안녕하세요 이의석 전문가입니다.
Q. 왜 항상 은행이자가 대출이자보다 낮은가요?
안녕하세요. 이의석 경제·금융전문가입니다.질문자님의 말씀대로... 은행 운영해야하니까 그런게 맞습니다.은행의 입장에서 생각해볼께요. 은행은 예금자들에게 예금을 받은 돈으로 대출자에게 돈을 빌려줍니다. 그리고 돈을 빌려주는 댓가로 대출이자를 받게 되고, 그 중에 일부를 예금자에게 예금이자로 돌려줍니다.예를 들어볼께요. 예금이자가 2%이고, 대출이자는 5%라고 생각을 해볼께요. 예금으로 1억원을 예치받아서, 그 1억원을 다른 사람에게 빌려주었습니다. 그럼 은행은 대출이자로 1억원의 5%인 5백만원을 받게 되고, 이중 일부인 200만원(1억원의 2%)을 예금자에게 예금이자로 돌려줍니다. 그리고 나머지 300만원은 은행의 이익으로 남겨둡니다. 이걸 예대마진이라고 합니다. 결국 은행이 이익을 남기기 위해서(=은행 운영해야 하니까) 대출이자가 예금이자보다 높은게 맞습니다.일시적으로 예금이자가 대출이자보다 높은 경우가 생길 수도 있겠지만(특판예금 등), 동일한 은행이라면 일반적인 상황에서는 대출이자가 예금이자보다 높은 게 맞습니다.도움이 되셨다면 좋겠네요. 감사합니다.
Q. 전세금 상환이 이뤄지지 않고 있습니다.
안녕하세요. 이의석 공인중개사입니다.1. 집주인과 연락이 닿는 상황이고, 말이 통하는 집주인이라면, 전세가 빨리 나갈 수 있도록 보증금을 낮춰서 내 놓게 얘기를 해보세요. 대화로 해결할 수 있다면 그게 가장 좋은 방법입니다.2. 집주인과 연락이 닿지 않는 상황일 경우, 만약 전세보증보험을 들어놓으셨다면 보증이행 절차를 진행하시면 됩니다.3. 전세보증보험을 들어놓지 않으셨다면 보증금반환소송을 통해서 보증금을 돌려받으셔야 합니다.도움이 되셨다면 좋겠네요. 감사합니다.
Q. 전세는 집주인입장에서 이득되는게 맞나요?
안녕하세요. 이의석 공인중개사입니다.부동산이 상승하는 시기라면 전세가 집주인에게 이익이 될 수 있습니다. 부동산 투자용으로요.간단히 예를 들어서, 집을 사는데 매매가가 3억원이고 전세가가 2억5천만원이라고 생각을 해볼께요. 그럼 집주인은 이 집을 구매하는데 5천만원이 들어갑니다. 전세보증금으로 받는 2억5천만원에 자기돈 5천만원만 얹으면 집을 살 수 있으니까요.그런데 2년 후에 이 집의 시세가 올라서 4억이 됐다면 어떨까요? 5천만원을 투자해서 시세차익 1억원을 올린 꼴이 됩니다. 무려 200%의 수익률이죠. 이런 점 때문에 부동산 상승기에는 투자자들이 전세를 끼고 집을 매입하는 경우가 많습니다. 이를 갭투자라고 합니다.하지만 이런 갭투자를 단순히 생각하면 안돼요. 당연히 집값이 상승할거라고 생각해서 전세를 끼고 부동산을 매입했는데, 반대로 집값이 떨어지면 어떻게 될까요? 매매가가 3억원에서 2억5천만원으로 하락하는 것이지요. 그럼 전세보증금을 돌려주고 나면 남는 돈이 없어요. 즉, 자기돈 5천만원을 모두 날리는 것이지요. 또한, 대부분의 집주인들은 다음 세입자를 구해서 전세입자에게 보증금을 돌려주려고 합니다. 큰 금액의 보증금을 돌려줄 만큼 현금이 없으니깐요. 그런데 다음 세입자가 구해지지 않으면 어떻게 될까요? 전세만기가 되어도 보증금을 돌려주지 못하고 악성임대인이 되게 됩니다. 쉽게 말해, 전세사기가 되는 것이죠.정리하자면... 부동산 상승기에는 전세를 내주는 것이 투자수익률을 높일 수 있다는 점에서 집주인에게 이득이 될 수 있습니다. 하지만 부동산 침체기에는 질문자님의 말씀처럼 전세를 내주는 것이 집주인에게 전혀 이득이 되질 않습니다.답변이 도움이 되셨다면 좋겠네요. 감사합니다.
