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아파트부부공동명의등기 관련. 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.취득세:부부 공동명의로 변경할 때, 취득 당시 아파트 가격에 3.5%의 취득세율을 곱한 금액을 취득세로 납부해야 합니다.예를 들어, 2억원 짜리 주택을 매수했을 경우, 이 주택에 대한 지분을 반반씩 나누어 부부 공동명의로 등기한다면 취득세는 1억원 × 3.5% = 350만원이 부과됩니다.양도소득세:부부 공동명의로 변경하면 양도소득세에서 절세 효과가 있습니다.단독명의인 경우 기본공제 1인당 250만원을 받지만, 부부 공동명의 기본공제는 2인으로 500만원 공제를 받을 수 있습니다.예를 들어, 6억에 구매한 아파트를 9억에 매도할 경우, 단독명의인 경우 양도차익 3억에 대하여 양도세를 부과하지만, 공동명의인 경우 각자 1.5억에 대한 세금을 내게 되므로 총 양도소득세도 낮아지게 됩니다.종합부동산세:종합부동산세는 부동산 보유에 대한 세금으로 매년 6월 1일 기준으로 부과됩니다.부부 공동명의로 변경할 때, 취득 당시 가액에 3.5%의 세율을 곱한 금액을 취득세로 납부해야 합니다.다주택자의 경우 누진세율로 인해 단독명의가 유리할 수 있습니다.기타 고려사항:공동명의로 등기하면 상대 배우자의 동의 없이 부동산 처분이 어려워지며, 담보 대출도 어려워집니다.경매 시 지분에 따라 일부만 경매가 진행되므로 남은 지분 보유자는 다른 입찰자보다 먼저 우선 매수청구권을 행사할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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묵시적갱신의 계약기간은 얼마나 늘어나나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 임대차 계약이 만료되었음에도 양측이 특별한 통보 없이 계약이 자동으로 연장되는 상황을 말합니다. 이 경우, 임차인은 계약을 해지하고 나갈 수 있습니다. 하지만 임대인은 보증금을 돌려줘야 하는 의무가 있습니다. 여러 가지 상황에 따라 묵시적 갱신이 적용될 수 있으며, 중요한 점은 임차인이 계약을 해지하고 나갈 수 있다는 것입니다. 다만, 이사 가기 3개월 전에는 통보해야 합니다. 따라서 여러분의 상황에서도 묵시적 갱신이 적용되었다면, 임차인은 전과 동일한 조건으로 2년 더 거주할 수 있습니다. 다른 집을 구할 시간이 필요하다면 이를 고려하여 통보해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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전세놓을때 필요한 정보와 팁좀 알려 주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님께서 시골로 이사를 가시면서 집을 전세로 놓으실 때 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다아파트 옵션 확인: 관심 있는 아파트의 경우 시스템 에어컨, 상부 장 등과 같은 옵션을 추가할 수 있습니다. 이 중에서 시스템 에어컨이 몇 개 있는지와 상부 장 같은 것들을 원하시는지 확인해보세요.줄눈 및 탄성 코트 공사: 줄눈이 없는 아파트에 살아보신 분들이라면 화장실 청소에 대한 걱정을 하시는 분들이 많으시다고 합니다. 줄눈 시공 및 베란다 코트 공사 등은 수요를 높일 수 있을 것으로 생각됩니다.입주 청소비 지원: 입주 청소의 경우 25만 원 정도 하는 걸로 확인이 되는데, 입주가 지연되어 시간이 지체되는 것보다는 입주 청소비 정도는 지원을 해줘서 입주 시기를 앞당기는 게 좋을 것으로 생각됩니다.많은 부동산에 연결해두기: 많은 사람이 보기 위해서는 많은 곳에 공지를 해두어야 합니다. 해당 단지 주변의 중개사무소 몇 곳을 찾아가 등록하는 것도 좋지만, 요즘 같은 시기에는 대면하지 않고 많은 사람들에게 정보를 전달하는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다.유능한 부동산 소장님 알아보기: 여러 유튜브를 보다 보니, 물건 앞에 있는 부동산 중개 사무소가 아닌 다른 동내에 있는 부동산 중개 사무소에서 먼저 연락이 오는 경우도 많다고 합니다. 중개소 소장비의 역량이 또 한 역할을 한다고 하네요. 이때 중개 수수료를 아끼지 않는 것도 하나의 팁입니다.매물 등록을 쉽게 하는 방법:네이버 부동산 및 부동산 앱을 사용해서 해당 아파트 및 주변 아파트 매물을 확인하세요.각 매물에 연결된 중개사 또는 소장님들의 전화번호를 저장해두세요.필요한 정보를 다시 물어보지 않게 핵심 개인 정보를 제외한 정보들을 잘 기록해서 문자로 전송하세요.답이 오는 중개사 소장님과 상의하여 등록하세요.기본적으로 전세 등록을 하기 위해서 필요한 정보들은 아파트 명/동, 호수, 옵션 상태, 공급 계약서, 예상 가격, 내가 해줄 수 있는 추가 혜택 등입니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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구두로 한 이사날짜라서 월세보증금을 반환 해줄수없다?