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이사하기 전에 확정일자를 부여받아도 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자를 받은 후 이사하기 전에 전입신고를 하는 것에 대한 궁금증을 해결해 드리겠습니다.확정일자는 임대차 계약의 존재를 증명하고, 임차인이 보증금에 대한 우선변제권을 갖기 위해 필요합니다. 법적으로 확정일자를 먼저 받는 것이 무효가 되지 않으며, 확정일자의 효력은 전입 신고일부터 시작됩니다. 대항력은 전입신고 익일 0시부터 발생하지만, 확정일자의 우선변제권은 전입일부터 계산됩니다. 따라서, 계약일에 확정일자를 먼저 받으셨다면, 이사날에 전입신고를 하여 대항력을 갖추는 것이 맞습니다. 전입신고를 하면서 확정일자를 받는 것이 일반적이지만, 은행 대출 등의 사유로 확정일자를 먼저 받는 경우도 있습니다. 이 경우, 이사 당일에 전입신고를 하여 대항력을 확보하시면 됩니다.전입신고 시 주의할 점은, 전입신고를 할 때 해당 부동산의 등기사항증명서(등기부등본)을 확인하여 번지, 동, 호수 등을 정확하게 기재해야 합니다. 기재 오류로 인한 손해를 방지하기 위함입니다.요약하자면, 확정일자를 먼저 받으신 상태에서 문제가 없으며, 이사날 전입신고를 함으로써 대항력을 갖추시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.24
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부동산 계약서는 작성했지만, 계약금이 들어오지 않았을 때 계약은 효력이 있는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약서를 작성했지만 계약금이 아직 입금되지 않은 경우에도 계약은 법적 효력을 가집니다. 다만, 계약금이 지급되지 않은 상태에서는 어느 쪽이든 계약을 파기할 수 있습니다. 계약금은 계약체결의 증거로서의 성질을 가지며, 계약에 구속력을 부여하는 수단입니다. 계약금을 지급하지 않은 상태에서도 계약은 성립하게 됩니다. 그러나 계약금이 지급되기 전까지는 어느 쪽이든 계약을 해제할 수 있습니다. 따라서 계약금을 전액 지불하고 계약을 해제해야 합니다.법원은 계약금이 일부만 지급된 경우에도 계약의 효력은 발생한다고 판결하였습니다. 따라서 계약금을 전액 지불하지 않았더라도 계약은 성립하며, 계약금 지급 약정에 따라 이행해야 할 의무를 지게 됩니다
경제 / 부동산
24.04.24
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신생아특례대출 무주택 문의드립니다~
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아특례대출은 무주택 가구 중에서 2년 이내에 출산한 가구를 대상으로 하는 대출 상품입니다. 대상자 조건은 접수일 기준으로 2년 이내에 출산한 무주택 세대주가 지원 대상입니다. (2023년 1월 1일 이후 출생아부터)부부합산 연간 소득이 1억 3천만원 이하여야 합니다. 자산은 5억 600만 원 이하인 가구가 지원 대상입니다.금리 및 조건은 구입 대출 금리는 1.6~3.3%, 전세 대출 금리는 1.1~3%대로 인하됩니다.소득에 따라 금리가 달라지며, 금리는 5년간 유지됩니다.따라서, 신생아특례대출은 상속받은 주택을 1주택 세율로 취득세를 내는 경우에도 가능합니다.
