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전대차계약을 임대인의 동의 없이 임의로 계약했다고 하던데 어떤 문제가 생길 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전대차 계약은 임대인이 임차인에게 임대한 부동산을 다시 다른 임차인에게 재임대하는 계약을 말합니다. 이는 임대인, 임차인, 전차인의 삼자 관계를 형성하며, 각자의 권리와 의무가 달라집니다.전대차 계약의 효력은 임대인의 동의 여부에 따라 달라집니다. 계약에 동의한 경우, 전차인은 임차인과 동일한 권리를 가지며, 임대인과 임차인의 계약이 종료되면 전대차도 종료됩니다. 그러나 임대인의 동의 없이 전대차를 체결한 경우, 전차인은 임대인에게 대항할 수 없습니다. 이 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 임차인은 그 주택을 사용할 수 없게 됩니다.따라서, 본인 친구와 세 사시가 일방적으로 전대차계약을 체결했다면, 임대인의 동의 없이 계약이 이루어진 상황입니다. 이로 인해 임대인과의 계약 문제가 발생할 수 있으며, 이미 납부한 전세금이나 보증금의 반환 문제도 복잡해질 수 있습니다. 또한, 임대인은 전차인에게 대항할 수 없으므로, 전차인은 주택을 사용할 수 없게 될 수 있습니다.따라서, 집주인과 상의하여 적법한 절차를 거쳐 전대차 계약을 체결하시는 것이 좋습니다. 또한, 계약서 작성 시 주의사항을 명확히 정하고, 법적 근거가 되는 문서를 작성하시는 것이 중요합니다. 계약서는 임대인, 임차인, 전차인의 권리와 의무를 성실히 기재해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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공시지가는 어떤 기준으로 정해지는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시지가는 부동산의 공식적인 가격으로, 재산세와 관련된 중요한 지표입니다. 기준시가 (공시지가)란?기준시가는 국토교통부와 한국감정원이 협력하여 매년 1월 1일을 기준으로 발표하는 부동산의 공식 가격입니다.이 가격은 실거래가, 감정평가, 매매동향, 매물정보 등을 종합하여 책정됩니다.일반적으로 공시지가는 실거래 가격의 60~80% 정도로 책정되며, 이를 기준으로 재산세와 종합부동산세(종부세) 등을 부과합니다.동호수에 따른 차이:동일한 아파트의 같은 층이라도 동호수에 따라 공시지가가 다를 수 있습니다.이는 해당 동호수의 위치, 주변 환경, 시설 등을 고려하여 책정되기 때문입니다.따라서 동호수별로 공시지가가 조금씩 다를 수 있습니다.만약 부동산 거래나 투자를 고려하고 계시다면, 정확하고 신뢰할 수 있는 공시지가 정보를 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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옥탑방의 장점이 무엇인지 궁금해요,
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.옥탑방은 독특한 매력을 지닌 주거 공간으로, 여러 가지 장점과 단점이 있습니다. 이제 옥탑방의 장점부터 살펴보겠습니다스카이 가든: 옥탑방은 작은 화단이나 정원으로 활용할 수 있습니다. 상추, 고추, 토마토 등을 키우며 도시농부로 변신해보는 것도 좋은 아이디어입니다.조망: 옥탑방은 다른 방에 비해 경치가 뛰어납니다. 멋진 전망을 즐길 수 있으며, 로맨틱한 순간을 만들기에도 좋습니다.상대적인 안전성: 1층이나 2층에 비해 비교적 안전한 편입니다. 그러나 큰 밤손님이 올 수 있으므로 현관문과 방범창은 꼼꼼히 점검해야 합니다.자연적인 건조: 옥탑방은 햇빛과 바람으로 빨래를 말릴 수 있어 편리합니다. 다만 비가 온다면 조심해야 합니다.파티 인 더 하우스: 옥탑방에서 멋진 정망의 야외에서 파티를 즐길 수 있습니다. 캠핑이 트렌드인 요즘, 옥탑방에서 삽겹살 파티를 즐기는 것도 좋은 선택입니다.그럼 옥탑방의 단점도 함께 살펴보겠습니다온도 변화: 여름에는 더욱 더 덥고 겨울에는 더욱 더 춥습니다. 특히 오래된 옥탑방일수록 더 심하다는 점을 기억하세요.엘리베이터 부재: 옥탑방은 엘리베이터가 없는 경우가 많습니다. 하지만 건강을 위해 매일 등산하는 기분으로 계단을 오르락내리락 해보세요.수압 문제: 옥상에 위치하다 보니 상대적으로 수압이 낮을 수 있습니다. 계약 전에 수압을 꼭 확인해보세요.불쑥 방문: 집주인이 같은 건물에 사는 경우가 많아, 불쑥 방문할 수 있습니다. 주의하세요.옥탑방은 장점과 단점이 모두 있지만, 낭만적인 분위기와 독특한 경험을 즐길 수 있는 공간입니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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부동산 구매에 있어서 학군을 판단하는 방법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.