이상엽님의 전체 분야 답변 목록 - 488 페이지 ㅣ 궁금할 땐, 아하!

전세인데 계약서를 작성하지 않고 문자로 연장해도 된다해서 지나갔는데 이것도 묵시적연장이되나요?

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 연장시 계약서 작성 여부는 임대인과 임차인의 합의에 따라 달라집니다. 만약 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사하고자 한다면, 반드시 서면으로 작성해야 합니다. 그러나 계약 갱신 청구권을 행사하지 않고, 보증금에 변동이 없다면, 문자 메시지로도 계약 연장이 가능합니다. 다만, 추후 분쟁이 발생할 수 있으므로, 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다.질문자님의 경우, 작년 3월말에 임대인과 문자로 계약 연장에 대해 합의하셨다면, 이는 묵시적 갱신이 아니라 명시적 갱신으로 볼 수 있습니다. 묵시적 갱신은 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 해지 의사를 밝히지 않으면 자동으로 이루어지는 것을 말합니다. 질문자님은 계약 만료일 3개월 전에 임대인과 연락을 주고받으셨으므로, 묵시적 갱신이 아닙니다. 따라서, 계약서를 작성하지 않았다고 하더라도, 문자 메시지로 계약 연장에 대한 의사를 밝힌 것으로 간주됩니다.전세 계약 연장시 시세를 확인하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 인터넷 부동산 사이트에서 주소를 검색하고, 매매, 전세, 월세 등의 시세와 실거래가를 확인할 수 있습니다. 또는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서도 시세와 실거래가를 열람할 수 있습니다. 시세를 확인하고자 하는 주택의 주소를 검색하고, ‘전체 매물’ 또는 '시세/실거래가’를 클릭하면 됩니다. 동호수에서는 동호수의 계약 상태 및 면적을 확인할 수 있습니다.전세 계약 연장시 보증금이 변경된 경우라면, 계약서를 다시 작성하게 됩니다. 이때, 주의할 점은 등기부등본을 확인하는 것입니다. 등기부등본은 부동산의 주소, 면적, 소유자, 근저당 등 권리관계를 확인할 수 있는 서류입니다. 전세계약 시 필수로 확인해야 되는 서류이니 잊지 마시기 바랍니다. 등기부등본을 열람하려면 인터넷등기소 사이트에 접속하고, 전세계약할려는 집 주소를 입력하고, 말소사항포함 후 다음 버튼을 누르면 됩니다. 등기부등본 열람 수수료는 700원입니다. 등기부등본을 보는 방법은 다음과 같습니다.표제부에서는 주소, 면적, 소유자를 확인합니다. 등기부등본에 적힌 주소와 전세계약서 상 주소가 반드시 일치하여야 합니다. 소유자의 이름, 주민번호, 거주지를 꼼꼼하게 확인합니다.갑구에서는 소유권을 확인합니다. 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집주인입니다. 등기목적에 압류, 가압류, 신탁 등이 있으면 소유권을 제한하고 있는 경우입니다. 특히 신탁 관련 내용이 있다면 신탁 회사 동의 없이는 임대인이 전세계약을 할 수 없으니 꼭 확인하셔야 됩니다.을구에서는 근저당을 확인합니다. 대출이 없다면 빈공란으로 되어 있을 것이고, 소유자가 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다면 채권최고액 표기가 되어 있습니다. 채권최고액은 근저당권자가 대출 받은 소유자에게 받아낼 돈의 최대금액을 말합니다. 통상 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정합니다. 소유자가 돈을 갚지 않는 등의 문제가 발생할 경우를 대비하며 빌린 금액의 120%까지 담보 권리가 주어진다는 뜻입니다. 전세보증금과 대출금의 합이 집값의 80%를 넘으면 깡통전세로 봅니다. 따라서, 전세보증금과 채권최고액의 합이 집값의 80% 이하인지 확인하셔야 합니다.질문자님의 경우, 전세 계약 연장을 하고자 하시는데, 시세가 올리모델링한 집이 7천에 나와있다고 하셨습니다. 이는 전세 시세가 상승한 것으로 보입니다. 만약 임대인이 보증금을 인상하고자 한다면, 임차인은 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 계약 갱신 청구권을 행사하면, 보증금은 최대 5%까지만 인상이 가능합니다. 그러나 계약 갱신 청구권을 행사하려면, 반드시 서면으로 작성해야 하며, 계약 만료일 2개월 전까지 임대인에게 전달해야 합니다. 만약 계약 갱신 청구권을 행사하지 않고, 임대인과 합의하에 보증금을 인상하고자 한다면, 전세 재계약서를 작성하고, 등기부등본을 확인해야 합니다.요새 시세가 얼마인지 임대인에게 말씀드리는 것은 좋은 방법이 아닙니다. 임대인은 이미 시세를 알고 있을 가능성이 높으며, 임차인이 시세를 말하면 임대인이 보증금을 인상하거나 계약을 해지하려고 할 수 있습니다. 따라서, 임차인은 자신의 권리를 확실히 알고, 계약 갱신 청구권을 행사하거나, 전세 재계약서를 작성하고, 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.

경제 / 부동산

24.02.07

답변 내역