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답변 내역

토지보상은 어떻게 해서 이루어지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지보상은 다음과 같은 절차를 거칩니다기본 조사: 사업시행자가 보상대상 토지 및 물건을 조사합니다.토지조서 및 물건조서 작성: 사업시행자가 기본조사를 통하여 수용대상 토지 및 물건 등의 정보를 정리하여 조서를 작성합니다.보상계획 공고, 통지 및 열람: 사업시행자가 토지 및 물건 등의 기본조사가 완료되어 보상준비가 되었음을 소유자에게 알리는 절차입니다.열람 및 이의 신청: 보상대상자는 보상계획 내에 토지 및 물건 조서상의 기재사항 등을 확인하고, 내용에 대하여 이의가 있는 경우 서면으로 이의를 제기할 수 있습니다.감정평가업자 선정 및 감정평가: 감정평가업자들이 평가한 금액을 산술 평균한 금액으로 보상액을 산정합니다.손실보상협의 및 계약체결: 사업시행자와 토지소유자 및 관계인 사이에 수용할 토지 등에 대한 권리의 득실 등에 관하여 합의하고, 협의가 성립된 때에는 토지소유자 및 관계인과 계약을 체결합니다.소유권 이전 및 보상금지급: 계약체결 이후 토지의 소유권이 사업시행자로 이전 완료 시 보상금을 개인은행 계좌로 지급합니다.수용 재결: 보상금 등에 불만이 있어 계약이 체결되지 않을 경우 토지수용위원회에서 보상금을 다시 산정하고, 소유자의 주장에 대한 사법적 판단을 하는 절차입니다.이의 신청: 수용재결에 대하여 소유자 및 관계인의 주장 내용 등이 받아들여지지 않아 이의가 있는 토지 등의 소유자 및 관계인은 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다.증액보상금 지급 또는 공탁행정 소송: 재결에 대하여 불복이 있는 때에는 관할법원에 소송을 제기할 수 있습니다.보상금은 감정평가 금액으로 산정하는 방법과 관련 법규에 정한 기준에 의거 사업시행자가 산정하는 방법으로 결정됩니다. 토지보상액은 감정평가업자가 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 해당 토지의 이용계획, 위치･형상･이용상황 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.보상 대상은 토지와 건축물, 공작물, 수목, 축산, 영농, 분묘, 주거, 영업권 등이 있습니다. 이들 각각에 대한 보상 기준은 다양하며, 토지보상법 및 관련 법규에 따라 정해집니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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전세보증금 못줄수도 있다는 불확실한 답변을 받았는데 어떻게 해야하나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금을 받지 못하는 상황은 매우 어렵고 복잡한 문제입니다. 그러나, 여러 가지 대응 방법이 있습니다. 다음은 전세보증금을 받기 위한 일반적인 절차입니다1 내용증명 발송: 집주인에게 전세보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 이는 집주인에게 심리적 압박을 가하며, 추후 소송 시 참고 자료로 사용됩니다.2 임차권 등기 명령 신청: 이사를 가기 전에 임차권 등기 명령을 신청합니다. 이를 통해 이사 후에도 변제권을 획득할 수 있습니다3 전세금 반환 청구소송 제기: 집주인이 전세보증금을 반환하지 않는다면, 변호사를 통해 전세금 반환 청구소송을 진행할 수 있습니다.이러한 절차를 따르면 전세보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 높아집니다. 그러나, 이러한 절차는 복잡하고 시간이 걸릴 수 있으므로, 전세금 반환 문제에 대한 경험이 많은 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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부동산 공시시가와 실거래가 금액이 차이가 많이 나는 이유는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이 두 가격의 차이는 다음과 같은 이유로 발생합니다:실거래가는 실제로 거래된 가격을 의미하며, 이 가격은 수요와 공급, 그리고 매수자와 매도자의 협상에 의해 결정됩니다. 시장 상황, 건물의 상태, 위치 등 여러 요인에 의해 달라질 수 있습니다.공시지가는 정부가 책정한 가격이므로, 시장 상황에 따라 크게 변동되지 않습니다. 공시지가는 토지에 해당하는 가격으로, 토지보상금과 각종 부동산세 산정의 기준이 됩니다.공시가격은 정부에서 세금을 걷기 위해 정해놓은 가격으로, 부동산을 보유하고 있을 때 부과하는 세금인 재산세, 종합부동산세 등을 산출할 때 기준이 됩니다.