학군은 부동산 구매 시 중요한 요소 중 하나입니다. 주로 자녀가 있는 가정이나 교육에 관심이 있는 사람들에게 주목받는 항목입니다. 학군은 다양한 요소로 구성되어 있으며, 이를 통해 지역의 교육 환경을 판단할 수 있습니다. 초등학교: 초등학교는 학군을 결정짓는 중요한 요소입니다. 초등학교의 위치와 품질을 고려해야 합니다. 초등학교가 주변에 있고 안전하게 등교할 수 있는 아파트 단지를 초품아라고 부릅니다. 초품아를 확인하는 방법은 지도 앱에서 단지 안에 초등학교가 있는지 확인하거나, 길을 건너지 않고 초등학교에 갈 수 있는 경우도 초품아로 볼 수 있습니다.중학교와 고등학교: 중학교와 고등학교의 선호도도 학군을 결정짓는 중요한 요소입니다. 고학년 학생 수가 많아진다면 그곳은 학군지일 가능성이 높습니다. 학교의 학업성취도 평가 점수를 확인하고, 특목고 진학 비율도 중요한 지표입니다.학원가: 학원이 밀집되어 있는 지역은 학군 프리미엄이 높을 가능성이 있습니다. 학원가의 규모와 비용을 확인하고, 학군에 영향을 미치는 요소로 고려할 수 있습니다.균질한 배경: 학군을 구성하는 학생들이 균질한 배경을 갖추는 것이 선호됩니다. 즉, 비슷한 아파트에 사는 아이들만 다니는 초등학교가 선호도가 높습니다.특목고 진학 비율: 특목고 진학 비율도 중요한 지표입니다. 특목고와 자사고, 영재고를 많이 보낸 중학교가 있는 곳이 학군지가 될 수밖에 없습니다.이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 학군을 판단하고 부동산 구매를 결정하시면 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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전세 재연장은 집주인 마음인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재연장은 여러 가지 상황과 규정에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 아래는 전세 재연장과 관련하여 주의해야 할 사항들입니다묵시적 갱신 (자동 연장): 만약 기존 전세계약 기간 중에 집주인이 변경되지 않고, 임차인과 임대인이 쌍방 합의하여 전세 계약을 연장하는 경우, 묵시적 갱신이 적용됩니다. 이 경우 기존 계약 조건이 그대로 유지되며, 별도의 계약서 작성은 필요하지 않습니다.계약갱신청구권: 임차인이 전월세 계약기간을 연장하겠다는 의사를 밝히면 계약기간을 연장할 수 있는 권리가 있습니다. 이 경우 임대인에게 통보해야 하며, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.전세 재계약서 작성: 만약 새로운 전세계약을 체결하고자 하는 경우, 쌍방 합의에 따라 재계약서를 작성해야 합니다. 이때 보증금의 변동이 있거나, 기존 계약과 다른 조건을 적용하고자 하는 경우, 새로운 계약서를 작성해야 합니다.따라서, 집주인의 마음이 아닌 상황과 규정에 따라 전세 재연장이 결정되며, 상세한 내용은 계약서와 관련 법규를 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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주택 매매시 부동산 중개인의 책임 한도는 어디까지인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 거래 시 부동산 중개인의 책임 범위는 중요한 주제입니다. 부동산 중개인이 매도자의 권리 확인을 소홀히 하거나 권리자 행세를 하는 사람에게 사기를 당해 중개를 하게 된 경우, 법은 부동산 중개인의 손해배상 책임 범위를 100%로 판결했습니다. 중개업자는 소유자 신분증, 등기권리증 소지, 권리관계 등의 조사를 통해 처분하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지를 확인할 의무가 있으며, 이를 소홀히 했을 시 발생한 손해를 전액 배상할 책임이 있음을 명심해야 합니다.또한, 중개사의 책임 범위는 계약 당사자의 의무 불이행이 중개사의 책임이 아니며, 중개사의 잘못에 대한 보상은 대부분 소송을 거쳐야 합니다. 판결에서는 과실상계로 손실액의 일부만 보상하라는 경우가 많습니다. 공제금 지급은 1억원 또는 2억원이라는 한도가 있습니다.이러한 법적 책임을 고려하여 부동산 거래 시 중개사를 선택하고 거래를 진행하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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예비신혼부부인데 전세 빌릴때 돈합쳐서 전세 얻어도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.