안녕하세요 전수진 전문가입니다.
경제동향
Q. ESG 경영은 왜 하는것인가요?
안녕하세요. 전수진 경제·금융전문가입니다.ESG란 기업활동에 친환경, 사회적책임경영, 지배구조등 투명한 경영이 지속가능한 발전이 잇다는 의미로 자본시장과 국가의 성공과실패를 가를 대표적인 키워드로 부상하고 있습니다.-Environment 친환경 - 스타벅스의 종이빨대, 신용회복위원회의 종이서류없는 상담창구,기후변화 및 탄소배출관리,-Social 사회적 책임경영 -SKT의 취약계층 독거어르신 AI돌봄서비스. 고객만족, 데이터보호,신규일자리-Governance 지배구조 개선- 뇌물및 부패방지,등의 예시와 같이 투명한 경영을 해야 지속가능한 발전을 한다는 의미를 담고 있습니다.지속발전한 발전을 위한 기업과 투자자의 역활이 중요해지면서 2000년 영국을 시작으로, 여러나라에서 연기금 중심으로 ESG공시의무제도를 도입했고 UN은 2006년에 ESG를 고려한 사회책임투자를 장려하고 있습니다.우리나라도 오는 2025년부터 자산총액2조이상의 유가증권시장의 상장사의 ESG 공시의무화가 도입되며 2030년부터는 모든 코스피 상장사로 확대한다고 합니다.
부동산
Q. 경매에서 배당을 받지못한 물권자와 채권자는 어떻게 자금을 회수할 수 있나요?
안녕하세요. 전수진 공인중개사입니다.채무자에 대하여 민사소송을 통한 회수권한이 존재합니다.배당을 받지 못한경우 민사소송을 통해 채무자의 다른재산을 압류하여 채무반환을 요청할수 있습니다하지만 이미 경매에 넘어갈정도면 채무상환능력이 없을것으로 판단되어 실제적으로 회수가능성이 쉽지 않다고 보겠습니다.본 경매에서 배당을 받을때 허위의 채권자가 있거나 부당하게 많이 받아가는 사람이 있는것 같다고 판단되면 배당표의 변경을 요구하는 '배당이의의 소'가 가능합니다.채무자가 믿을만한 사람을 내세워 허위임차인이나 허위 근저당을 세워서 재산은닉을 하는 경우도 있을수 있습니다.이런경우 '사해행위최소판결'도 가능합니다.만약 채권을 빌려줄 당시 채무자가 이미 빚이 과도하게 많은 상황이었으면 사기죄가 성립되어 형사고소도 가능합니다.
경제용어
Q. 'TED 스프레드'란 무엇인가요?
안녕하세요. 전수진 경제·금융전문가입니다.금융신용경색의 정도를 측정하는 지표로 테드스프레드를 사용합니다.국제금융에 큰 영향을 주고, 세계 각국의 금리결정에 중요한 기준이 되고 있습니다.Ted Spread테드스프레드는 원래 미국 단기국채 선물금리와 유로달러 선물금리가 차이를 말합니다.그래서 미국 단기국채 T-bill의 T와 유로달러 선물의 ED에서 유래한 용어입니다.1987년 미국 단기국채 금리선물의 상장이 폐지된 이후에는미국의 3개월 국채금리와 3개월 LIBOR(유로금리)간 차이를 테드스프레드로 부르고 있습니다.스프레드Spread는 빼기, 차액을 말하는 것으로 테드스프레드는 3개월물 리보금리-3개월물 미국국채수익률을 말합니다.만약 미국국채 수익률이 1.52%이고 리보가 1.82인경우 테드스프레드는 30bps입니다.보통10~50bps사이로 테드스프레드가 형성되있는데 서브프라임 모기지 사태때에는 테드스프레드가 150~300bps였고,리먼브러더스 파산직후에는 300~465bps까지 급등했습니다.
주식·가상화폐
Q. 자사주 소각시 자본금이 감소하나요?
안녕하세요. 전수진 경제·금융전문가입니다.발행주식수를 줄여 1주당 가치를 높여서 주주이익을 늘리기 위해 자사주 소각을 합니다.자사주를 매입해 소각하면 기업의 가치는 그대로 이지만 발행주식수가 줄어서 주당 가치가 높아져서, 많은 기업들이주가를 올리기 위해 사용하는 방법입니다.
