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답변 내역

근저당없는 전세집 보증보험 가입
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약이 만료될떄 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우를 대비하여 임차인의 전세보증금을 보호하는 보험입니다.다음의 조건을 충족해야 합니다.1. 주택 인도 및 전입신고가 되어야 합니다.2. 확정일자를 받아야 합니다.3. 보증 대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유여야 합니다.4. 보증 대상 주택 소유권에 대한 권리 침해가 없어야 합니다.5. 전세기간이 1년이상 남아 있을때 가입이 가능합니다.6. 전세보증금이 신용대출로 마련된 경우에만 가입이 가능하며, 질권설정, 담보대출, 채권양도, 통지된 전세대출은 가입이 불가합니다.7. 보증금액이 수도권 7억원 이하, 그 외 5억원 이하여야 합니다.따라서 공시가 대비 전세가가 맞지 않아 보증보험 신청이 불가능한 경우는 다음과 같습니다.주택이 KB시세나 부동산원 시세표의 매매가 이하인 경우, 보증금액이 주택가격을 초과한 경우.주택가격이 KB시세나 부동산원 시세표의 매매가 이상인 경우, 보증금액이 KB시세나 부동산원 시세표의 매매가를 초과하는 경우.
경제 / 부동산
23.09.17
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행복주택 청약질문있습니다!!!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.행복주택의 소득기준은 신청인의 가구원수에 따라 다르게 적용됩니다.가구원수는 신청인이 세대주인 경우에는 신청인과 신청인의 직게존속, 직계비속을 포함하고 세대구성원인 경우에는 신청인 본인만으로 산정합니다.따라서 현재 부모님 명의의 집에 4인이 살고 있으시고 행복주택으로 혼자 입주하실 예정이라면 신청인이 세대주이신지 세대구성원이신지에 따라 가구원수가 달라집니다.세대주이시면 가구원수는 4인으로 , 세대구성원이시면 가구원수는 1인으로 산정됩니다.
경제 / 부동산
23.09.17
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역전세를 막을 방법은 없나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.역전세란 전세금이 계약 당시보다 떨어져 임대인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 상황을 말하는데요.역전세는 부동산 시장의 하락이나 공급 과잉 등의 원인으로 발생할수 있습니다.역전세를 막기 위해서는 임대인과 세입자 모두 다음과 같은 방법을 적용할수 있습니다.임대인은 전세계약 만료전에 담보대출이나 전세퇴거자금대출을 받아 전세금을 마련하는 방법입니다. 이렇게 하면 세입자에게 전세금을 정상적으로 돌려줄수 있고 임대인도 부동산 가치가 회복 될때까지 기다릴수 있습니다. 주담대나 전세퇴거대출은 은행이나 주택금융공사에서 신청 가능하며 LTV와 DSR등의 조건에 따라 한도는 달라집니다.
경제 / 부동산
23.09.14
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월세집 LED등기구 교체는 누가 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다. LED 전등 교체의 경우 법적으로 명확하게 정해진 부분은 없고 임대인과 임차인의 협의에 따라 달라질수 있습니다. 일반적으로 전등은 소모품으로 임차인이 수리하는 것이 맞지만 LED전등은 고가이고 전문적 지식이 필요하기 떄문에 임대인이 부담하는 경우도 있습니다.LED전등은 공인중개사나 법률전무가가 아닌 부동산에서 임의로 해석하여 임대인이 해주는것이라고 주장하는 경우가 많지만 법적 근거는 없습니다.또한 LED 전등은 수리하지 않으면 정해진 목적에 따라 사용, 수익할수 없는 상태가 되는 큰 수선에 해당하지 않습니다. 따라서 임차인이 수리해야 하는 소모품으로 볼수 있습니다.결론적으로 LED등 교체의 경우 임대차 조건과 비용적인 측면을 고려하여 임대인과 임차인이 협의하여 결정해야 합니다.
경제 / 부동산
23.09.13
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임대사업자 물건 매입에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대사업자 승계란 의무기간을 다 채우지 않은 임대주택을 같은 임대사업자에게 매도하는 계약을 말합니다.임대사업자 승계를 하려면 다음의 절차가 필요한데요.1. 매도인은 의무 보유기간을 다 채우지 못했다면 지금까지 받았던 세제혜택을 모두 환수해야 합니다. 즉 취득세 감면, 종부세의 합산배제, 양도세 중과배제등 혜택을 모두 돌려줘야 합니다. 과태료는 면제됩니다.2. 매수인은 임대사업자로 등록하거나 이미 임대사업자라면 임대주택을 추가등록해야 합니다. 그리고 양도하는자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계한다는 뜻을 양수도계약서에 명시해야 합니다.3. 매수인은 양도하는 자의 임대의무기간을 인정받습니다. 즉 전 임대인의 2년 6개월 임대한 기간을 더해줍니다. 예로 단기임대주택으로 등록한 경우 4년의 의무기간중 2년6개월이 남았다면 매수인은 추가로 1년6개월만 더 임대하면 됩니다.4. 매수인은 세법상으로는 전 임대인의 임대기간을 인정받지 못합니다. 즉 소득세법이나 조세특례제한법에서 규정하는 장기임대주택이나 준공공임대주택의 요건을 충족하기 위해서는 다시 본인 명의로 5년이상 또는 10년이상 보유해야 합니다.
