 임대료 인상을 청구할때는 최대 5%한도내에서만 할수 있습니다.4. 환산보증금이란 보증금과 월세를 합산하여 계산하는 금액으로 대통령령으로 정하는 방법에 따라 산정됩니다.
경제 / 부동산
23.10.05
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주임사로 등록되어 있는 부동산은 주택수에 산입되는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대사업자로 등록되어 있는 부동산이 주택수에 포함되는지 여부는 부동산의 종류와 보유형태, 임대형태등에 따라 다르게 적용됩니다.1. 부부가 각자 보유한 임대주택은 합산하여 주택수를 계산합니다.2. 다가구주택은 1개의 주택으로 계산합니다.3. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하며 지분이 가장 큰 자가 2인이상인 경우에는 합의하여 1명으로 정할수 있습니다.4. 전대나 전전세의 경우는 소유자와 임차인 또는 전세받은 사람 모두의 주택으로 계산합니다.5. 오피스텔은 업무용으로 사용하는 경우에는 주택수에 포함되지 않으며 주거용으로 사용하는 경우에는 주택수에 포함됩니다.따라서 삼촌이 임대중인 부동산이 아파트나 오피스텔이라면 그 부동산이 주거용인지 업무용인지 삼촌이 혼자 소유하고 있는지 공동소유하고 있는지 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.05
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버팀목 대출에 개인소득 컷트라인 어떻게 봐야할까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.비정상거처 버팀목대출의 소득산정 기준은 다음과 같습니다.1. 소득 산정 기준일은 대출 신청일로부터 최근 1년간의 소득을 산정합니다.2. 소득 산정 방법은 근로소득, 사업소득, 재산소득, 기타소득등을 합산하여 산정합니다.3. 근로소득은 근로소득 원천징수영수증, 급여명세서, 4대보험 납부내역서등을 통해 산정합니다.4. 사업소득은 사업자등록증, 부가가치세 신고서, 세금계산서, 매출장부등을 통해 산정합니다.5. 재산소득은 주택임대차계약서, 임대수입 입금내역서, 이자소득 원천징수영수증등을 산정합니다.따라서 귀하의 경우 작년 9월까지 의 근로소득과 현재 다니는 직장의 근로소득을 합산하여 소득을 산정하게 됩니다. 만약 당신이 소득 5000만원을 초과하면 대출 신청이 거절될수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.05
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등기부 갑구,을구 관해서 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기부등본에서 갑구 등기명의인의 주소지가 해당 매물 주소지와 같은 경우는 일반적으로 문제가 없습니다. 그것은 단지 등기명의인이 주소변경등기를 하지 않았다는 것을 의미할뿐이고 실제 거주지는 다른곳일수 있습니다. 부동산 등기부등본에서 주소변경 등기를 하지 않으면 벌금이 부과되거나 다른 불이익이 발생할수 있으므로 등기명의인은 주소변경 등기를 하는것이 좋습니다.근저당 설정은 이력이 있는 경우에는 세입자가 사는동안에도 근저당 설정을 할수 있습니다. 근저당 설정은 부동산에 대한 채무보증을 위해 하는것이므로 세징자의 권리와는 관련이 없습니다. 다만 근저당 설정이 많으면 부동산의 가치가 하락하거나 경매 위험이 증가할수 있으므로 세입자는 근저당 설정 여부를 확인하고 전세계약을 체결하기전에 전세 보증금 반환 보험을 가입하는것이 안전합니다.