부동산
Q. 빌라는 투자하는 게 아니라고 하는데 그 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 전수진 공인중개사입니다.1.)아파트 VS 빌라대부분 아파트는 대단지라서 시세파악이 용이하고,편의시설이나 살기편리해서 선호하기때문에 재테크나 시세차익면에서도인기가 좋습니다.그래서 아파트에 비해 가격상승폭이 적은 빌라는 선호하지 않는 경우가 보편적이지만예외적으로 재개발, 재건축호재로 아파트로 바뀔수 있는 개발이슈가 있다면 투자가치가 좋아 매물이 귀합니다.2.)시세파악이 쉽지않아 실패리스크가 있다.최근 빌라 전세사기가 급증하는것이 빌라는 거래가 많지 않아서 시세파악이 용이하지 않다는 것입니다.그래서 시세보다 비싼 전세로 들어가는등의 위험으로 전세금을 받지 못하는 경우도 생겨서 문제가 되고 있는 실정입니다.그러다보니 요새는 빌라투자에 대한 부정적인 인식이 더 커진것 같습니다.결론은 아파트에 비해서 빌라투자가 리스크가 더 있을수는 있지만, 공부를 많이 하시고 개발호재가 많은 좋은 빌라에 투자했을때에는 결과가 좋을수 있고, 빌라 경매등을 통해서 수익을 보시는 경우가 있습니다.그런데 정말로 꾸준히 노력하시고 많이 공부하시는 분들이 성공하는 것이므로, 빌라를 투자하시려면 평상시에경제공부, 부동산공부, 그리고 수시로 부동산 매물들의 가격을 체크하시면서 입지, 급매, 미래가치, 모든것에대한 전문적인 지식을 기르셔야지만 좋은 결과가 있을것입니다.
부동산
Q. 임야를 매입후 골프연습장 허가를 받으려고 합니다.
안녕하세요. 전수진 공인중개사입니다.골프연습장을 허가 받을시 사용면적이 500제곱미터가 넘으면 체육시설로 용도 변경해야 합니다.운동시설 '골프연습장'으로 용도변경하시면 됩니다.체육시설 설치시 타석갯수에 맞춰서 주차공간도 확보해야합니다.서울은 타석당 주차 1대지만 지역마다 다를수 있으니 해당 지자체에 문의하시는게 좋을듯 합니다.타석이 20타석 이상일시 생활체육지도사 2급 자격증이 필요합니다.직접 자격증을 취득하셔도 되고, 직원이 가지고 있어도 무방합니다.골프연습장 부지 조성공사중 주민 민원으로 공사중지 처분을 받은경우도 있으니 주변에 민원의 소지가 있는지도잘 판단해야 합니다.해당지역의 조례를 확인하셔서 골프장이 가능한 용도지역을 찾아야 하는데 주거지나 상업지 , 공업지역은 가격이 비싸서사업성이 없을수 있으니, 도시인근에 저렴한 생산녹지등, 그 지역에 개발가능한 용도지역중 저렴한 용도를 찾는것이 좋습니다.상권도 체크해야 하는데 수요가 있는 신도시나 아파트주변이나 도로접근성이 좋은곳, 도시에서 가까운 곳을 선택하는 곳이 좋습니다.실내골프연습장 창업비용은 브랜드에 따라 차이가 있는데,기계값이 1대당 1300~2000만원선으로 100평기준 창업비용은 대략 4~ 5억정도 예상이 가능합니다.인도어골프장같은 경우 최소 대지 3000평이상 예상하시면 되고 비거리는 100~150미터 나올것입니다.겨울에는 장사가 힘들고, 건축비는 10억정도 예상하시면 되는데, 보통 토지값 포함 30억정도는 있어야 창업하는데큰 무리가 없을것 같습니다. 위가격은 예시일뿐이며, 만약 평당 100만원짜리 3000평을 매입하시면 땅값만 30억이 들게되므로,원하시는 지역에 시세와 평수를 감안하시고, 건축업자에게 건축비 견적등을 받아보시면 더 정확할것입니다.인구가 밀집한 지역의 인도어골프연습장같은경우 매물이 100억이 넘는것도 많습니다.
