안녕하세요 김일진 공인중개사 전문가입니다.
Q. 인플레이션이 생기면 왜 계약이 잘 안 이뤄지나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.인플레이션이 발생하면 계약이 잘 이루어지지 않는 이유는 몇 가지 경제적 불확실성과 관련이 있습니다. 비록 집값이 오를 것이라는 기대가 있을 수 있지만, 계약을 망설이게 만드는 여러 요인들이 작용합니다.1. 가격의 불확실성인플레이션이 발생하면 물가가 급격히 상승할 수 있는데, 이로 인해 가격 변동성이 커집니다. 이로 인해 구매자와 판매자 모두 가격에 대한 예측이 어려워지기 때문에 장기 계약을 맺는 것을 주저하게 됩니다.예를 들어, 구매자는 물건이나 자산이 더 비싸질 것을 두려워 계약을 미루거나 포기할 수 있으며, 판매자는 인플레이션에 따라 더 높은 가격을 받을 수 있을지 모르므로 현재의 가격에 만족하지 않을 수 있습니다.2. 금리 상승인플레이션이 발생하면 중앙은행이 금리를 인상하여 이를 억제하려고 합니다. 금리 인상이 발생하면 대출 이자가 높아지며, 자금 조달 비용이 증가하여 계약이나 투자에 필요한 자금을 마련하기가 어려워집니다. 이는 특히 부동산 시장에서 중요한데, 많은 사람들이 집을 구매하기 위해 대출을 이용하기 때문에 금리가 높아지면 구매 수요가 줄어들게 됩니다.기업이나 개인이 대출을 받아 사업을 확장하거나 부동산을 매입하는 것에도 금리 상승이 부담으로 작용합니다.3. 실질 소득 감소인플레이션이 발생하면 소득의 실질 가치가 하락하게 됩니다. 물가가 상승하더라도 월급이나 소득이 같은 비율로 오르지 않기 때문에, 구매력이 떨어지게 됩니다. 그 결과, 소비자나 투자자들은 더 큰 지출을 꺼리고, 이는 결국 계약을 망설이게 되는 요인으로 작용합니다.4. 투자 환경의 불확실성인플레이션 상황에서는 미래에 대한 불확실성이 커지기 때문에, 사람들은 장기 계약을 피하고, 대신 단기적인 대응을 하려는 경향이 있습니다. 인플레이션이 얼마나 지속될지, 금리가 얼마나 오를지, 경제가 어떻게 변할지 알 수 없기 때문에, 리스크 회피를 위해 대규모 계약을 꺼릴 수 있습니다.5. 대체 자산으로의 이동인플레이션이 발생하면 많은 투자자들이 부동산이나 주식보다는 금이나 달러화 같은 안전자산으로 자금을 옮기려는 경향이 있습니다. 이는 투자 부동산이나 장기 계약 시장에서 거래가 줄어드는 이유가 됩니다.이처럼 인플레이션이 발생하면 가격 변동성과 금리 상승, 실질 소득 감소 등으로 인해 계약이 잘 이루어지지 않게 됩니다
Q. 보증금 2000에서 500으로 줄일시 월세
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.보증금을 2,000만 원에서 500만 원으로 줄일 경우, 보증금 감소분에 따라 월세가 상승하게 됩니다. 이를 계산하는 데는 보통 보증금 1,000만 원당 월세 약 1%~1.5% 상승이라는 경험적인 기준을 많이 사용합니다. 이 기준에 따르면, 보증금 1,500만 원을 월세로 전환하는 금액을 계산할 수 있습니다.계산 방법:보증금 감소액: 2,000만 원 - 500만 원 = 1,500만 원월세로 전환: 보통 1,500만 원에 대해 1%~1.5% 정도를 월세로 전환합니다.1,500만 원 × 1% = 15,000원 (보수적인 추정)1,500만 원 × 1.5% = 22,500원 (높은 추정)최종 월세:기존 월세 65만 원에 15,000원~22,500원의 월세를 더하면,약 66.5만 원~67.25만 원 정도가 새로운 월세가 될 수 있습니다.다만, 정확한 금액은 임대인과 협의에 따라 다를 수 있습니다