따라서, 실거래가는 시장 상황과 거래자의 협상에 따라 변동성이 크지만, 공시지가와 공시가격은 정부가 세금을 걷기 위해 정한 가격이므로 변동성이 적습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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오피스텔 월세계약 임대인없이 해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 월세 계약에 있어서는 몇 가지 주의사항이 있습니다:1 대면 계약: 모든 계약은 얼굴을 보고 직접 대면하고 계약하는 것이 가장 좋습니다. 하지만 원룸 오피스텔의 경우 대부분 대리인이 하거나, 부동산에서 대리로 진행하기도 합니다.2 대리인 계약: 대리인과 계약할 경우, 대리인에 대한 임대인 동의 내용이 들어간 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다3 등기사항증명서 확인: 등기사항증명서에는 부동산에 대한 표시, 소유권에 관한 사항, 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 순서대로 나와 있습니다.4 전입신고: 오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분됩니다. 주거용은 해당 오피스텔에 전입신고를 하고 확정일자도 받을 수 있어 전세보증금을 확실히 보호받을 수 있지만, 업무용은 전입신고와 확정일자를 받을 수 없으므로 보증금 회수가 어려울 수도 있습니다.따라서, 영상통화로 계약을 진행하고 우편으로 임대인 서명을 받는 것은 가능하지만, 위의 사항들을 반드시 확인하시는 것이 중요합니다. 특히, 대리인에 대한 임대인 동의 내용이 들어간 위임장과 인감증명서가 없다면, 이 부분은 추가적으로 확인해 보시는 것이 좋겠습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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묵시적 계약 기간에 월세 올린 임대인 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 월세를 마음대로 올리는 것은 임대인이 할 수 있는 일이 아닙니다. 원칙적으로 임대인은 계약기간 중에는 임대료를 올릴 수 없으며, 계약 갱신 시에도 임차인이 갱신권을 행사하면 임대료를 5% 초과해서 올릴 수 없습니다.또한, 묵시적 갱신이란 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 내에 임대인과 임차인이 서로 간에 갱신거절 통지, 계약조건 변경 협의 등의 계약 조율이 없으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도입니다.따라서, 임대인이 계약기간 중에 임대료를 올렸다면 이는 잘못된 행동입니다. 이런 경우에는 신고를 할 수 있습니다. 신고할 수 있는 방법에는 렌트홈으로 하는 방법과 구청 주택과에서 직접 가서 신청하는 방법이 있습니다. 묵시적 갱신을 시행했을 때 신고할 수 있는 기간은 만기 3개월 전입니다.이러한 정보를 바탕으로, 임대인에게 상황을 설명하고 임대료 인상을 철회하도록 요청해보시는 것이 좋을 것 같습니다. 만약 임대인이 요청을 거부하면, 위에서 언급한 방법으로 신고를 고려해보시는 것도 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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전세 계약서 관련하여 궁금한점 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약서에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.1 임대인이 오피스텔을 담보로 대출받을 경우 임차인에게 문제가 발생할 수 있나요?임대인이 담보 대출을 받는 것 자체는 임차인에게 직접적인 문제를 일으키지 않습니다. 그러나 만약 임대인이 대출금을 상환하지 못하고 부동산이 압류되는 상황이 발생하면, 임차인의 전세권 보호를 위해 전세보증보험 가입이 중요합니다. 이 경우, 보험회사가 임차인을 대신해 임대인에게 전세금을 지급하게 됩니다.2 계약서에 문구를 추가하고 싶다면 어떻게 해야 하나요?계약서를 수정하려면 먼저 임대인과 합의가 이루어져야 합니다. 합의가 이루어진 후에는 다음과 같은 방법으로 계약서를 수정할 수 있습니다수정할 부분을 두 줄로 긋습니다.수정된 내용을 기입합니다.새롭게 추가된 부분에 계약에 참여한 모든 사람들의 도장을 찍거나 서명을 합니다.수정된 글자수, 추가된 글자수를 그 옆 여백에 기재합니다.이러한 수정은 기존 계약서에 덮어쓰는 형태로 이루어질 수 있으며, 새로운 계약서를 작성할 필요는 없습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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디딤돌 공동명의 대출 받을때 대출확인이랑 그런거