경제 / 부동산
23.09.13
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원룸 월세계약 취소관련 질문이있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약을 취소하는 경우에는 계약서에 따라 위약금이나 손해배상을 지불해야 할수 있습니다. 일반적으로 월세 계약은 임차인이 2회 이상 연속으로 월세를 연체하거나 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하거나, 임차주택을 계약과 다른 용도로 사용하는 경우에 임대인이 계약을 해지할수 있습니다. 반대로 임차인이 계약을 해지할수 있는 경우는 계약기간을 정하지 않은 경우 임대인의 지위가 양도된 경우, 중도 해지에 관한 특약이 있는경우, 임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 하거나 임차주택 일부를 멸실된 경우 등이 있습니다.귀하의 경우에는 반려동물을 키우고 싶어서 계약을 취소하고 싶으신것으로 보이는데요. 그러나 이것은 임차인의 귀책사유가 아니므로, 단순 반려동물을 키우고 싶다는 이유로 계약을 취소할수는 없습니다.임대인과 합의를 통해 계약을 파기할수는 있습니다. 그렇지 않으면 위약금 혹은 손해배상 청구를 당할수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.09
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임차인에 대한 명도 소송은 언제 가능한 건가요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.명도 소송은 부동산을 무단으로 점유하고 있는 사람에게 부동산의 인도를 요구하는 소송입니다. 조건은 다음과 같습니다.임차인이 차임(임대료)를 2기이상 연체한 경우임대차계약 종료후 임차인이 부동산을 인도해주지 않는 경우경매 낙찰후 점유자가 부동산을 인도해주지 않는 경우임차인이 임차권을 양도하거나 임대목적을 전대한 경우임대차 목적물을 통상적인 방법으로 사용하지 않는 경우따라서 단순히 임차인이 나가지 않는다고 해서 명도 소송을 진행할수 있는건 아닙니다. 위 조건중 하나이상 해당되어야 합니다. 또한 명도 소송을 제기하기 전에 내용증명 발송과 점유이전금지 가처분 신청등의 절차를 거쳐야 합니다.
경제 / 부동산
23.09.09
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토지거래 허가지역 매매시에 관한 질문입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지거래 허가구역에 있는 토지를 매수한 경우 기존 주택을 1년이내에 매도해야 합니다.그렇지 않으면 신규주택 공시지가의 10%가 2년간 매년 강제이행금으로 부과됩니다.일시적 1가구 2주택의 경우 , 기존 주택을 2년이내 에 매도하면 양도소득세를 감면받을수 있습니다. 따라서 토지거래 허가구역은 일시적 1가구 2주택과 다른 조건이 적용됩니다.
경제 / 부동산
23.09.07
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면단위 지역 1가구 2주택 중과세 됩니까?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1가구 2주택자는 주택 취득시 취득세 양도시 양도소득세에 중과세를 받습니다. 하지만 서울과 광역시에는 1억미만의 주택을 소유한 경우 그 외의 지역에서는 3억 미만의 주택을 보유한 경우에는 1주택으로 산정되고 있습니다.따라서 대도시에 7억정도의 아파트면 면단위에 있는 시가 2억 정도의 주택을 보유하고 있으면 1가구 2주택으로 중과세 대상이 됩니다.만약 세대원 분리를 통해 1가구 1주택자가 되고 싶으시다면 미혼 자녀의 경우 30세이상이며 일정 소득이 있는 경우 별도의 가구로 분리가 가능합니다.
경제 / 부동산
23.09.06
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퇴직연금 중도인출/현주거지 등기부등본 관련문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매시 필요한 서류는 계약 시점과 잔금 시점에 따라 다릅니다.계약 시점에는 매도인과 매수인 모두 신분증, 도장, 계좌번호 등을 준비하고 잔금 시점에는 등기권리증, 인감증명서, 주민등록초본, 매매계약서 등을 준비해야 합니다.현 주거지와 임대차 주택의 주소가 같은 경우에는 하나의 등기부등본으로 대체할수 있습니다.단 등기부등본에는 현주거지와 임대차 주택의 소유자와 소유권이 명확하게 표시되어야 합니다. 부동산 매매시 필요한 서류는 꼼꼼하게 준비하시는것이 좋습니다. 만약 서류가 누락되거나 오류가 있을경우 잔금 지급이나 소유권 이전에 문제가 생길수 있습니다. 부동산 거래는 큰 금액이 오가는 중요한 일이니 만큼 신중히 진행하는것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.09.06
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