Q. 지방에 아파트로 투자하는건 어떤 가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.지방 아파트에 투자하여 월세 수익을 창출하는 것은 일부 투자자에게 매력적인 선택이 될 수 있지만, 몇 가지 위험 요소를 고려해야 합니다. 수도권에 거주하면서 지방에 여러 아파트를 매입해 월세로 돌리는 방식은 적은 초기 자본으로 시작할 수 있지만, 수익성과 리스크를 균형 있게 판단해야 합니다.1. 장점저렴한 매입가: 수도권에 비해 지방 아파트는 매입 가격이 낮기 때문에 상대적으로 적은 자본으로 다주택 투자가 가능합니다.월세 수익: 일부 지방 도시나 대학가, 산업단지 인근은 월세 수요가 꾸준히 유지되는 곳이 있어 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.분산 투자: 여러 지역에 걸쳐 분산 투자하면 지역별 경제 상황에 따른 리스크를 줄일 수 있습니다.2. 위험 요소공실률 증가: 지방에서는 인구 감소나 경제 활동 저하로 인해 공실률이 높을 수 있습니다. 특히 지방의 일부 지역은 세입자 수요가 적어 공실 기간이 길어질 가능성이 있습니다.자본 이득 한계: 수도권과 달리 지방 아파트는 가격 상승률이 낮거나 정체될 가능성이 큽니다. 따라서 장기적인 자본 이득보다는 월세 수익에 의존하는 구조가 됩니다.지역 경제 의존성: 지방의 경제는 특정 산업이나 공공 기관에 의존하는 경우가 많아, 경제 상황 변화에 따라 부동산 수요가 급변할 수 있습니다.관리의 어려움: 지방에 여러 아파트를 소유하게 되면, 거리가 멀기 때문에 직접 관리가 어려워질 수 있습니다. 이로 인해 유지보수나 문제가 발생했을 때 관리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.세금 및 규제: 다주택자가 되면 종합부동산세와 양도소득세 등 세금 부담이 커질 수 있습니다. 특히, 최근 정부의 다주택자에 대한 세금 규제가 강화된 점을 고려해야 합니다.3. 성공을 위한 전략지역 선정: 지방에서도 인구가 증가하거나 산업 발전 가능성이 높은 지역, 예를 들어 공공기관 이전지, 개발 호재 지역 등을 선택하는 것이 중요합니다.공실 위험 대비: 공실 위험에 대비해 임대 수요가 꾸준한 지역을 찾고, 공실 발생 시 대비책을 마련해야 합니다.임대 관리 서비스: 직접 관리가 어려울 경우, 임대 관리 대행 서비스를 활용하여 유지보수 및 세입자 관리를 맡기는 방법을 고려할 수 있습니다.결론지방 아파트 투자로 월세 수익을 내는 것은 비교적 저렴한 투자비용으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 전략입니다. 그러나 공실 위험, 지역 경제의 불확실성, 관리의 어려움 등을 신중히 고려해야 합니다. 투자 전에 철저한 시장 조사를 하고, 수익과 리스크를 균형 있게 평가하는 것이 중요합니다.
