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전세 월세 거래할때 공인중개사 없이 해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 월세 거래를 공인중개사 없이 직접 진행할 수 있습니다. 다만, 몇 가지 주의사항과 준비해야 할 서류가 있습니다. 공인중개사 없이 직접 거래할 때는 보증금이 소액인 경우를 권장합니다. 큰 금액의 보증금 거래는 주의해야 합니다. 직접 거래할 때 반드시 집주인과 직접 계약해야 합니다. 집주인이 맞는지 확인하고 계약하세요. 거래 시점과 계약 후에도 등기부등본을 떼어 보셔야 합니다. 권리관계, 선순위 보증금, 세금체납 여부를 확인해야 합니다. 이 외에도 계약서 작성 시 주의사항과 특약사항을 숙지하시고, 원하는 서류를 준비하여 직접 계약하시면 됩니다. 부동산 중개사를 통하지 않고 직접 계약할 때는 서로 오해가 없도록 최대한 많은 정보를 공유하고 확인하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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부동산 직거래 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 직거래는 부동산을 대상으로 하는 당사자 간 거래로, 중개사를 통하지 않고 매도자와 매수자 또는 임대인과 임차인이 직접 거래하는 방식입니다. 이런 직거래 방법은 부동산 중개 수수료를 아낄 수 있고, 저렴한 가격에 매수할 수 있으며 거래 기간을 단축할 수 있습니다. 하지만 부동산 직거래에는 몇 가지 주의사항이 있습니다.직거래 플랫폼이나 지인들을 통해 원하는 매물을 찾습니다.집 상태를 확인하기 위해 매도자에게 직접 연락하고 현장 방문을 할 수도 있습니다.매도자와 합의한 내용에 따라 계약서를 작성합니다.부동산 직거래 계약서는 정해져 있는 표준 양식이 없으므로, 일반적으로 한국공인중개사협회에서 제공하는 계약서를 사용합니다. 계약서 작성 시 주의해야 할 사항을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 서류를 준비해야 합니다.등기사항 증명서를 통해 권리관계가 이상이 없는지 확인합니다.매매의 경우에는 권리관계와 부동산 하자 등의 체크를 특히 신경써서 매수자가 확인해야 합니다.임대차의 경우에도 임대인의 인적사항 확인 및 권리관계를 체크해야 합니다.셀프등기를 할 경우에는 대출을 받지 않아야 합니다.셀프등기를 위해 필요한 서류를 준비하고, 부동산 소재지 해당 구청에서 취득세를 납부한 후 등기신청 수수료를 지불하면 됩니다.부동산 직거래는 중개사를 통하지 않고 직접 거래하는 방식이므로 주의가 필요합니다. 권리관계를 명확히 파악하고, 계약서 작성 시 협의를 잘 이루어야 합니다. 또한 부동산 사기 위험에 노출되지 않도록 주의해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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불법으로 고시원을 건축해서 불이나서 차마 피하지 못해 대형 참사를 본 적이 있는데 고시원 건축시 갖추어야 할 요건이 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.고시원을 건축할 때는 국가에서 정한 건축기준을 준수해야 합니다. 고시원 방에는 취사시설(인덕션, 가스레인지 등)이나 욕조를 설치하면 안 됩니다. 단, 샤워부스는 가능합니다. 고시원은 지하층에 위치하면 안 됩니다.각 방에는 책상 등 학습 시설을 갖추어야 합니다. 세탁실, 휴게실, 취사시설 등 공용시설을 설치해야 합니다. 2층 이상의 고시원은 창문을 설치해야 합니다. 창문은 화재 등 시에 탈출이 가능하도록 설계되어야 합니다. 복도는 편복도 1.2미터 이상, 중복도 1.5미터 이상으로 설계되어야 합니다. 소음방지를 위한 기준을 준수해야 합니다.범죄예방을 위한 기준을 따라야 합니다.고시원은 다중생활시설로 분류되며, 이에 따라 정해진 기준을 준수하여 건축해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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저가매매시 감정평가액을 기준으로 매매해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.저가 매매 시 감정평가액을 기준으로 매매하는 것은 가능합니다. 