부동산
Q. 상가의 임대차 최초 계약시 임대차기간은 몇년인가요?
안녕하세요. 전수진 공인중개사입니다.2018년 10월16일 이후 최대 10년간 계약갱신요구권을 행사할수 있습니다.그 이전에는 5년이었지만, 2018년부터 임차인의 권리가 강화된것입니다.보통 통상적으로 2년계약으로 많이들 하시는데, 1년계약으로 하시던지 하는것은 본인의 선택사항이 될것입니다.상가임대차보호법에서는 계약기간이 1년미만이라고 해도 1년으로 보고, 임차인은 1년미만으로 주장할수 있다는 조항도 있습니다.임차인은 만기 6개월전에서 최소1개월전까지 계약갱신을 요구하면 됩니다.임차인이 상가를 인도받고 사업자등록을 하면 다음날0시부터 제 3자에 대항력을 갖추게 됩니다.상가임대차보호법에 의해 임차인은 대항력, 계약갱신요구권, 권리금보호를 받는데지역, 시기별, 금액내에 해당하는 환산보증금에 해당되고, 사업자등록증에 확정일자를 받으면, 소액보증금 최우선변제, 우선변제권, 5%임대료증액제한보호도 받을수 있습니다.우선변제권이란 경매시 환산보증금 기준에 해당되는 임차인은 우선변제받을수 있는 권리입니다.소액임차인 최우선변제란 법에서 정한 소액보증금에 해당되었을시,배당순위와 관계없이 선순위 근저당권보다 먼저 받을 있는 권리입니다.대항력: 상가인도+확정일자우선변제권: 대항력요건+확정일자최우선변제권은 대항력만 있으면 되고 확정일자 없어도 됩니다
부동산
Q. 아파트 같은 단지내에 3천만원 더 저렴한곳으로 전세 이사하는게 좋을까요? 현재 있는곳에 갱신하는게 좋을까요?
안녕하세요. 전수진 공인중개사입니다.1.) 경제적인 이유더 저렴한곳으로 이사가게 될경우 2년동안 여유자금을 활용할수 있게 됩니다.만약 신용대출등의 빚이 있는경우 빚을 갚아서 대출이자를 갚을수도 있고,다른 투자처가 있어서 투자해서 돈을 불리는 방법도 있습니다.2.)이사로 인한 파손및 귀찮음 vs 불필요한 짐정리로 인한 마음의 여유포장이사를 한다고 해도 이사를 하면서 물건이 파손될수도 있고책이 많다던지 무거운 물건이 많다더지,운반이 어려운 운동기구같은것이 있으면번거로울수 있습니다.하지만 이사를 하면서 불필요한 짐을 정리하고, 짐의 구조나 가구등 배치를 바꾸면서새로운 전환점이 될수도 있을것입니다.3.)층이나 향을 바꿨을때 이득만약 어린자녀가 있는 집일경우 고층에서 1층으로 가는 경우는 이득이 될수 있습니다.아니면 현재는 앞에 전망이 맞은편세대가 보인다던지, 향이나 전망이 안좋은데, 이사갈집이향이나 전망, 구조, 편의시설같은 접근성등이 좋다면 삶의 쾌적성이 높아져서 이사를 고려할수도 있겠습니다.
부동산
Q. 미혼일경우 내집마련 디딤돌 대출 한도는 얼마까지인가요?
안녕하세요. 전수진 공인중개사입니다.디딤돌대출 금리가 가장저렴하며 그 다음은 보금자리론 대출이 저렴합니다.디딤돌대출+보금자리론+신용대출 합쳐서 대출 진행하시는 분도 있습니다.여기다가 회사에서 해주는 대출까지 활용하는 분들도 있긴 합니다.미혼인경우 내집마련 디딤돌 대출은주거전용면적 60제곱미터이며,수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍, 면지역은 70제곱미터 이하의 주택으로대출접수일 기준 담보주택의 평가액이 3억이하인경우가능합니다.대출한도는 1억5천만원이내로 가능하나, 생애최초주택구입자는 최대 2억까지 가능합니다.DTI는 60%, LTV는 70%(생애최초 80%)가능합니다.
대출
Q. 'Herstatt 리스크'는 어떤 리스크인가요?
안녕하세요. 전수진 경제·금융전문가입니다.에르스타트리스크(Herstatt risk)는 외환 거래시 외환 결제 과정에서 결제지역간 시차로 인해서 일어나는 원금리스크를 말합니다.1974년 독일의 에르스타트라는 은행이 파산하면서 시작된 말로, 에르스타트 은행이 파산하면서 미국은행이 결제 지역간 시차로 받아야할 달러를 받지 못해서 큰 손실을 입었습니다. 이후 BIS(국제결제은행)에서는 자기자본 비율규제를 만들어서, 규제를 받는 은행은 최소8%이상의 자기자본을 유지해야만 합니다.