Q. 그 월세 집 나갈때 세입자 구해지기 전까지 복비 내야하는건가요??
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.월세 집을 나갈 때 발생할 수 있는 복비(중개수수료)와 보증금 반환 관련 질문에 대한 답변은 아래와 같습니다:1. 세입자 구해지기 전 보증금 반환원칙적으로 임대인은 임차인이 월세 계약 종료 시점에 퇴거하면 보증금을 돌려줘야 합니다. 하지만 현실적으로 세입자가 새로 구해질 때까지 보증금 반환이 지연되는 경우가 많습니다. 즉, 새로운 세입자가 구해질 때까지 임대인이 보증금을 반환하지 않거나, 부분적으로만 반환하는 경우도 있습니다.보증금을 돌려받기 위해서는 퇴거 시점에 집 상태를 확인하고, 파손이나 손해가 없는지 확인하는 것이 중요합니다. 만약 파손이 있다면, 이를 수리하는 비용을 보증금에서 차감할 수 있습니다.2. 복비(중개수수료) 부담 여부임차인이 나가는 시점에 새로운 세입자를 구하기 위한 부동산 중개수수료(복비)는 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다. 임차인은 복비를 부담할 의무가 없으며, 임대인이 부동산 중개업체를 통해 새 세입자를 구하는 것이 보통입니다.다만, 계약서에 별도로 명시된 사항이 있다면 예외가 될 수 있습니다. 계약서에 임차인이 중개수수료 일부를 부담해야 한다고 명시되어 있다면 해당 조건을 따르게 됩니다.3. 복비 관련 사례보통 세입자가 중개수수료를 부담하는 경우는 임차인이 부동산을 통해 직접 새 세입자를 구했을 때 발생할 수 있습니다. 이때는 부동산에 대한 중개수수료를 임차인이 일부 부담하는 경우가 있지만, 일반적인 경우라면 집을 나가는 세입자가 복비를 부담할 이유는 없습니다.과거에 복비를 내지 않은 것은 일반적인 상황입니다. 대개 파손된 부분에 대한 비용만 부담하고 나가는 것이 일반적입니다.4. 대응 방안임대인과 퇴거 전 보증금 반환 조건을 명확히 협의하세요. 만약 세입자 구해지기 전까지 보증금을 반환하지 않겠다는 입장이라면, 임대차 계약 종료 시 임차권 등기명령을 통해 보증금 반환을 보호받는 방안을 고려할 수 있습니다.결론세입자가 구해질 때까지 보증금 반환이 지연될 수는 있지만, 중개수수료(복비)는 보통 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다. 계약서에 특별한 조항이 없다면, 임차인이 복비를 부담할 필요는 없습니다.
Q. 밀린월세 및 도중에 나갈때 남은기간 반환에 대한 물어보고싶은게 있습니다
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.현재 상황을 정리해보면, 월세를 4월부터 8월까지 밀렸고 보증금에서 일부 월세를 차감한 상태에서 9월 4일에 방을 빼지 못하고, 한 달 치 월세를 추가로 납부한 상황입니다. 그리고 9월 27일 전에 나갈 계획인데, 9월 20일에 나가게 되면 남은 기간에 대한 월세 반환 여부에 대해 문의하신 것입니다.1. 일할 계산 여부계약서 내용에 따라 다르겠지만, 일반적으로 월세는 일할 계산이 가능합니다. 즉, 월 중간에 나갈 경우, 거주한 일수만큼의 월세를 내고 나머지 기간에 대해서는 반환받을 수 있습니다.예를 들어, 월세가 43만 원이고 9월 1일부터 20일까지 거주했다면, 43만 원 × (20/30)으로 계산하여 약 28만 7천 원의 월세만 납부하면 됩니다. 나머지 9월 21일부터 30일까지는 일할 계산에 따라 반환받는 것이 일반적입니다.2. 집주인 측의 주장집주인 측(아들)의 설명은 "한 달 단위로 정산한다"고 했으므로, 9월 한 달 전체 월세를 내야 한다고 주장하는 것으로 보입니다. 그러나 이는 통상적인 월세 계산 방식과 다를 수 있으므로, 계약서에 명시된 내용을 다시 확인해야 합니다.만약 계약서에 '월 단위 정산'이 명시되어 있지 않다면, 거주한 기간만큼 월세를 내고 남은 기간은 반환받는 것이 타당합니다.3. 반환 여부보증금에서 남은 금액을 차감하고, 일할 계산에 따라 반환받는 금액이 있을 수 있습니다. 집주인이 반환을 거부한다면, 관련 법령에 따라 대응할 수 있습니다.주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 정당한 이유 없이 임차인이 거주하지 않은 기간에 대한 월세를 청구할 수 없습니다. 따라서 반환받을 수 있는 금액이 있으면 이를 요구할 수 있습니다.4. 대응 방안계약서를 재확인하여 월세 계산 방식이 명확하게 명시되어 있는지 확인하세요.일할 계산이 일반적인 기준이므로, 법적으로 일할 계산이 맞다는 사실을 집주인에게 전달하고 반환을 요구할 수 있습니다.그래도 반환을 거부한다면, 주택임대차분쟁조정위원회 등을 통해 분쟁 해결을 시도할 수 있습니다.즉, 반환 여부는 계약서 내용과 법적 기준에 따라 결정되므로, 계약서 확인과 함께 합리적인 반환 요구를 할 수 있습니다.