안녕하세요 고나연 전문가입니다.
Q. 계약기간전에 이사나가면 중개수수료 내야하나요?
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.원래 중개수수료 부담의무는 중개의뢰인이 중개업소에 중개의뢰를 하였을때 임대인 입장에서 중개업소에게 중개수수료 부담의무가 생깁니다. 하지만 계약기간이 만료되기전 계약을 해지하려면 새로운 임차인을 구해야 되고, 새로운 임대차계약을 체결하기위해서는 중개수수료가 발생하는데, 현재 임차인(질문자)님과 협의해서 진행을 합니다. 그래서 질문자님은 계약기간중에 해지를 하였기때문에 손해배상의 차원에서 중개수수료를 부담하기로 집주인과 협의해서 계약을 마무리하는 것입니다. 만약 중개수수료 부담하기 싫으시다면 집주인은 그럼 서로 약정한 계약기간까지 채워서 계약을 마무리해달라고 요구할것입니다. 통상 계약 만료전 해지에 관해서 계약해지자가 발생된 손해비용을 부담하여 마무리하는게 부동산 관례입니다귀하의 고민사항이 해결되시길 바랍니다.
Q. 전세자금대출 실행불가시 전세금의 10%를 임차인이 배상해야하나요?
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.1. 전세자금대출 실행불가시, 임대인은 임차인에게 계약보증금을 반환하고 계약은 무효로한다.->> 공인중개사 입장 : 계약서를 작성 후 전세자금대출이 실행여부가 판정되기때문에 이미 계약완료상태로 봄. 따라서 대출불가시 계약파기사유가 되어 임차인이 임대인에게 전세금의 10%를 줘야함.답변- 이것은 공인중개사가 잘못아는것으로 보여집니다. 우선 대출불가의 귀책사유를 판가름하셔야합니다.통상적으로 "임대인은 전세자금대출에 동의하고 대출기관 확인절차를 협조하기로함. 전세자금대출이 임대인의 사정및 건물의 사정으로 불가할 시 계약은 무효로 한다." 라고 부동산에는 이런 특약을 적용합니다.대출의 불가사유는 임차인의 신용이 안좋거나 여러가지 사정으로 대출이 불가할 시에는 계약금 10%를 몰수 받을 수 밖에없습니다. 계약전에 대출여부를 확실히 알아보고 계약진행하는게 좋습니다.다만, 임차인이 신용상에 대출여건에 문제가 없음에도 불구하고, 임대인의 사정 (근저당권초과) 건물의 사정(건물용도가 주택이 아닌경우나 위반건물일 경우)에 따라 대출이 안나온다면 당연히 계약은 무효입니다. 이것을 주장하셔야 합니다. 그렇다면 당연히 계약금도 돌려주는것이 맞습니다.또한 아셔야 할 것은 - 임대인의 사정, 건물의 사정, 임차인의 사정으로 전세자금대출이 안나온다고 하여도 공인중개사는 아무런 잘못여부가 없기때문에 중개수수료 부담의무는 임대인 임차인 모두에게 부담의무가 있습니다.2. 현재 근저당이 없는 집인데 '잔금 익일까지 근저당 없는상태 유지하고 기타 제한물권 선정하지 않음 + 계약사항 변동시 임차인에게 고지한다'->> 공인중개사 입장 : 계약이후 임차인이 확정일자 받으면 어차피 대항력이 생기는데 저 문구를 넣을 이유가 없다.(확정일자는 당연히 받는거고 저한테 1등변제권이 생긴다고해도 저는 특약에 넣어서 확정짓고싶은데 특약에 안넣어도 제가 불리한게 없는건가요..?)답변- 이 문제도 선순위 근저당권이 없다면, 계약서 작성이후 바로 확정일자를 부여받으면 선순위가 되기때문에 굳이 특약을 안넣으셔도 상관 없습니다.만 익일까지는 임차인이 방해받을만한 권리제한 사항을 두지 않는다. 라고 특약을 넣어달라고 하세요.3. 임대인은 임대차 계약 만료일에는 새로운 임대차계약의 성사여부와 관계없이 임대보증금을 반환해주기로 한다.->> 중개사 입장 : 어차피 전세자금대출로 실행하는거라 금액이 자동반환되기때문에 이 문구는 필요없다.답변- 이 특약도 안넣어도 되는것이 계약기간 종료에 따라서 임차인이 명도를 했는데, 보증금을 돌려주지 않는다면, 임대인이 보증금 미반환에 따른 발생한 손해액의 손해배상책임이 생깁니다. 당연한 이야기이기때문에 굳이 특약에 넣지 않아도 되며, 이 특약이 없어도 임대인은 계약종료일에 보증금을 반환하여야 합니다. 저 특약을 넣거나, 안넣어도 계약종료기간에 보증금 반환을 해주지않는다면, 임차권등기명령 설정 및 보증금 반환하라는 취지의 소송을 제기하시면 소장 송달된 날로 부터 연12%의 지연손해금을 배상해야 되기때문에 문제될 여지는 없습니다.4. 임대인의 이중계약시 임차인이 목적부동산을 사용할수 없는경우 조건없이 계약은 무효로하며 임대인은 수령한 계약금 배액을 임차인에게 손해배상하기로 한다.->> 이것도 임대인이 이중계약을 했을경우에는 민사적인 손해배상은 물론, 형사처벌도 받을수 있는 사안입니다. 아무튼 임차인의 책임 "계약서 작성이후 확정일자 부여를 최대한 빨리 받으시고, 잔금일에 전입신고"하면 문제된 사안을 없습니다.계약이란 사람과 사람이 하는 부분입니다. 너무 한쪽에게 불리한 규정은 무효인 법률행위입니다. 또한 임대인이 갑질도 많이하기도 하지만 임차인도 갑질하는 경우도 있습니다. 일방적인 갑질은 없습니다.보호받을수 있는 법률안에서 서로 좋게 계약서를 마무리하는것이 좋겠습니다.귀하의 고민사항이 해결되시길 바랍니다.
Q. 애완동물금지특약이있는데 잠깐놀러오는것도 안되나요?
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.그정도로 까지는 특약위반으로 보지 않습니다.집주인에게는 말씀을 안드리는게 나을것같구요 긁어 부스럼 될것같습니다.집주인이 이 사실을 알게된다면 있는 사실그대로를 말씀드리면 될것같습니다.사실 애완동물을 기르는것이 아니라 직계가족이 집에 방문하였는데 같이 온것은 특약사항에 위배 되지않습니다.귀하의 고민사항이 잘해결되시길 바랍니다.
Q. 집주인이 나가라고 해놓고 방이 빠져야 돈을 준다는 경우에는 어떻게 해야되나요?
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.묵시적계약갱신인 경우 서로의 해지 표시및 승낙이 있다고 하여도 임대보증금을 바로 돌려주는것은 아니고,임대차보호법상에 명시되어있는대로 묵시적계약갱신 해지를 임차인 표시하고 해지 의사표시를 한 날로 부터 3개월후에 기존 살고있는 집이 나가던 안나가던지와 상관없이 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다.귀하의 고민사항이 잘해결되시길 바랍니다.
Q. 임대인 전세금 반환 보험 가입시 제 전세금은 안전할까요?
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.네 전세금 반환보험이 가입되어있다면 나중에라도 보증금 회수하는데는 문제없어 보입니다.그래도 계약서 작성후 확정일자및 전입신고는 필히하셔야 합니다귀하의 고민사항이 잘해결되시길 바랍니다.