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부동산 계약할 때 인감증명서 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약 시 인감증명서와 관련된 사항을 간단히 설명드리겠습니다. 부동산 매매나 임대차 계약을 직접 집주인과 체결하시는 경우, 집주인의 신분증 확인이 주요한 사항입니다. 그러나 대리인을 통해 계약을 체결하는 경우에는 몇 가지 유효기간을 확인해야 합니다.인감증명서 유효기간:일반적으로 인감증명서의 유효기간은 정해져 있지 않습니다. 발급일로부터 특별한 규정이 없다면 유효기간은 따로 없다고 보시면 됩니다.그러나 아래 사항에 대해서는 예외적으로 유효기간을 꼼꼼히 확인해야 합니다.등기신청에 따른 증명 서류는 발행일로부터 3개월 이내여야 합니다. 이에는 인감증명서, 주민등록 등·초본, 건축물대장, 토지대장 등이 포함됩니다.대출 신청에 필요한 제출서류는 관련 내규로 통상 3개월 이내에 발급받은 것을 사용할 수 있습니다.인감증명 발급 위임장은 발급일로부터 6개월 이내로 사용해야 합니다.회사 등 입사 시에 제출 서류는 처분권자의 재량으로 1개월 이내 등으로 규정된 경우가 있습니다.대리인과의 계약:대리인과 부동산 매매계약 시, 발행일로부터 6개월 이내인 인감증명서를 받아두시는 것이 좋습니다.소유권이전등기, 대출 등을 감안하면 발행일로부터 3개월 이내가 무난할 것으로 생각됩니다.따라서, 집주인과 직접 계약하시는 경우 주민등록 등·초본과 집주인의 신분증 확인이 중요하며, 대리인을 통해 계약하시는 경우에는 인감증명서의 유효기간을 주의깊게 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.03
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부동산 입지 분석을 위해 어떤 지표를 활용하는 것이 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 입지 분석을 위해 다양한 지표를 고려하는 것이 중요합니다. 아래는 부동산 입지 분석에 활용할 수 있는 주요 지표들입니다면적 및 지역 평당가: 부동산의 크기와 가격은 중요한 요소입니다. 지역별 평당가를 비교하여 가격 수준을 확인하세요.교통 및 교육 시설: 교통 편의성과 교육 시설의 접근성은 부동산 가치에 영향을 미칩니다. 대중 교통, 교육 기관, 학군 등을 고려하세요.범죄율: 안전한 지역은 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다. 지역의 범죄율 통계를 확인하세요.인구 흐름: 인구 증가 또는 감소는 부동산 시장에 영향을 줍니다. 인구 흐름을 분석하여 미래 가치를 예측하세요.미래 발전 가능성: 도시 계획, 개발 프로젝트, 인프라 투자 등을 고려하여 지역의 미래 발전 가능성을 평가하세요.
경제 / 부동산
24.04.03
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전세 묵시적 갱신과 전세대출 연장?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 묵시적 갱신과 전세대출 연장에 대해 설명드리겠습니다. 먼저, 묵시적 갱신은 임대차 계약이 만료되었을 때, 양측이 별도의 의사표시 없이 자동으로 계약이 연장되는 상황을 말합니다. 이 경우 주택임대차보호법에 따라 계약이 연장됩니다.묵시적 갱신이 됐을 때, 은행에서 연장이 안된다고 하면 어떻게 해야하나요?은행에서 연장이 안된다고 하면 다음과 같은 방법을 고려할 수 있습니다:다른 은행 대출: 다른 은행에서 전세대출을 신규로 진행하는 것이 가능합니다. 이 경우 해당 은행의 조건과 절차를 따라야 합니다.계약 파기: 현재 계약을 파기하고 다른 방법으로 진행하는 것도 고려할 수 있습니다. 이 경우 임대인과 상의하여 적절한 절차를 밟아야 합니다.연장이 안되면 다른 은행에 가서 신규로 해야하는 것으로 아는데 신규로 한다고 하면 어떤걸 챙겨야하나요?다른 은행에서 신규로 전세대출을 진행하려면 다음 사항을 준비해야 합니다:신용평가: 은행은 신용평가를 통해 대출 가능 여부를 결정합니다. 신용평가 결과가 좋으면 대출이 승인될 가능성이 높아집니다.소득증빙: 소득을 증명할 수 있는 서류를 제출해야 합니다.보증인: 보증인이 필요한 경우, 보증인의 동의와 서류도 준비해야 합니다.신속채무조정을 신청한 경우 해당 은행에서 전세대출 연장이 될 가능성은 얼마나 될까요?신속채무조정을 신청한 경우, 해당 은행에서 전세대출 연장이 어떻게 처리될지 정확히 예측하기 어렵습니다. 은행의 정책과 상황에 따라 다를 수 있으며, 연체 기록이 없다면 연장이 가능할 수 있습니다. 하지만 정확한 가능성은 은행과 상담하여 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.03
