전세보증금 대항력, 누구말이 맞는 것일까요?

Question

현재 이사가기 위해 새로운 집을 계약한 상태이고

디딤돌 대출도 다음주초에는 나올 예정인데

지금 살고있는 전셋집에 채권최고액이 잡혀있어서 잘 안나가는 바람에

전세보증금 대항력을 유지하는 방법에 대해

여기에 질문을 해서 여쭤보고, 새 집을 살때 알게 된 공인중개사님께도 여쭤보고

타 도시에서 공인중개사를 하고 있는 친동생에게도 물어봤는데

의견이 다 다르더군요.

1번 의견 : 내가 새로운 집에 전입신고를 하기 전 딸을 지금 전셋집으로 전입신고를 시키면

동일한 대항력을 가질 수 있다.

2번 의견 : 1번처럼 하면 계약자가 퇴거하는거라 대항력이 없어진다.

딸을 전셋집으로 전입신고를 하게 한 후 계약만기기간까지 승계? 하는 방법으로 새로운 계약서를 쓴다.

(딸의 인적사항과 기존에 작성한 계약서를 찍어서 보내주면 기존 계약 그대로 해서 새로운 계약서를 써줄테니 집주인에게 도장을 받아두라.)

이런 상황입니다.

제 동생과 여기 계신 전문가님의 의견이 1번이고, 2번은 새 집살때 도와주신 공인중개사님이시구요...

1번이 더 맞다고 생각하고..그랬으면 좋겠다 싶지만, 중요한 문제라서 확실히 확인하고 진행하고 싶은 마음입니다.

전문가님의 도움 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

따님과 계속 살았다면 따님을 두고 계약자가 다른집으로 전출를 해도 같은 효력이 있는데

같이 살지 않다가 승계 식으로 받는다면 대출보다 후순위가 될수도 있습니다

가족중 다른사람과 살고 있다면 그분을 그냥두고 질문자님은 다른곳으로 옮겨도 됩니다

전출에 대해서는 여러가지 의견이 분분하긴합니다

판례에 가족이 살다가 계약자가. 다른곳으로 전출을 해도 가족이 남아있으면 효력이 있다고 보는데 따님이 계속 살았다면 괜찮은데 중간에 들어와서 승계처럼 받는다고 하면 그부분이 조금걸립니다

그러면 관할 구청에 임대차분쟁조정위원회가 있으니 거기서 법률 자문을 받아보시기 바랍니다

자세하게 상담을 해보시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전세보증금을 지키기 위해 대항력을 유지하는 방법에 대해 설명드리겠습니다. 대항력은 세입자가 주인에게 보증금을 돌려받기 전까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 말합니다. 정확히 말하면 세입자가 임대인(집주인)이나 매수자(새로운 주인)에게 계약기간의 보장과 계약기간 종료 후 보증금의 반환을 주장할 수 있는 권리를 대항력이라고 합니다.

대항력을 갖추는 방법:

전입신고와 점유를 유지해야 합니다. 즉, 이사를 하고 주민등록을 해당 집으로 전입신고한 날부터 대항력이 발생합니다.

중요한 점은 등기부상 기록되어 있는 채권자가 없어야 합니다. 다시 말해, 대항력이 생기는 날보다 먼저 등기된 채권자에게는 대항력을 주장할 수 없다는 의미입니다.

딸을 전셋집으로 전입신고하는 방법:

딸을 지금 전셋집으로 전입신고를 시키면 동일한 대항력을 가질 수 있습니다. 이 경우, 딸의 인적사항과 기존에 작성한 계약서를 찍어서 보내주면 기존 계약 그대로 해서 새로운 계약서를 써줄 수 있으니 집주인에게 도장을 받아두시면 됩니다.

중요한 점:

대항력은 등기부상 기록에 따라 발생하므로, 이사를 하고 주민등록을 해당 집으로 전입신고한 날짜를 기준으로 확인해야 합니다.

상황에 따라 전입신고와 점유를 유지하는 것이 중요하며, 임대인과 합의해지가 없는 한 임차권등기는 어려울 수 있습니다.