Q. 금리인상은 물가가 무조건 상승인가요?
안녕하세요. 이의석 경제·금융전문가입니다.1. 일반적으로 금리가 오르면 물가는 내려갑니다. 2. 금리와 주식과의 관계 - 일반적으로 금리가 오르면 주식은 하락합니다.이는 단순히 생각해보면 됩니다. 예를 들어, 예금금리가 2%에서 5%로 상승했다면, 위험을 감수하면서 주식에 투자하기 보다는 안전하게 예금을 선택하는 사람이 늘어날 것입니다. 주식에 투자하는 사람이 줄어들면(=주식 매수세가 줄어들면) 주가는 하락하겠지요. 반대로 예금금리가 5%에서 2%로 하락한다면, 사람들은 예금에 돈을 맡기기보다는 주식등에 투자를 하여 수익률을 높이려고 할 것입니다. 금리가 낮기 때문에 돈을 차입하여 주식투자를 하려는 사람도 생겨날테구요. 주식에 대한 수요가 늘어나면 주가는 상승하겠지요. 따라서 일반적으로 금리가 오르면 주식은 하락하고, 금리가 떨어지면 주식은 오릅니다.3. 금리와 부동산과의 관계 - 일반적으로 금리가 오르면 부동산 가격은 하락합니다.부동산을 구입하려고 할 때, 전부다 현금으로 지불하고 부동산을 사는 사람은 거의 없죠. 대부분 부동산 담보 대출을 받아서 그 돈으로 부동산을 구입합니다. 그런데 대출금리가 오른다면 어떻게 될까요? 이자로 지불해야 할 금액이 많아지기 때문에 부동산을 구입하기 부담스러워집니다. 부동산 수요가 줄어든다는 뜻이죠. 부동산 수요가 줄어든면 이는 부동산 가격의 하락으로 이어집니다. 지금 현재 금리가 많이 올라서 부동산 거래가 줄어들고, 가격이 떨어지는 현상을 생각하면 이해하기 쉬울 꺼에요. 반대로 금리가 낮아지면 사람들은 이자부담이 줄어들기 때문에 대출을 받아서 부동산을 매입하는데 상대적으로 부담이 적죠. 그래서 부동산 가격이 오를 가능성이 높습니다. 따라서 일반적으로 금리가 오르면 부동산 가격은 하락하고, 금리가 떨어지면 부동산 가격은 오릅니다.4. 하지만 주식이나 부동산시장에 '무조건'이라는 건 없습니다. 금리가 올라도 주식이 오를 수 있고, 부동산도 오를 수 있지요. 왜냐하면 금융시장은 금리만 영향을 미치는 것이 아니라 여러가지 요인들이 복합적으로 작용하기 때문입니다. 금리인상이 예상된다면 무조건 주식이나 부동산을 모두 팔고 무조건 현금으로 보유하기 보다는 주식과 부동산의 비중을 줄이고 예금비중을 늘리면서 시장 상황을 계속 모니터링하는 것이 좋습니다. 도움이 되셨으면 좋겠네요. 감사합니다.
Q. 청약통장의 점수는 어떻게 산정되나요?
안녕하세요.청약통장의 점수(가산점)은 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간에 따라 산정됩니다.만점은 84점이구요. 무주택기간(최대 32점), 부양가족수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점)을 합산하여 계산합니다.구체적인 점수계산은 아래의 그림을 참고해주세요. (표 출처 : 청약홈 홈페이지)도움이 되셨으면 좋겠네요. 감사합니다.