경제 / 부동산
24.04.24
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주택담보대출금 연체될거같은데ㅜ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택담보대출을 연체하게 되면 몇 가지 불이익이 발생할 수 있습니다. 연체 기록은 신용도에 부정적인 영향을 미칩니다. 이는 향후 대출 승인 및 이자율에 영향을 줄 수 있습니다.연체된 기간 동안 추가적인 연체 이자가 부과될 수 있습니다.주택담보대출을 연체하게 되면 위와 같은 불이익이 발생할 수 있으니, 가능한 빠르게 상환하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.24
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임차인이 연락와서 가게를 다른 사람한테 넘긴다고 연락왔는데,,,이걸 응해줘야하나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 연락하여 가게를 다른 사람에게 넘긴다는 상황에 대해 고민하시는 것이 이해됩니다. 임대차 계약이 만료되거나 해지된 경우, 보증금을 반환받는 것은 임차인의 권리입니다. 임대차계약이 종료되었음에도 보증금이 반환되지 않는 경우, 임차인은 해당 주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 절차를 통해 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 할 수 있습니다1. 임차권등기명령은 법원이 등기부등본에 임차권을 등재하는 절차입니다.대항력은 임차인이 임대주택에 대해 타인의 권리를 대항할 수 있는 권리를 의미합니다. 우선변제권은 임차인이 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 임차권등기명령을 통해 이러한 권리를 유지할 수 있습니다.임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상황에서는 법률 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다. 상황에 따라 적절한 조치를 취하고, 임차권등기명령을 신청하시는 것을 고려해보세요.임차권등기명령은 집행력이 없으며, 경매를 신청하려면 별도로 법원에 전세금반환소송을 제기해야 합니다. 전세금반환소송에서 판결을 받은 후에 강제경매를 신청할 수 있습니다.상황에 따라 법률적인 조언을 받으시고, 임차인의 권리를 보호하시기를 권장드립니다
경제 / 부동산
24.04.24
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전세 계약 남은 시점에 월세로 이사할 경우 전입신고는 어찌해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약이 만료되기 전에는 새로운 월세 주택으로 전입신고를 하지 않는 것이 좋습니다. 현재 거주하고 있는 전세 주택의 보증금에 대한 우선 변제권을 상실할 위험이 있기 때문입니다1.전세 계약에 대한 보증보험을 가입하셨다면, 계약 만료 시까지 해당 주소에 거주하는 것으로 등록되어 있어야 합니다. 이는 보증금 반환 청구 시 필요한 조건일 수 있습니다.신축 아파트의 경우, 임시 사용승인 이후부터 전입신고가 가능합니다2. 등기 전에 거주하고 있으면 안 된다는 조건은 특정 상황에 따라 다를 수 있으므로, 해당 아파트의 관리사무소나 분양사무실에 문의하여 정확한 정보를 확인하는 것이 중요합니다.일시적으로 본가로 전입신고를 한 후 다시 월세 주택으로 돌아가는 것은 가능합니다. 하지만, 이 경우에도 전세 보증금 반환과 관련된 조건이나 신축 아파트의 등기 조건에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규나 계약 조건을 잘 확인하시고 진행하시는 것이 좋습니다.월세 주택에 매매 대출이 있는 경우, 대출 조건에 따라 전입신고와 관련된 규정이 있을 수 있습니다. 대출 기관에 문의하여 필요한 절차를 확인하시기 바랍니다.전입신고와 관련된 정확한 절차와 요건은 지역 주민센터나 관련 기관에 문의하시어 상황에 맞는 조언을 받으시는 것이 가장 확실한 방법입니다.
경제 / 부동산
24.04.24
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부동산 전세금 반환 궁금한점이 있어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 전세계약 종료 날짜를 합의하며, 이때 서면으로 작성한 확정일자조서에 양 당사자 모두 서명을 하여야 합니다.반환시기는 전세계약 종료 날짜로부터 30일 이내에 전세금을 반환하여야 합니다.만약 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 지연하는 경우, 아래의 절차를 따라서 전세금 반환 소송을 진행할 수 있습니다:처음에는 대화로 해결하려 하다가 대화가 되지 않으면 내용증명을 발송합니다. 내용증명을 발송하여 상대방에게 통지합니다.소장을 작성합니다. 소장을 법원에 접수합니다.서면공방에서 소송 절차를 진행합니다. 변론 기일에 출석하여 소송을 진행합니다.판결이 내려집니다. 이러한 절차를 통해 전세금 반환을 요구하고, 지체상금을 청구할 수 있습니다. 묵시적 갱신이나 경매로 넘어간 경우에도 각각의 절차를 따라서 진행됩니다. 주의사항으로는 반드시 계약 만기 전에 계약해지 의사를 통보해야 하며, 대항력과 우선변제권을 취득해두어야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.24
