안녕하세요. 박성호 공인중개사입니다.
Q. 땅을 매입할떄는 대부분 대출을 받아서 매입한다고 하던데
안녕하세요. 경영학적 관점에서 보시는 것이 좋을듯하네요경영학에는 레버리지라는 개념이 있습니다레버리지는 시소 혹은 지렛대를 생각하시면 되는데 투입대비 이득이 얼마나 큰지를 나타내는 개념입니디대출을받아 이자를 내는 것을 비용으로 생각해 이러한 비용에 비해 토지 판매를 통한 시세차익이라든가의 이익이 크다면 그리 결정하는 것입니다.이 과정에서 절세나 투자할 수 있는 금액 자체를 늘리는 효과도 있구요그리하면 기존의 자본은 더 수익성이 좋은 다른 상품에 투자할 수 있습니다즉, 각 상품에 가장 적합한 투자방법을 선택함으로써 레버리지를 극대화 하는 방식으로 투입한다고 보시면 됩니다감사합니다
Q. 모아주택은 어떤 형태의 재개발인가요?
안녕하세요. 모아주택은 신구축 건물이 혼재되어 대규모 재개발이 어려운 주거지를 모아 정비하는 사업입니다. 요건으로 1,500제곱미터 이상의 대지면적이 필요하며 근거법령은 빈집 및 소규모주택정비법으로 서울시만의 방식으로 시행하는 방식입니다. 사업유형으로는 크게 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업 등 네가지 유형이 있습니다. 사업진행절차는 조합설립인가(또는 주민합의체구성), 통합심의, 사업시행인가(관리처분계획 포함), 이주 및 착공 순 입니다. 소규모 재개발 사업의 경우 조합설립인가 단계 전에 추가 절차가 있습니다.사업진행 예정 소요시간은 일반적으로 2~4년 정도 소요될 것으로 서울시에서 발표하였습니다. 도움이 되셨다면 추천 및 좋아요 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 임대차 계약기간이 종료됐음에도 짐을 빼지 않는 세입자를 어떻게 할 수 있나요?
안녕하세요. 계약기간이 종료됐음에도 임차인이 거주하고 있어 많이 속상하셨을거로 보입니다.그러나 세입자의 주거공간에 강제 침입하여 짐을 건드릴 경우 주거침입죄 등으로 고소당할 수 있으니 그 방법은 지양하시기 바랍니다.연락이 안되는 상황이시라면 내용증명을 통해 퇴거의사를 분명히 밝히시고, 퇴거하지 않을 시 건물인도소송(명도소송)을 통해 임차인을 강제퇴거 시키는 방법이 있습니다. 명도소송 승소시 소송비용은 패소자 부담이며, 보증금반환이 언제든 가능하다는 내용의 소 제기 이후 임차인의 불법점유가 계속될 경우 이에 대한 손해배상 청구가 가능합니다.도움이 되셨다면 추천, 좋아요 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 전세 사기를 안당하려면 계약서를 잘 보면 될까요?
안녕하세요. 계약서를 잘 보는 것도 중요하지만 계약서 만으론 충분치 않습니다.기본적으로 해당 부동산의 등기부등본 및 건축물대장, 소유자의 신분증과 납세증명서 등 확인해주셔야 합니다.등기부등본의 경우 해당 부동산의 권리관계를 나타내는 기본적인 서류입니다. 계약 이전에 확인하여주시는 것은 물론이고 잔금 지급 이전에도 확인하여 소유권과 그외의 권리(근저당, 압류 등)이 변동되었는지 여부를 확인해 주셔야합니다.건축물대장은 해당 건축물의 스펙을 보여주는 서류입니다. 계약할 부동산의 면적, 소재, 지번, 구조, 층수 등 사항이 맞는지 확인하기 위해서 필요하며 그 용도와 법규위반 여부 등도 검토하셔야합니다.추가적으로 신분증 확인을 통해 계약할 상대(해당 부동산 정당 소유자)가 맞는지 확인해주시고, 납세증명서를 통해 미납한 세금이 있는지 확인하시어 압류, 경공매로 부터 안전한 부동산인지 확인해주시는 것이 좋습니다. 감사합니다.도움이 되셨다면 추천부탁드립니다.
Q. 임대인이 바뀌면 계약해지 사유가 되나요?
안녕하세요. 임대인이 변경되는 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하는것이 원칙이나,대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정에 따라 "임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다."라고 명시하고 있으므로 이의를 제기함으로써 임대차 관계를 해지할 여지가 있는 것으로 보입니다.감사합니다.