양도세 실제 거래가격 (매매사례가격)이 있는 경우, 해당 가액을 기준으로 양도세를 계산합니다.감정평가가격이 있는 경우, 감정평가가격을 기준으로 양도세를 계산합니다.만약 매매사례가격이 없고 감정평가가격도 없다면, 기준시가를 기준으로 양도세를 신고합니다.특수관계인간에 거래 시 거래 금액을 낮추는 경우 (즉, 저가 양도하는 경우), 매도인은 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 하지만 시세와 거래가액의 차액이 일정 범위를 벗어나면 실제 거래가액이 부인될 수 있습니다.증여세 증여일 기준으로 감정평가가격을 기준으로 신고할 수 있습니다.저가로 취득하는 경우, 해당 거래가액이 시세 대비 5% 이상 차이가 나면 양도하는 부모는 거래가액을 부인하고 시세를 기준으로 양도소득세를 신고해야 합니다. 양수하는 자녀의 경우에도 일정 조건을 충족하면 증여세가 발생합니다.따라서, 감정평가를 받았다면 해당 감정평가가격을 기준으로 양도세와 증여세를 신고하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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미경작 농지를 보유하고 있을 때 농취증 신청방법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지를 취득하고자 할 때 농취증(농지취득자격증명서)을 신청하는 방법은 농지취득자격증명서는 취득하고자 하는 농지의 관할 소재지 시·군·구·읍·면장에게 신청해야 합니다. 이는 해당 농지를 취득할 자격이 있다는 것을 증명하는 문서입니다. 신청은 직접 방문하거나 인터넷(정부24)을 통해 할 수 있습니다. 인터넷으로 신청하는 경우, 필요한 서류를 스캔하거나 사진을 찍어 파일로 업로드하고, 공인인증서로 접수합니다. 일반적으로 필요한 서류는 농지취득자격증명신청서, 농업경영계획서, 주민등록등본 등이며, 농지의 면적이 1000㎡ 이상일 경우 농업경영체 증명서 또는 농업인 확인서가 필요할 수 있습니다. 농업경영계획서를 제출하는 경우 총 7일 이내, 제출하지 않는 경우 4일 이내에 처리됩니다. 농지위원회의 심의가 필요한 경우에는 총 14일 이내에 처리됩니다.귀하의 상황에서는 공유농지와 세대원의 농지 보유 상황을 고려하여 신청서와 농업경영계획서를 작성할 때 이러한 사항들을 명시해야 할 것입니다. 또한, 공유농지의 경작 상황과 세대원의 농지 보유에 대한 자세한 설명이 필요할 수 있으며, 이는 농지위원회의 심의를 필요로 할 수 있습니다. 신청 전에 관할 시·군·구·읍·면 농업 담당과에 문의하여 정확한 절차와 필요한 서류를 확인하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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당해세가 없는데도 공매로 나오는 이유는 뭘까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공매로 나오는 부동산에 당해세가 없는 경우는 드물지만, 발생할 수 있습니다. 당해세는 해당 부동산에 부과된 국세와 지방세를 말하는데, 이는 보통 부동산의 매각 가격에서 우선적으로 변제되어야 하는 세금입니다. 공매가 진행되는 경우, 세금 체납 외에도 다른 채권자의 청구, 법적 분쟁, 소유권 이전 문제 등 다양한 이유로 인해 발생할 수 있습니다.공매 낙찰 후 추가로 내야 하는 금액을 알아보는 방법은 당해세가 없다고 표시된 경우, 해당 세무서에 연락하여 세금 체납 상황을 확인합니다. 세무서는 부동산에 대한 국세 체납 정보를 제공할 수 있습니다. 경매나 공매에 넘어간 부동산에 대한 세금 체납 정보는 법원을 통해서도 확인할 수 있습니다. 법원의 종합민원실에서 미납국세 등의 열람 신청서를 작성하고 신분증을 제출하면, 임대인의 미납국세와 지방세 등의 정보를 알 수 있습니다. 온비드 사이트에서 제공하는 공매 정보를 통해 임차권 설정금액과 같은 권리 분석을 할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 권리와 부담을 파악하는 데 중요합니다. 공매 절차와 관련된 추가 비용에 대해 정확한 정보를 얻기 위해서는 부동산 전문가나 변호사와 상담하는 것이 좋습니다. 그들은 공매 절차와 관련된 법적 조언을 제공할 수 있습니다.