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아파트 특정 동호수 토지만 부분소유한 경우 토지 매매 가능여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저 아버지에 대한 사망신고를 1개월 이내에 관할 주민센터에 해야 합니다. 사망신고를 하시면서 동시에 관련 시·군·구청 부동산정보과에 방문하여 "안심상속원스톱서비스"를 신청하시면 전체 아버지의 상속재산과 상속채무를 확인할 수 있을 것입니다.상속인들은 상속재산분할협의서를 작성하고 인감도장, 날인, 인감증명서를 첨부해서 상속등기를 진행할 수 있습니다. 상속재산분할협의서에 부동산을 정확히 특정하여 표시한 후 부동산을 누가 소유할 것인지에 관한 내용을 기재해야 합니다.상속등기를 하려면 6개월 내에 구청에 취득세, 등록세를 납부하고 이에 대한 영수증을 첨부해서 상속등기를 진행해야 합니다. 상속등기는 그 이후에 해도 무방합니다.상속세는 국세로서 국세청 세무서에 신고납부해야 합니다. 상속세는 배우자인 어머님이 계시므로 전체 상속재산이 10억원까지는 공제되어 10억원 초과부분만 상속세를 부담하시면 됩니다. 만약 10억원 미만이라면 별도의 상속세는 발생되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.04.24
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전세금 돈없어서 새로운세입자가 들어와야 쥴수 있다고 하는데 어떻게 해야할가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 반환 문제에 대해 원만하게 해결하는 방법을 알려드리겠습니다. 변호사의 이름으로 내용증명을 발송해야 합니다.내용증명은 등기취급을 전제로 우체국창구 또는 정보통신망을 통해 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국이 증명하는 특수취급제도입니다.이를 통해 전세 계약의 의지가 없음을 확실하게 알릴 수 있습니다.임차인의 대항력은 확정일자와 전입신고에 의해 유지됩니다.집주인이 전세금 반환을 지연하거나 돌려주지 않는다면 법무사 사무실에 수수료를 지불하고 임차권 등기를 실행한 후 이사하면 됩니다.법무사를 통하지 않고도 셀프로 임차권 등기를 할 수 있습니다.다른 집 몇 채가 경매로 넘어간 상황이라면, 해당 부동산의 경매 상태를 정확히 파악해야 합니다.경매 상태를 확인하고, 집주인과 협의하여 원만한 해결 방법을 찾아보세요.변호사와 상담하여 전세금 반환 문제를 해결할 수 있는 방법을 찾아보세요.변호사는 내용증명 발송과 함께 소송 준비도 진행하며, 소송이 필요한 경우에도 도와줄 수 있습니다.전세금 반환은 복잡한 문제이지만, 위의 절차를 따라 원만하게 처리할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.24
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전세사기 임차인이 경매로 낙찰 받고 싶은데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기 임차인이 경매로 낙찰받고 싶어하시는 상황에 대해 이해합니다. 재개발 확정된 지역에서의 경매 낙찰은 특별한 상황이며, 여러 요소를 고려해야 합니다. 소요 기간은 경매 낙찰까지의 소요 기간은 다양하게 변할 수 있습니다.일반적으로 경매 낙찰을 위해서는 먼저 소송을 진행하여 승소 판결문을 얻어야 합니다. 판결문, 집행문, 송달확정증명원이 있어야 경매신청이 가능하기 때문입니다.전세금반환소송은 보통 5개월 정도 소요되며, 소송 종료 후 경매 신청 시 법원에서 경매허가 결정을 내리기까지 1달 정도 소요됩니다.따라서 총 소요 기간은 약 6개월 정도로 예상됩니다.경매의 최초시작가는 해당 물건의 감정평가액을 기준으로 결정됩니다.감정평가액은 전문 감정사가 해당 부동산의 시장 가치를 평가한 금액입니다.재개발 확정된 지역의 경우, 해당 상황에 맞게 감정평가액을 조정할 수 있습니다.경매 시작 시 최초시작가는 감정평가액에서 일정 비율(예: 70% 또는 80%)을 차감하여 설정됩니다.경매 참여자들은 이 최초시작가를 기준으로 입찰을 진행하며, 경매 가격은 입찰자들의 경쟁에 따라 결정됩니다.재개발 확정된 지역에서의 경매 낙찰은 특별한 상황입니다.해당 지역의 재개발 계획이 확정되었다면, 미래적 가치를 고려하여 입찰자들이 더 높은 가격을 제시할 가능성이 높습니다.따라서 경매 낙찰가는 감정평가액보다 높게 형성될 수 있습니다.입찰자들은 재개발 후의 가치 상승을 고려하여 경매에 참여하게 됩니다.요약하자면, 경매 낙찰을 고려하시는 경우, 소요 기간과 최초시작가를 고려하고, 재개발 확정된 지역에서의 경매는 미래 가치를 고려하여 경쟁적인 입찰이 이루어질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.24
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