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부부간 집 명의이전 금액이 평균적으로 어느정도 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부부간 집 명의이전은 여러 가지 이유로 발생할 수 있습니다. 집의 명의를 넘길 때에는 직거래, 상속, 증여, 사인증여, 이혼재산 등 다양한 방법이 있습니다. 이전 방법에 따라 세금과 서류가 달라지므로 본인에게 가장 적합한 방법을 선택하시는 것이 좋습니다.집 명의이전 비용은 부동산의 시세와 지역에 따라 다르지만, 일반적으로 다음과 같습니다85제곱미터 이하 매매금액이 2억일 경우: 1.5%매매금액 3~4억까지: 1.4%5억 기준: 1.35%이는 지역과 법무사에 따라 다를 수 있으므로 대략적인 금액 구간만 아는 것이 좋습니다. 또한, 명의 변경에 필요한 서류를 준비할 때 상대방 매도인의 서류도 필요하며, 공인중개사 사무소 측에서도 챙겨주지만 직거래 시에는 서류를 면밀하게 준비해야 합니다. 잔금을 치를 때 꼼꼼하게 챙기시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.03
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전세 재계약 관련 부동산 수수료 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약에 관한 부동산 수수료 문의에 대해 설명드리겠습니다. 전세 재계약 시 중개사 수수료와 관련된 규정은 부동산 거래에 관한 법률에 따라 별도로 정해져 있지 않습니다. 그러나 통상적으로 다음과 같은 상황에서 중개사 수수료가 발생합니다:전세금 변동: 전세금이 상승하거나 하락하는 경우, 계약서를 새로 작성해야 할 수 있습니다. 이때 중개사는 새로운 계약서 작성에 대한 책임을 지게 됩니다. 이 경우 중개사 수수료가 발생할 수 있습니다.계약 갱신 청구권 사용: 임대인과 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사하여 재계약을 요청하는 경우, 중개사는 새로운 계약서를 작성하고 이에 대한 책임을 지게 됩니다. 이 경우 중개사 수수료가 발생할 수 있습니다.전세 재계약: 전세 재계약 시에도 중개사 수수료가 발생할 수 있습니다. 이때 중개사는 계약서 작성과 관련된 업무를 수행하며, 임대인과 임차인의 입장을 조율하고 변경된 권리관계에 대한 설명을 담당합니다.따라서, 중개사분이 전세 재계약 시 수수료를 요구하는 것은 일반적인 상황입니다. 집주인과 세입자가 부동산 중개인을 끼지 않고 직접 처리할 수 있는 경우에는 중개사 수수료가 발생하지 않을 수 있습니다. 이 경우에도 계약서 작성에 주의해야 합니다.만약 다른 부동산에 가서 진행하고 싶으시다면, 해당 부동산의 중개사와 상담하여 진행 가능한지 확인하시기 바랍니다. 중개사와 상호 합의하면 쌍방 부담으로 진행할 수도 있습니다. 중개사 수수료는 상하선 한도 내에서 협의하시면 됩니다.또한, 기존 전세 계약서는 잘 보관해두시고, 증액분 계산에 주의하시기 바랍니다. 이로 인해 수수료가 적절하게 정해질 수 있습니다
경제 / 부동산
24.04.03
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재건축추진위원회 위원장은 월급을 따로 받는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축추진위원회의 위원장은 일반적으로 월급을 따로 받지 않습니다. 재건축추진위원회는 주민들이 참여하여 조합설립을 위해 설립되는 단체로, 주민들의 의견을 조율하고 재건축 사업을 추진하는 역할을 합니다. 이러한 위원회는 주민들의 봉사 활동을 기반으로 운영되며, 보수를 지급받는 직책은 아닙니다.재건축 조합장과는 다르게, 시공사에서 월급을 받는 직책은 아니며, 주민들의 자발적인 참여로 구성되어 있습니다. 따라서 위원장은 주민들의 의견을 대표하고 조정하는 역할을 하지만, 보수를 받는 직책은 아닙니다.