경제 / 부동산
23.10.05
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작은공장을 매매하려합니다 부가세관련?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공장 매입시 부가세 처리방법은 매도인과 매수인의 사업자 유형에 따라 다르게 적용됩니다. 매도인이 간이과세자인 경우에는 세금계산서를 발행할수 없으므로 건물분 매매가액의 3%를 부가세로 신고하고 납부해야 합니다. 토지분에 대해서는 부가세가 발생하지 않습니다. 매수인이 일반과세자인 경우에는 매도인으로부터 세금계산서를 받을수 없으므로 건물분 매매가액의 10%를 부가세로 신고하고 납부해야 합니다. 그러나 다음분기에 매입세액공제를 받을수 있으므로 실질적으로 부가세를 부단하지 않게 됩니다. 매수인이 간이과세자나 비사업자인 경우에는 부가세를 신고하거나 납부할 의무가 없습니다.만약 매도인과 매수인이 모두 일반과세자이고 사업자의 동일성이 유지되면서 경영 주체를 교체하는 경우에는 사업포괄양도양수 계약을 체결할수 있습니다. 이경우에는 건물분에 대한 부가세를 거래징수하지 않고 양도인이 양수인에게 부가세를 환금해주어야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.05
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신축빌라 매매해약시 계약조건이였던 계단설치와 내장고를 배상해야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저 계약서에는 계단 설치비와 냉장고비에 대한 언급이 없으셨다고 하셨습니다. 그렇다면 시행사측이 이러한 비용을 손해배상으로 청구할수 있는지 여부는 계약의 성격과 내용에 따라 달라질수 있습니다.일반적으로 부동산 매매계약은 쌍방간 합의로 이뤄지는 사적 계약이므로 한쪽의 일방적인 계약해지가 가능합니다.하지만 그 해지로 말미암아 상대방이 손해를 입는 일이 있어도 그 손해를 배상할 의무를 부담하지 않는것이 원칙입니다. 다만 상대방이 불리한 시기에 해지한 때는 그 해지가 부득이한 사유에 의한것이 아니라면 손해를 배상해야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.05
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분양권 공동명의시 세금은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부부 공동명의로 진행하시려면 세금에 대해 알아두셔야 할것이 있습니다.1. 증여세 부부 공동명의로 주택을 취득하는 경우 배우자 일방이 상대방에게 증여한것으로 간주되어 증여세가 발생할수 있습니다.하지만 배우자에게 증여하는 경우 최근 10년 이내 6억까지는 과세하지 않습니다.2. 취득세 각자의 지분에 대해 취득세를 납부합니다.3. 보유세 각자의 지분에 대해 종합부동산세를 납부해야 합니다. 종합부동산세는 공시가격에 인당 6억원을 공제한 금액에 세율을 적용하여 계산합니다.
경제 / 부동산
23.10.05
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음식점을 준비 중인데 상가위치는 어디가 좋은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 상가의 용도가 음식점에 적합한지 확인하셔야 합니다. 건축물대장에서 근린생활시설로 등록되어 있는지 불법건축물로 인한 행정처분이 있는지 영업허가에 문제가 없는지 점검해야 합니다.2. 상가의 권리관계를 확인해야 합니다. 등기부등본에서 소유자와 실제소유자가 동일한지 근저당권이나 압류 등의 권리변동이 있는지 권리금 계약서를 작성했는지 등을 확인해야 합니다.3. 상가의 위치와 주변환경을 분석하여야 합니다. 상권의 특성과 통행인구, 경쟁업체, 주차장, 화장실, 관리비등을 고려하여 입지를 선정해야 합니다.4. 상가의 시설과 장비를 점검해야 합니다. 음식점 운영에 필요한 조리장, 급수시설, 냉장냉동시설, 소독시설, 환기시설, 소방시설등이 적절하게 설치되어 있는지 수리나 보수가 필요한 부분은 없는지 확인해야 합니다.5. 상가의 계약서를 작성해야 합니다. 계약서에는 임대로와 부가세, 보증금과 권리금, 계약기간과 갱신조건, 임대인과 임차인의 책임과 의무등을 명확히 기재하고 서명 날인해야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.05
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분양권을 전매하는 과정중 사기를당했을때는
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권 전매 사기는 부동산 거래에서 자주 발생하는 범죄중 하나입니다.분양권은 등기된 권리가 아니기 떄문에 거래전 꼼꼼히 확인하고 조심하는것이 중요합니다. 분양권 전매 사기에 피해를 입은 경우 공인중개사의 책임여부는 사건의 세부사항에 따라 달라질수있습니다.일반적으로 공인중개사법에 따르면 공인중개사가 임대인이나 임차인에게 고의 또는 과실로 손해를 끼칠경우 손배책임을 부담할수 있습니다.예로 공인중개사가 분양권 매도인을 사칭한 자와 계약을 중개하거나 허위서류를 제시하거나 계약금을 착취하거나 명의 변경 절차를 소홀히 처리한 경우 등이 있습니다. 이런 경우에는 피해자는 공인중개사에게 손해배상을 청구할수 있으며 법원에서도 그 책임을 인정하는 판결을 내려진 사례도 있습니다.하지만 공인중개사의 고의나 과실을 입증하기란 여간 쉬운것이 아니므로 소송을 별도로 진행해야 할 경우도 생깁니다.
경제 / 부동산
23.10.05
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