공매 낙찰 후에는 낙찰가 외에도 미납 관리비, 임차인의 보증금 반환 청구 등 다양한 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 이러한 비용들을 사전에 파악하고 준비하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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현재민간임대전세 아파트에 살고있는데 전세금반환에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 반환 절차는 전세계약 종료 날짜를 합의하며, 이때 서면으로 작성한 확정일자조서에 양 당사자 모두 서명해야 합니다.전세계약 종료 날짜로부터 30일 이내에 전세금을 반환해야 합니다.HUG 보증보험 구상권 청구는 임차주택 소재지 관할 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원에 신청합니다. 신청 후 등기가 완료될 때까지 1~2주 정도 걸립니다. HUG에 보증보험 구상권을 청구하려면 은행 내방이나 공사 영업지사에서 신청하거나 인터넷보증을 이용할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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전세 계약 갱신요구권 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 임대인인 귀하께서는 임차인에게 계약 해지 의사를 전달할 필요는 없습니다. 대신, 임차인이 갱신요구권을 행사할 의사가 있다면, 그들이 명시적으로 갱신요구권을 행사하겠다는 의사를 밝혀야 합니다. 임차인이 갱신요구권을 행사하면, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없으며, 계약은 동일한 조건으로 2년 더 연장됩니다. 다만, 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.임대인으로서 할 수 있는 것은, 임차인에게 갱신요구권 행사 기간이 다가오고 있음을 알리고, 만약 그들이 갱신을 원한다면 명시적으로 의사 표현을 해달라고 요청하는 것입니다. 이렇게 하면 임차인이 갱신요구권을 행사할 의사가 있는지 명확히 알 수 있고, 그에 따라 계약 조건을 협의할 수 있습니다. 또한, 임대인으로서 계약 갱신 시 보증금 인상을 고려하고 계시다면, 이는 임차인과의 협의를 통해 결정해야 하며, 인상률은 5% 이내로 제한됩니다3. 임차인과의 소통을 통해 계약 조건에 대한 합의를 도출하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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전입신고는 고시원도 가능한지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.고시원은 개인별로 한 개 호실에 거주하고 있기 때문에 주민등록등본 상 별개의 가구로 등록되어 전입신고가 가능합니다. 단, 비거주하고 하거나 한 개 호실에 여러 명이 전입을 하는 경우는 불법입니다. 따라서, 아들이 고시원에 들어가려고 한다면 전입신고를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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세입자가 계약만료 전 사정상 이사하는데, 복비 아낀다고 본인 지인을 데려왔는데 개인간 부동산 안 끼고 계약하면 어떤 문제가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 거래 시 개인 간 직접 계약을 원하시는 경우 주의해야 할 사항이 있습니다. 매도인이 실제 소유주인지 확인하세요. 등기부등본을 통해 근저당권, 가압류, 담보 등 물건에 대한 권리변경 사항을 확인해야 합니다. 계약서를 상세하게 작성해야 합니다. 특약사항에는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제 발생에 대한 처리법, 해약조건, 위약금 사항을 명확하게 기재해야 합니다. 부동산 전문가의 도움을 받아 계약서 작성 및 거래를 진행하는 것이 좋습니다. 매물의 시세 정보를 인근 부동산이나 사이트에서 확인하고, 실거래가를 참고하세요. 물건의 내부 상태, 결로, 누수, 수도 수압, 보일러, 곰팡이 흔적, 벽지, 바닥 등을 천천히 살펴보고, 요구사항이 있다면 계약서에 특약사항으로 명시해야 합니다.대출을 받았다면 완납 처리 조건을 알고, 계약자 간 대출 처리를 확인한 후 잔금을 입금하세요.
경제 / 부동산
24.04.18
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