안녕하세요. 강동현 전문가입니다.
Q. 단독주택에서 다육식물들을 대량으로 재배할 목적으로 전기요금
안녕하세요. 강동현 공인중개사입니다.농사용전력을 사용할려면 한전 기본공급약관 제60조 농사용전력에서 정의하는 사용 범위에 해당하여야 합니다.다육식물을 농작물로 보기에는 다소 어려운 부분이 있어 농사용전력 적용이 힘들것으로 사료되오나,정확한 부분은 해당 지역 담당 한전 신규담당자에게 계약종별 관련으로 문의해보시면 답변을 받으실 수 있습니다.농사용전력이 힘들 경우, 일반용 전력을 사용가능합니다.
Q. 전세 계약 후 임대인의 사유로 계약내용에 문제가 발생할 경우 어떻게해야할까요?
안녕하세요. 강동현 공인중개사입니다.답답한 상황에 고민이 많으시겠어요.우선 현 상황은 임대인의 개인적인 사정에 의한 계약 변경 요청이기 때문에 질문자님께서 그 요구에 응해줄 의무는 없습니다.더군다나 계약서를 1억1천으로 적고 나머지 1천만원을 별도로 입금할 경우 그 1천만원에 대한 보호를 받기도 힘듭니다.'임대인에게 계약금을 배액배상 받으시고 임대차 계약을 해지하시고, 그 돈으로 질문자님의 집으로 들어오기로 되어있는 새로운 세입자께 보상을 해주는 방법' 하시는게 효과적인 방법으로 사료되오나,임대인이 이를 응하지 않을 경우 임대인과의 법적인 문제, 새로운 세입자와의 법적인 문제.두 가지 법적인 문제에 휘말리게 되실 수 있어 추후 소송까지 갔을 경우 그 비용이나 고생이 더 클 수 있습니다.따라서 1억1천으로 전세계약을하고 나머지 1천만원에 대한 이자를 지급하는 방향으로 임대인과 협의를 하시는 방법도 고려하시길 추천드립니다.무엇보다 질문자님께서 계약을 한 담당 공인중개사에게 적극적으로 개입하여 문제를 해결해달라고 요구하시기 바랍니다.
Q. 전세 -> 반전세로 감액하여 재계약 시 전세대출 연장 관련 문의
안녕하세요. 강동현 공인중개사입니다.아래오 같이 답변드립니다.1. 집주인이 세입자인 저에게 3,500만원을 돌려줘야 하는데, 언제 돌려주는 건가요? (집주인도 모르셔서...) 제 계좌로 돌려주면 알아서 제가 은행에 증빙하면 되는건가요?> 기존 계약이 만기되는 날 받으시면됩니다.2. 감액인 경우, 은행에서 받은 전세 대출 원금 일부(3,500만원)를 상환하면 하나요?> 기존대출금 13,000만원과 18,000만원의 60%인 10,800만원의 차액인 2,200만원을 상환하시면 될듯합니다. 정확한 상환 필요 금액 부분은 대출기관 담당자와 상의하시면 됩니다.3. 전세 대출 연장 시, 대출 원금을 조정할 수 있나요? (현재 보유중인 현금까지 하면 7,000~8,000만원만 대출 받으면 될 것 같습니다.)> 대출기관 담당자와 협의하시면되고 가능할것으로 사료됩니다.4. 대출 연장 시, 안심전세대출 말고 다른 대출로 변경이 가능한가요?(좀 더 낮은 금리의 상품이 있는 경우)> 대환대출 받으셔도 무방한데 다른 대출의 경우 보증보험을 추가로 가입하셔야 할 수도 있으니 전세금반환보증보험 수수료도 함께 고려하셔야 합니다.
Q. 부모님 명의 집에 혼인해서 전입신고 가능한가요
안녕하세요. 강동현 공인중개사입니다.네 전입신고 하시고 사셔도됩니다.다만, 부모님 명의의 고가 주택을 무상으로 임차하여 사시는 경우 월세에 상응하는 금액에 대한 증여 부분이 문제 될 수는 있으나,직계존속에게는 5천만원까지는 비과세로 증여가 가능하기 때문에 사실상 문제가 되는 경우는 드물다고 보여집니다.