경제 / 부동산
24.04.03
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전세인데 집주인이 연락안하고 집을 팔았는데 어떡하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기부 등본 확인: 등기부 등본을 통해 집주인의 변경 여부를 확인하세요. 이미 다른 법인에게 매매되었다면 해당 정보가 등기부 등본에 기재될 것입니다. 등기부 등본은 집주인의 실거주 여부와 매매 사실을 확인하는데 도움이 됩니다.확정일자 부여현황 확인: 확정일자 부여현황은 집주인이 실제로 거주하고 있는지 여부를 확인하는데 도움이 됩니다. 이를 통해 집주인이 실거주를 이행하고 있는지 알 수 있습니다.임대차 정보제공 요청서 제출: 주민센터나 세무서에 임대차 정보제공 요청서를 제출하여 확정일자 부여현황을 확인할 수 있습니다. 이를 통해 집주인의 실거주 여부를 확인할 수 있습니다.법률 상담: 변호사나 법률 전문가와 상담하여 집주인의 행위가 법적으로 문제가 있는지 확인하세요. 만약 집주인이 계약을 위반했다면 적절한 대응 방안을 모색할 수 있습니다.손해배상 청구: 집주인이 실거주를 이행하지 않아 계약 갱신 요구를 거절한 경우, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이를 위해 변호사와 상의하여 적절한 절차를 밟으세요.기타 대안: 집주인에게 직접 연락을 취해보거나, 관련 기관에 상담을 요청해보세요. 또한, 공인중개사와의 소통을 지속적으로 시도해보시기 바랍니다.상황에 따라 적절한 대응 방안을 선택하시고, 법적인 조치를 취하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.03
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근저당이 설정된 아파트는 전세 대출이 불가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당은 주택을 담보로 대출을 받을 때 설정되는 것입니다. 이는 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아둔 채권자가 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제 받을 수 있도록 하는 권리입니다. 은행이나 금융기관이 주로 담당하며, 융자 희망자가 담보융자 신청을 하면 은행은 담보물 감정을 하고 융자 여부를 결정한 다음 근저당을 설정하고 융자를 해줍니다.근저당 설정된 주택에 전세를 들어가려면 주의해야 합니다. 이미 근저당이 설정된 주택에 전세를 들어가면, 근저당보다 후순위로 밀리게 되어 경매에서 팔린 후 매매금액을 선순위인 근저당 설정 은행이 받게 되고, 남는 돈을 후순위권자인 전세입자가 받게 됩니다. 따라서 전세보증금까지 보장할 정도로 충분히 비싼 가격에 팔렸다면 문제가 없겠지만, 그렇지 않은 경우 전세보증금을 받지 못할 수 있습니다.전세 대출 가능 여부는 근저당 설정 금액, 전세보증금, 주택 시세 등을 고려하여 결정됩니다. LH 전세대출의 경우, 근저당 설정금액과 전세보증금이 일정 비율 이하여야 가능합니다. 정확한 상세 내용은 LH 직원에게 문의하시는 것이 좋습니다.따라서 근저당 설정된 아파트를 전세로 찾으실 때, 근저당 설정 금액과 전세보증금을 확인하고, 가능 여부를 정확히 파악하시는 것이 중요합니다
경제 / 부동산
24.04.03
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법인이 아파트 전세 계약을 위한 전세 대출을 받을 수 있나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출:전세자금대출은 임차인이 받는 대출입니다.법인이 전세자금대출을 받기 위해서는 법인의 사업자등록증에 부동산임대업이 명시되어 있어야 합니다.부동산 매매계약을 체결하고, 전세계약을 하게 되면 계약서를 가지고 사업자등록 정정신고 등을 통해 부동산 임대업을 추가해야 합니다.전세자금대출을 해주는 은행은 주택금융공사 (HF)에서만 보증서를 발급합니다.대출 실행을 위해 보증서를 받아야 합니다.전세자금대출은 선순위채권과 대출금액이 주택가격의 100%보다 작은 경우에 해당하며, 보증금의 80%까지, 임차인 소득의 3.35배 정도(최대 2.22억원 한도)로 제공됩니다.법인 임대인의 물건에 전세자금대출을 받으려는 세입자의 소득요건이 중요합니다.법인 임대인의 경우 중소기업청년 전월세보증금대출, 버팀목 전세자금대출, 일반 전세자금대출 등이 있습니다.전세금 보증보험:전세금 보증보험은 전세계약기간 만료 시 전세금을 반환받지 못하는 경우를 대비한 제도입니다.주택도시보증공사 (HUG)에서 전세금을 임차인에게 선지급한 후에 임대인에게 상환 받습니다.법인 임대인이 임대주택등록에 가입되어 있으면 세입자가 전세금보증보험에 가입할 수 없습니다.전세권 설정 & 확정일자:전세권 설정 및 확정일자는 임차인이 자신의 전세보증금에 대해서 선순위를 확보하기 위해 신고하는 것입니다.법인 임대인이 임차인에게 불안한 경우, 전세권 설정 등을 자발적으로 해줄 수 있습니다.요약하자면, 법인이 아파트 전세 계약을 위해 전세 대출을 받을 수 있지만, 은행마다 조건이나 정책이 다를 수 있으니 확인하고 진행하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.03
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제한물권을 설정하지 않는데 공동담보로 잡혀있을 수 있나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.물권과 제한물권에 대해 알아보겠습니다. 물권은 특정 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리입니다. 이는 물건을 소유하고 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 포함합니다. 반면 제한물권은 물건의 일부 기능을 제한하는 권리로, 소유권 외의 어떤 권리가 설정되는 것입니다.여러 종류의 제한물권 중에서 공동담보와 관련하여 설명드리겠습니다. 공동담보란 여러 사람이 동일한 물건을 담보로 제공하는 경우를 말합니다. 예를 들어, 부동산을 공동담보로 설정하는 경우 여러 사람이 해당 부동산을 담보로 사용할 수 있습니다.따라서, 살고 있는 거주지가 공동담보로 설정되어 있다면, 다른 사람들도 해당 부동산을 담보로 사용할 수 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.03
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