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌 대출은 부부 공동명의로 신청할 수 있는 대출 상품입니다. 대출 심사 시에는 부부 양측의 신용과 수입, 부동산 가치, 기타 부채 상황 등을 종합적으로 고려합니다. 따라서 남편이름으로 대출을 신청하더라도, 배우자의 신용 상태와 수입 등이 대출 심사에 영향을 미칠 수 있습니다.공동명의의 경우, 1인은 채무자, 1인은 채무자외 공동명의인으로 담보제공자로서 운영된다고 합니다. 따라서 배우자는 공증인이 아니라 담보제공자로서 대출 과정에 참여하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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전세 2년만기후 1년연장하려고 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 1년 연장하려는 경우, 임대인과의 구두 합의도 가능합니다. 하지만 이런 경우에는 추후 분쟁을 방지하기 위해 합의 내용을 문자로 남겨두는 것이 좋습니다. 만약 임대인이 은행에서 보증금 대출을 받았다면, 계약서를 다시 작성하거나 수정해야 할 수도 있습니다.주담대 대출에 대해서는, 일반적으로 대출 기간이 끝나면 새로운 대출을 신청하거나 기존 대출을 연장해야 합니다. KB국민은행의 주택담보대출(주담대)의 경우, 일시상환(통장자동대출 포함)은 최저 1년 이상 최장 5년 이내(통장자동대출은 1년), 분할상환(원금균등, 원리금균등, 고객원금지정, 할부금고정)은 최저 1년 이상 최장 40년 이내로 설정할 수 있습니다. 따라서 대출 기간을 연장하려면 은행에 문의하여 상황에 맞는 방법을 선택하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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월세 재계약 시 차임을 5% 초과하여 인상했을 경우, 환급 및 계약 정정 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 재계약 여부: 재계약의 경우, 계약 기간과 차임을 수정하였다면, 이는 재계약으로 볼 수 있습니다. 그러나, 재계약 시에는 새로운 확정일자를 받는 것이 좋습니다.2 5% 인상 한도: 임대차 3법에 따르면, 임차인이 계약갱신청구권을 행사함으로써 기존의 임대차가 갱신되는 경우, 종전의 임대료를 기준으로 그 금액 대비 최대 5% 이내에서만 인상 가능합니다. 따라서, 월세를 80만원에서 90만원으로 올린 것은 5%를 초과하는 인상이므로, 이 부분은 문제가 될 수 있습니다.3 환급 및 계약 정정 방법: 5%를 초과하여 인상된 부분에 대해서는 환급을 청구할 수 있습니다. 이를 위해서는 임대인에게 연락하여 상황을 설명하고, 초과된 금액에 대한 환급을 요청해야 합니다. 만약 임대인이 환급에 동의하지 않는다면, 법적인 조치를 고려해볼 수 있습니다.4 계약서 수정: 계약서를 수정하는 것이 새로운 계약에 해당하는지 여부는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로, 계약 기간과 차임 등 주요 조건을 변경하였다면, 이는 새로운 계약으로 볼 수 있습니다.5 세입자 변경: 기존에 살던 친구가 나가고, 친동생이 들어온 경우에는, 이는 세입자의 변경으로 볼 수 있습니다. 이 경우에도 새로운 계약을 체결해야 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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오피스텔이나 상가는 소유했을 때 주택으로치는지 궁금해요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔이나 상가를 소유하더라도 기본적으로 주택으로 간주되지 않습니다. 그러나 오피스텔을 취득하여 주거용으로 임대하는 경우에는 주택수에 포함될 수 있습니다. 이는 세법과 청약에서 2주택을 판단하는 기준이 다르기 때문에 주의가 필요합니다.오피스텔은 취득 당시에는 무조건 업무용 건물로 취급되며, 따라서 주택 수에 들지 않고 상가 등과 같이 업무용 건물 취득세(4.6%)를 납부해야 합니다. 하지만 주거용으로 사용하거나 임대를 주게 되면 주택에 포함되어 재산세가 나오게 되고 그럼 2주택자가 될 수 있습니다.따라서, 오피스텔이나 상가를 소유하고 있는 경우에도 주택으로 간주되는지 여부는 그 사용 목적에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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