Q. 리모델링 사업 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 강동현 공인중개사입니다.리모델링은 기존 아파트의 뼈대는 그대로 둔 상태에서 전면적인 개보수를 하는거라 보시면되고,반면 재건축은 완전히 아파트를 철거한 후 신축으로 아파트를 짓게됩니다.리모델링과 재건축의 가장 큰 차이점은 기존 세대수 대비 몇 세대나 더 증가할 수 있냐입니다.이건 곧 수익성과 직결이 되는것이죠.리모델링은 세대수를 늘리기 위해서는 수직증축을 해야하는데,그렇게 늘릴 수 있는 세대수는 많지 않습니다.반면 재건축은 남아있는 용적율을 사용하여 가능한 최대한의 세대수를 만들어내기 때문에늘릴 수 있는 세대수가 리모델링에 비해 많고, 수익성도 좋아지는 것입니다.일반적으로 재건축이 더 좋다고 보시면되고, 재건축이 힘든(용적율이 높은) 단지의 경우 리모델링을 추진하게됩니다.아파트 리모델링 사업 절차는 아래와 같습니다.① 추진위원회 설립(임의단체) - 공식적인 조합 설립 전에, 조합을 설립해서 리모델링을 추진하고자 하는 아파트 주민들이 모여서 추진위원회를 설립하고 조합설립을 위한 동의를 받는 과정이다.② 조합설립인가 - 리모델링 조합설립은 재건축, 재개발과는 다르게 소유자의 2/3이상(66.7%) 동의를 얻으면 된다. - 주택단지 전체 리모델링을 실시할 경우, 전체 동의율은 2/3이상, 각 동별 1/2(50%)이상 동의 필요③ 시공사 선정 - 시공사 선정이 비교적 일찍 되기 때문에 시공사 선정이 되었다고 해서 정상적으로 진행된다고 생각하는 것은 금물이다. (시공사 선정 후 단계에서 진행이 안되는 경우가 태반)④ 1차 안전진단 - 시장, 군수 등 지자체장에게 리모델링을 위한 안전진단 허가를 받기 위해 신청하는 것이고, 앞의 재개발, 재건축 절차에서 안전진단에 대해서 설명해 놓은 것이 있으면 참조하면 되고, 결론적으로 수직증축을 위해서는 B등급, 수평증축을 위해서는 C등급이 나와야 한다. (D, E 등급은 재건축 진행대상, A등급은 현재 상태 유지) - 1차 안전진단까지는 사실 큰 문제없이 조합에서 예상한대로 나올 것이고 왠만하면 B등급이 나온다고 생각하면 된다. ⑤ 도시계획 심의 + 건축위원회 심의(전문기관 1차 안전성평가) - 세대 수 50세대 이상 증가 시 구 도시계획위원회 심의 필요 - 지구단위구역 내 용적률 완화 시 시 도시계획위원회 심의 필요 - 전문기관 1차 안전성평가는 수직증축형인 경우에만 해당하는 것으로, 국토안전관리원 또는 한국건설기술연구원에 증축범위의 적정성에 대해 검토를 의뢰한다. (기본 30일, 연장하면 최대 50일 이내 검토결과 회신) - 이 때부터 수직증축의 경우에는 발목이 잡히는 경우가 많다. 아무래도 기본 골조는 그대로 유지하면서 층수를 더 높이고 지하를 만드는 행위가 안전상 위험하고 잘못 승인을 해줬다가는 큰 문제가 생길 수 있는 것이기에 꽤나 쉽지 않을 수 있다.⑥ 사업계획(행위허가, 75%이상 동의) + 실시설계(전문기관 2차 안전성평가) - 세대 수 30세대 이상 증가 시에는 사업계획승인을 받아야 함 - 세대 수 30세대 미만 증가 시에는 행위허가만 받으면 됨 - 조합설립 이후에 최종적으로 단지 내 소유자의 3/4(75%)이상 동의, 각 동별 1/2(50%)이상 동의를 받아서 행위허가를 신청해야 한다. - 전문기관 2차 안전성평가는 수직증축형인 경우에만 해당⑦ 분담금 확정 총회 - 조합원의 분담금이 최종적으로 얼마인지 확정하고 고시하는 총회를 개최한다.⑧ 이주 / 2차 안전진단 → 철거 - 2차 안전진단은 수직증축형인 경우에만 실시⑨ 착공, 준공