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 반환 절차:전세금 반환을 위해 다음 절차를 고려해보세요:대화: 집주인과 대화하여 상황을 설명하고 원활한 해결 방법을 찾아보세요.내용증명 발송: 집주인에게 내용증명을 발송하여 약속된 사항을 확인하고 기록해두세요.소장 작성 및 접수: 변호사와 상담하여 소장을 작성하고 법원에 접수하세요.서면공방: 법원에서 서면 공방을 진행합니다.변론 기일 (조정 기일): 법원에서 변론 기일을 정하고 진행합니다.판결: 법원이 집주인에게 전세보증금 반환을 명령할 수 있습니다.전세금 반환 소송 비용:변호사 비용과 법원 실비용이 발생할 수 있습니다.전입신고와 보증금 반환:전입신고를 하더라도 보증금 반환은 가능합니다. 다만, 집주인과의 약속을 존중하며 법적 절차를 따라야 합니다.보증금 반환은 계약서와 법률에 따라 이루어지므로, 집주인과 상의하여 합의를 이끌어내는 것이 중요합니다.전세금 반환을 위한 조치:변호사와 상담하여 상황을 자세히 설명하고, 법적으로 가능한 조치를 취해보세요.집주인과의 대화를 지속하며 상호 협의를 이루는 것이 좋습니다.막막한 상황일 수 있지만, 법적 절차를 따라가며 최선을 다해 문제를 해결하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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보증보험 가입이 안되는 매물의 경우, 어떤 부분을 확인해야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험 가입이 안되는 매물은 주의해야 합니다. 이런 경우에는 몇 가지 사항을 꼭 확인해보시는 것이 좋습니다. 아래는 전세보증보험 가입이 어려운 매물에 대한 주요 사항입니다권리침해 여부 확인: 부동산등기부 등본을 확인하여 주택 소유권에 대한 권리침해사항이 있는지 확인해야 합니다. 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 등이 기재되어 있는 경우 주의해야 합니다.선순위채권 확인: 선순위채권이 주택가격의 60% 이내인지 확인해야 합니다. 선순위채권이 과도하게 많거나 주택가격의 90%를 초과하는 경우 전세보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.주택이 아닌 경우 주의: 전세보증보험은 주택에 입주하는 경우만 가입이 가능합니다. 주택이 아닌 건축물 (가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설, 공관 등)에는 가입이 불가능합니다.전입신고 및 확정일자 확인: 세입자가 전입신고와 확정일자를 받지 않았거나 실거주를 하지 않은 경우 전세보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.계약기간 확인: 계약기간이 1년 미만인 경우 전세보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.직거래 주의: 공인중개사를 통하지 않고 직접 계약한 경우 전세보증보험 가입이 불가능할 수 있습니다.전세금액 확인: 수도권의 경우 전세금이 7억원을 초과하면 가입이 불가능하며, 수도권을 제외한 지역에서는 전세금이 5억원을 초과하면 가입이 어려울 수 있습니다. 이 경우 반전세로 보증금을 낮추는 방법을 고려해볼 수 있습니다.이러한 사항들을 꼼꼼히 확인하여 전세보증보험 가입이 가능한 매물을 선택하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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공시가 13억미만 주택의세금에 대해 질문이 있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시지가 1억 미만 주택:주택 수에 포함되지 않습니다.취득세 중과세 대상에서 제외됩니다.취득세는 1.1%로 적용됩니다.양도시에도 주택 수에서 배제되어 일반과세로 적용됩니다.비조정지역에서는 1억 미만 주택이 3억까지 양도세 중과배제됩니다.청약 시에도 1억 미만 주택은 주택 수에서 제외됩니다.공시지가 1억 미만 주택의 혜택 예외:투기과열지구 및 비보정 지역에 대해서는 공시지가 1억 미만 주택이라도 주택 수에 포함됩니다.개인 명의의 부동산에 대해 적용하는 규정이기 때문에 법인 사업자 명의 대상에는 적용되지 않습니다.재개발 정비 구역으로 지정된 경우에도 해당 규정이 적용되지 않습니다.주의사항:공시지가 1억 미만 주택을 취득할 때는 높은 취득세율을 피할 수 있는 방법 중 하나입니다.실거래가가 아닌 매년 정부가 공시하는 공시가격이 취득하는 현재 시점 1억 미만인 주택은 취득세 중과세 대상에서 제외되어 1%의 세율을 적용받습니다.이 정보를 참고하여 공시가 13억 미만 주택을 보유하시는 분들은 세금 혜택을 올바르게 활용하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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전세집 알아보는데 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 집을 내놓고 다음 집을 알아볼 때 같은 부동산을 통해야 하는지?