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벤처기업직접시설 입주관련하여 몇가지 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.벤처기업 직접시설 분양권을 소유한 개인사업자가 있고, 입주하고자 하는 사람이 벤처기업일 경우, 벤처기업은 입주가 가능합니다. 세제 및 금융혜택은 벤처기업에게 제공되며, 이는 벤처기업이 벤처기업집적시설에 입주하는 경우 취득세, 등록세, 재산세 등의 과세특례를 받을 수 있기 때문입니다. 벤처기업집적시설에는 벤처기업 외에도 특정 조건을 충족하는 중소기업이 입주할 수 있습니다. 세제혜택을 받지 않더라도, 창업보육센터에 3년 이상 입주한 경력이 있는 중소기업 등은 입주할 수 있습니다. 개인사업자가 벤처기업집적시설에 무단으로 입주할 경우, 법적인 문제가 발생할 수 있습니다. 벤처기업집적시설의 입주 대상이 아닌 경우, 해당 기업이 입주하여 직접 사용하는 부분은 지방세특례제한법에 따른 감면 대상에서 제외되며, 이로 인해 발생하는 문제에 대해서는 법적 조치가 취해질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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아파트 중도금대출 말고 자납은 대출로 못하는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 아파트 분양가의 일부를 자금으로 납부하는 것을 '자납’이라고 하며, 이는 대출이 아닌 본인의 자금으로 처리하는 것을 의미합니다. 중도금 대출은 분양가의 최대 60%까지 가능하며, 자납은 대출로 처리할 수 없는 경우가 일반적입니다.그러나, 중도금 대출을 실행한 후에는 최소 금액만 남겨두고 상환하는 방법으로 자납과 유사한 효과를 낼 수 있습니다. 즉, 중도금 대출을 받은 후 바로 상환하여 실질적으로 대출을 사용하지 않는 방식입니다. 생애최초주택자금대출의 경우, 입주 전 자납에 사용하는 것은 일반적으로 허용되지 않습니다. 생애최초주택자금대출은 주로 잔금 대출에 사용되며, 입주 시점에 대출이 가능합니다. 따라서, 입주 전 자납 부분에 대해서는 별도의 자금 계획이 필요할 수 있습니다.조금더 자세한 사항은 금융기관에 정확히 문의를 해보시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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타지에서 생활하는 자녀에게 고향에 있는 전.답 증여 가능한지
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.자녀에게 고향에 있는 전답을 증여하는 것은 가능합니다. 증여는 당사자의 일방인 증여자가 무상으로 재산을 상대방인 수증자에게 수여하는 의사를 표시하고, 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 민법상 계약입니다. 결혼 전후로 증여하는 것도 가능하며, 특별한 제한은 없습니다. 증여 시 재산의 평가액은 일반적으로 시가를 기준으로 합니다. 시가란 증여일 이전 6개월부터 증여일 이후 3개월 이내의 해당 재산의 매매가액, 유사재산의 매매가액, 감정평가액을 의미합니다. 시가를 확정할 수 없는 경우에는 공시가격이나 감정가격을 사용할 수 있습니다. 감정평가는 2개 이상을 받아 평균액을 적용해야 하지만, 공시가격이 10억 원 이하인 경우에는 감정평가액이 하나만 있어도 적용 가능합니다. 증여세 계산 시 고려해야 할 중요한 포인트는 증여재산의 가치를 어떻게 평가하느냐에 따라 증여세 부담이 달라질 수 있다는 점입니다. 따라서 증여를 계획하고 계시다면, 세무 전문가의 조언을 구하여 증여세 부담을 최적화하는 방안을 모색하는 것이 좋습니다. 또한, 증여 계약서 작성 시 부양의무 등의 조건을 명확히 기재하는 것이 중요합니다.사실 세금문제가 제일 골치 아플것으로 보입니다. 증여세와 상속세가 정말 잘못 맞으면 중과세이기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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담보대출 대략적으로 얼마나 나올지 알고싶어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 담보대출의 한도는 여러 요소에 따라 결정되며, 주요 고려 사항으로는 담보물의 가치, 대출자의 신용도, 소득 수준, 기존 부채 등이 있습니다. 오피스텔의 가치가 약 4억 3천만 원이라고 할 때, 대출 가능한 최대 금액은 일반적으로 담보물 가치의 70% 내외로 책정됩니다. 그러나 실제 대출 가능 금액은 금융기관의 심사 기준과 대출자의 신용 상태에 따라 달라질 수 있습니다.