예비 신혼부부로서 전세를 빌릴 때 돈을 합쳐서 전세를 얻는 것은 가능합니다. 여러 가지 세금과 조건을 고려해보겠습니다.디딤돌청년전세대출:여자 쪽에서 디딤돌청년전세대출로 2억을 받아오는 것은 가능합니다. 이 프로그램은 청년들이 주택을 구입하기 위해 전세자금을 지원하는 정부 정책입니다.대출 조건에는 연소득, 순자산가액, 무주택 세대주 등이 포함됩니다. 연소득이 5천만원 이하인 경우, 순자산가액이 3.45억원 이하인 경우 등이 해당됩니다.대출금리는 연 1.8%~2.7%로 매우 유리합니다.개인돈과 신용대출:여러분이 개인돈과 신용대출 등으로 1억을 마련하여 전세를 얻는 것도 가능합니다.다만, 증여세와 관련하여 주의해야 합니다.증여세:증여세는 타인으로부터 재산을 무상으로 받을 때 부담하는 세금입니다.부모로부터 전세자금을 빌리는 경우, 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.금전대여 계약서를 미리 작성하여 보관하고, 원금을 갚을 때 대비해 두는 것이 좋습니다.혼인신고:혼인신고는 필요할 때 하는 것이 좋습니다. 결혼 후 혼인신고를 하면 법적으로 정식으로 부부가 된 것으로 인정됩니다.요약하자면, 여러분이 디딤돌청년전세대출과 개인 자금을 조합하여 전세를 얻는 것은 가능합니다. 다만, 증여세와 관련하여 계약서를 작성하고 관련 정보를 보관하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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청년전용 버팀목전세자금대출은 예비신랑이 집 있으면 안되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년전용 버팀목전세자금대출은 주택을 구매하고자 하는 청년들에게 전세자금을 대출해주는 프로그램입니다. 여러 조건을 충족해야 대출이 가능하며, 예비신랑이 집을 이미 갖고 있다면 일부 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.주택 소유 여부: 예비신랑이 이미 빌라를 소유하고 있다면, 주택 소유자로 간주됩니다. 이 경우 청년전세자금대출이 중단되거나 환수될 수 있습니다.전입신고: 신랑이 신부집에 전입신고를 한다면, 청년전세자금대출이 중단되지 않습니다. 다만, 전입신고 없이 그냥 살아가는 것이 아니라면, 해당 사항을 정확히 기록하고 관련 기관에 알려야 합니다.따라서, 신랑이 신부집에 전입신고를 하더라도 청년전세자금대출은 중단되지 않습니다. 다만, 주택 소유 여부와 관련하여 상세한 상담이 필요하므로, 가까운 기금수탁은행을 방문하여 상세한 내용을 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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전세 갱신 계약을 할때, 보증보험 가입이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 갱신 계약 시에도 보증보험 가입이 가능합니다. 보증보험 가입 가능 여부는 해당 보증보험사의 정책에 따라 다를 수 있으므로, 계약 연장을 원하시는 전세 계약의 상세 내용과 보증보험사의 가입 조건을 확인하셔야 합니다. 일반적으로 보증보험 가입은 전세 계약 기간 동안 유효하며, 계약 연장 시에도 이전 계약과 동일한 보증보험을 유지할 수 있습니다. 따라서, 1년 연장이 아닌 2년 연장을 하셔도 보증보험 가입은 가능합니다
경제 / 부동산
24.03.31
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재건축에 관해서 궁금합니다. 알려주세요~
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축은 주택이나 건물을 새로 지어 개선하는 과정을 말합니다. 1995년식 아파트가 재건축에 들어가면 입주민들에게 다양한 혜택이 있을 수 있습니다. 부담금 감면: 재건축 부담금은 기존 주택을 재건축하거나 개선할 때 발생하는 비용입니다. 최근 개정된 법률에 따르면 장기 보유한 1주택자는 부담금을 최대 70%까지 감면받을 수 있습니다. 이를 통해 입주민들은 부담금을 덜 지불하게 됩니다.이주비 대출: 재건축 시 입주민들은 이주비를 지불해야 합니다. 이주비는 주택을 장기 보유한 1주택자를 위해 은행을 통해 대출로 제공됩니다. 이를 통해 새로운 거주 지역을 마련하거나 세입자에게 전세자금을 돌려줄 수 있습니다.재건축에 따른 혜택은 지역별, 법률적 상황에 따라 다를 수 있으니 정확한 정보를 얻기 위해 해당 지역의 관련 기관이나 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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