보통은 같은 부동산을 통해 진행하는 것이 일반적입니다. 하지만 네이버 부동산에서 맘에 드는 매물이 있다면 해당 부동산에 문의하셔서 상담을 받아보시는 것이 좋습니다. 동네가 완전히 다르다면 다른 부동산을 찾아보는 것도 고려해볼만합니다. 부동산은 여러 매물을 다루기 때문에 다른 동네의 매물도 소개해줄 수 있습니다.현재 집이 먼저 다음 세입자가 구해져야 제가 나갈 수 있는 건가요?일반적으로는 현재 집을 먼저 다음 세입자가 구해져야 이사를 나가실 수 있습니다. 전세를 구하시고 나가게 되면 현재 월세집은 비게되는데, 이 경우 이전 집의 월세를 계속 납부해야 합니다. 보증금은 일반적으로 반환되지 않습니다.오피스텔과 아파트 중 어떤 것이 전세 사기 건수가 많은가요?오피스텔과 아파트 모두 전세 사기의 가능성이 있습니다. 주변에서 아파트만 알아보라는 조언이 있을 수 있지만, 오피스텔도 많은 사람들이 전세로 거주하고 있습니다. 중요한 것은 실제 매물의 상태와 가격을 정확히 확인하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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외삼촌 댁에 조카 부부가 전입신고를 할때 주택수 합산되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.외삼촌 댁에 조카 부부가 전입신고를 할 때 주택 수는 다음과 같이 산정됩니다주택 수 합산:외삼촌(유주택 세대주) 댁에 조카 부부(1주택자)가 함께 거주하려고 할 경우, 주택 수는 각자 별도로 산정됩니다. 즉, 외삼촌과 조카는 서로의 주택을 합산하지 않습니다.세금과 영향:종부세, 양도세, 취득세 등은 주택 수와 관련하여 각자 별도로 적용됩니다. 외삼촌과 조카는 각자의 주택에 대해 해당 세금을 계산하게 됩니다.따라서, 외삼촌과 조카의 세금에는 서로의 주택이 영향을 미치지 않습니다.세부적인 세금 계산은 해당 지역의 법규와 세무 담당 기관의 지침을 따라야 하며, 전문적인 상담이 필요할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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입주 전 계약파기 했는데 보증금을 안돌려줍니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금을 돌려받는 것은 중요한 문제입니다. 먼저, 주택임대차 관계에서는 주택임대차보호법의 규정이 적용됩니다. 이 법에 따라 임대차 계약도 계약이기 때문에 계약당사자가 자유롭게 내용을 정할 수 있습니다. 그러나 주택임대차보호법에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 따라서, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 것은 불법입니다.여기 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다임대차 계약서 작성 여부: 임대차 계약서를 작성하지 않았다고 하더라도, 입주자로서 권리를 보호받을 수 있습니다. 법적으로 임대차 계약은 구두로도 성립할 수 있습니다.보증금 반환: 보증금은 입주자가 주택을 무사히 반납할 경우 돌려받아야 합니다. 집주인이 다음 세입자를 구하기 전까지 보증금을 돌려주지 않는 것은 불법입니다.법률 전문가와 상담: 이런 상황에서는 부동산변호사와 상담하는 것이 좋습니다. 부동산변호사는 귀하의 상황을 정확히 이해하고 적절한 법적 조치를 제안해 줄 것입니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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부동산경매를 하려고할때 주의점?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매를 고려하시는 분들을 위해 몇 가지 주의점을 알려드리겠습니다. 부동산 경매는 중요한 결정이므로 신중하게 고려해야 합니다.권리분석: 경매 물건의 권리분석은 매우 중요합니다. 등기부등본을 확인하여 권리관계를 분석해야 합니다. 등기된 날짜가 가장 빠른 채권이 말소기준권리가 되고, 이후 채권들은 소멸됩니다. 또한 임차인의 우선변제권도 확인해야 합니다.현장 조사: 부동산 경매 물건의 현장을 꼭 방문해보세요. 조망, 주변 환경, 시설 상태 등을 확인해야 합니다.가격에 속지 않기: 경매 물건의 가격은 시세보다 저렴하게 설정되어 있을 수 있습니다. 하지만 가격만 보고 판단하지 말고 권리분석과 현장 조사를 통해 종합적으로 판단하세요.경매 절차 이해: 경매 절차를 충분히 이해하고, 입주 시점을 넉넉하게 계산해야 합니다.자금 계획: 구체적인 자금 계획을 세워야 합니다. 경매 낙찰금, 관리비, 인테리어 비용 등을 고려하세요.관리비 미납 상태 확인: 미납된 관리비가 있는지 확인해야 합니다.재경매, 유찰 상태 확인: 경매 물건이 재경매나 유찰 상태인지도 확인하세요.경매 관련 자격증은 필수는 아니지만, 부동산 경매에 대한 전문적인 지식을 갖추기 위해 공부하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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