현재 실업급여를 받고 계시고, 최근에 카드론을 사용하셨다면, 이는 대출 심사에 영향을 줄 수 있습니다. 신용등급이 하락했을 경우, 대출 조건이 더 엄격해질 수 있으며, 대출 금리가 높아지거나 대출 한도가 낮아질 수 있습니다. 또한, 현재 소득이 없거나 불규칙한 경우, 대출 기관은 대출 가능 금액을 보수적으로 책정할 수 있습니다.오피스텔 담보대출의 경우, 대출 기간은 최대 30년 이내로 설정되며, 대출 금리는 최저 연 3.6%정도 부터입니다. 대출 신청 시 필요한 서류로는 신분증, 가족관계증명서, 재무제표 등이 있으며, 대출 심사를 통해 승인 여부가 결정됩니다.대출 한도를 정확히 계산하기 위해서는 금융기관의 상담을 통해 개인의 신용 상태와 소득 수준을 고려한 맞춤형 상담을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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전세 계약할 때 연 단위로 밖에 계약 못 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 기간은 일반적으로 2년 단위로 설정되지만, 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 다른 기간으로 설정할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따르면, 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보게 되지만, 임대인과 협의하에 1년으로도 계약 체결이 가능합니다. 또한, 특별한 협의가 있었다면 4년, 10년 등 장기 계약도 가능합니다.따라서, 매매 시점과 계산이 맞지 않는 경우, 임대인과 협의하여 1년 단위 또는 필요한 기간만큼의 전세 계약을 체결하는 것이 가능합니다. 이 경우, 계약 조건, 기간, 보증금 등에 대한 합의가 중요하므로, 계약서에 명시하고 양측이 서명하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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건축물 도면 허가 연장 어떻게 또 얼마나 비용이 들까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건축 허가 기간이 만료될 때, 연장 신청을 해야 합니다. 이를 위해서는 현장 관리인을 선임하고, 필요한 서류를 준비하여 관할 지방자치단체에 제출해야 합니다. 허가 연장에 드는 비용은 정해진 금액이 없으며, 현장 관리인 선임 비용으로 약 150만원 정도가 발생할 수 있습니다. 또한, 건축 설계도면 비용은 지역마다 다르지만, 대략 350만원에서 500만원 정도로 보시면 됩니다. 세세하고 구체적인 내용을 담은 도면일 경우 설계 비용이 1000만원을 넘길 수도 있습니다. 건축 허가 신청 시 제출해야 하는 서류에는 건축 허가 신청서, 대지의 소유 또는 사용 권리를 증명하는 서류, 설계도서 등이 포함됩니다.자세한 절차와 비용은 건축 설계사 또는 관할 지방자치단체에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 건축물의 규모나 위치, 지역에 따라 요구되는 서류나 비용이 달라질 수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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아파트 1층이 더 저렴한 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1층은 위층으로부터의 층간 소음에 대한 걱정이 없어서 소음에 민감한 사람들에게 선호됩니다. 하지만, 옆집이나 바깥 소음은 더 잘 들릴 수 있습니다. 엘리베이터를 사용하지 않아 관리비가 절약될 수 있으나, 최근 신축 아파트는 지하주차장에서 1층까지 엘리베이터를 사용하는 경우가 많아 이점이 줄어들 수 있습니다. 엘리베이터 대기 시간 없이 바로 출입할 수 있어서 편리합니다. 무거운 짐을 옮길 때도 유리합니다. 1층은 채광이 떨어지고 습도가 높을 수 있어서 생활 환경이 덜 쾌적할 수 있습니다. 발코니나 창문을 통한 사생활 침해 가능성이 높습니다. 특히, 발코니가 단지 내 통로 쪽으로 있으면 더욱 그렇습니다. 1층은 출입이 용이하기 때문에 범죄의 표적이 되기 쉽습니다. 1층은 매도할 때 시세보다 낮은 가격에 팔아야 할 경우가 많습니다
경제 / 부동산
24.04.11
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가계약을 했다가, 정식계약을 할 수 없는 피해를 입었는데, 어떻게 해결을 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약 파기와 관련된 문제는 복잡할 수 있으며, 법적 조언을 구하는 것이 가장 좋습니다. 가계약금을 지불한 후 계약이 파기되는 경우, 일반적으로 가계약금을 포기하거나 가계약금의 두 배를 배상받을 수 있는 권리가 있습니다. 그러나 실제로 위약금을 받을 수 있는지 여부는 계약서의 내용, 계약 파기의 사유, 그리고 법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.계약서에 위약금 조항이 명시되어 있지 않더라도, 실제로 손해가 발생했다면 손해사실과 손해액을 입증하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 경우, 계약 파기로 인한 구체적인 손해를 입증해야 합니다.집주인이 융자금 상환 의무를 이행하지 않아 계약을 진행할 수 없었다면, 이는 계약 위반으로 간주될 수 있으며, 이로 인해 발생한 손해에 대해 배상을 요구할 수 있습니다. 하지만, 이러한 상황에서 어떤 조치를 취할 수 있는지는 법적 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.따라서, 법적 조치를 고려하고 있다면 변호사와 상담하여 구체적인 사안에 대한 법적 조언을 받으시길 권장합니다.계약서상 정식 계약(500만원)이 아니라면 사실상 법적 다툼의 여지가 있습니다.정식 계약을 하고 500만원을 계약금으로 계약서상 명기가 되어 있다면 2배를 임대인이 돌려준게 맞습니다. 하지만 가계약 (단순히 물건을 잡아두는경우)에는 법적으로 파고들어봐야 할듯 하네요.
경제 / 부동산
24.04.11
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임대사업자 집주인 밑으로 전세계약 할 예정인데 기간이 얼마 안남아도 괜찮나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약을 체결하기 전에 몇 가지 중요한 사항을 고려해야 합니다. 현재 임대사업자의 의무 임대 기간이 2년 남았다면, 그 기간 동안은 계약을 유지할 수 있습니다. 하지만, 임대사업자의 의무 기간이 끝나면 재계약 여부는 임대사업자의 결정에 달려있으므로, 이에 대한 명확한 조항을 계약서에 포함시키는 것이 좋습니다.임대사업자의 의무 기간이 끝난 후 전세보증금이 5% 이상 인상될 수 있는지 여부는 임대차 계약서의 특약 사항에 따라 다릅니다. 일반적으로 임대료 인상률은 법적으로 제한되어 있으나, 계약 갱신 시에는 새로운 조건에 대해 협상이 가능합니다.임대사업자의 의무 임대 기간이 끝나면, 세입자의 권리는 새로운 계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 임대사업자가 임대 의무를 이행한 후에는 재계약 여부나 조건을 새롭게 설정할 수 있습니다. 전세보증보험은 필수는 아니지만, 세입자의 보증금을 보호하는 중요한 수단입니다. 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우 보험회사가 대신 지급해주므로, 가입을 고려해볼 만합니다.전세계약을 체결할 때는 전세가율, 무허가 건축물 여부, 선순위 권리, 임대인 세금 체납 여부 등을 확인해야 합니다. 법무사와 함께 계약을 진행하는 것은 선택 사항이지만, 법적 절차에 익숙하지 않다면 전문가와 함께하는 것이 안전합니다.계약 전에는 해당 지역의 임대차 관련 법규도 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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월세 재계약시 꼭 해야하는 것들이 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 재계약시 주의해야 할 사항들을 정리해드리겠습니다. 임대인에게 재계약 의사를 통보하는 적절한 시기를 확인하세요. 묵시적 갱신이 적용되는지, 아니면 계약갱신청구권을 행사해야 하는지 구분하세요. 계약 조건이 유지되는 경우에도 재확인이 필요합니다. 보증금을 올리는 경우, 새로운 계약 조건에 대해 명확히 합의하고, 필요한 경우 중개 수수료를 지불해야 합니다. 보증금을 줄이는 경우에도 새로운 계약서 작성이 필요합니다.재계약시 전입신고와 확정일자를 재확인하고 필요한 경우 갱신해야 합니다. 재계약시 전월세신고제 준수 여부를 확인하세요.재계약시 계약서를 새로 작성하고, 모든 조건을 명시해야 합니다. 재계약시 계약기간을 명확히 하고, 임차인은 최대 2년을 주장할 수 있습니다. 재계약시 복비 부담 주체와 금액을 확인하세요.이러한 사항들을 꼼꼼히 확인하시어 월세 재계약시 문제가 없도록 하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.10
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