Q. 경매 부동산 월세 계약시 어떤점을 주의해야되는지 궁금합니다.안녕하세요. 단기 임대로 2~3개월 정도 거주할 월세방을 알아보고 있는데, 확인한 매물 중 일부가 현재 경매로 넘어가기 전 단계이거나 향후 경매 가능성이 있는 매물이라고 안내받아 몇 가지 문의드리고 싶습니다.현재 알아보고 있는 조건은 보증금이 있는 단기 월세이고, 부동산에서는 일부 매물의 경우 전입신고가 어렵다고 안내하고 있습니다. 계약 전 위험요소를 최대한 확인하고 싶은데 아래 사항이 궁금합니다.부동산에서 ‘전입신고가 불가능하다’고 안내하더라도, 실제 주거용 주택에 대해 정상적으로 임대차계약서를 작성하고 실제 거주한다면 임차인이 직접 전입신고를 할 수 있는지 궁금합니다.또한 임대차계약서에 ‘전입신고 불가’라는 특약이 들어가는 경우 그 특약의 법적 효력이 있는지도 궁금합니다.전입신고가 불가능한 집에 거주하게 된다면 보증금 보호 측면에서 어떤 위험이 있는지 궁금합니다.전입신고를 하지 못하더라도 확정일자를 받을 수 있는지, 받을 수 있다면 실제 경매 시 보증금을 보호받는 데 어느 정도 효력이 있는지도 알고 싶습니다.해당 주택이 아직 경매가 개시되지 않았지만 집주인의 채무 문제 등으로 조만간 경매로 넘어갈 가능성이 있는 경우, 2~3개월 정도의 단기 거주라면 현실적으로 위험이 어느 정도인지 궁금합니다.일반적으로 부동산 경매가 신청된 이후 실제 낙찰 및 소유권 이전까지 약 6~8개월 이상 걸린다고 들었는데, 실제로도 그러한지 궁금합니다.또한 경매개시결정이 내려진 이후 세입자가 바로 퇴거해야 하는 것은 아닌지, 어느 시점까지 거주할 수 있는지도 궁금합니다.계약 전에 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 사항이 무엇인지 궁금합니다.근저당권, 압류·가압류, 경매개시결정, 신탁등기 등을 어느 정도까지 확인해야 하는지와, 채권최고액이 어느 정도이면 계약을 피하는 것이 좋은지도 궁금합니다.등기부등본상 현재 경매개시결정이 없다면 계약기간 2~3개월 동안 경매가 진행될 가능성을 판단할 수 있는 다른 방법이 있을까요?예를 들어 세금 체납, 압류 예정 여부, 기존 임차인 보증금, 임대인의 채무상태 등을 임차인이 확인할 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.이미 근저당권이나 압류가 설정된 집에 제가 후순위 임차인으로 들어가는 경우, 소액임차인 최우선변제 대상이 될 수 있는지, 그리고 그 기준은 ‘계약일·전입신고일·근저당 설정일’ 중 어떤 시점을 기준으로 판단하는지도 궁금합니다.경매가 실제로 개시된 이후에도 계속 거주하고 있다면 별도로 법원에 배당요구를 해야 하는지 궁금합니다.배당요구를 하지 않으면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있는지도 알고 싶습니다.월세 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 전입신고를 하지 않은 상태에서도 지급명령이나 보증금반환청구소송 등으로 반환을 요구할 수 있는지 궁금합니다.반대로 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 먼저 퇴거해야 하는 상황이라면 임차권등기명령 등의 제도를 이용할 수 있는지, 전입신고를 하지 않은 임차인도 이용 가능한지 궁금합니다.단기임대의 경우 집주인이 월세 2~3개월치를 선불로 요구하는 경우가 있는데, 월세 선납 자체에 법적인 문제는 없는지, 그리고 집이 중간에 경매로 넘어가 실제 거주가 어려워질 경우 이미 납부한 월세를 돌려받을 수 있는지도 궁금합니다.이런 위험이 있는 매물과 계약해야 한다면 계약서에 반드시 넣어두면 좋은 특약이 있을까요?예를 들어계약기간 중 추가 근저당·압류 등 권리설정 금지경매개시 또는 소유권 변동 시 계약 해지 및 보증금 즉시 반환전입신고 및 확정일자 취득에 임대인이 협조한다는 내용임대인이 현재 경매·압류·세금체납 등의 사실을 고지했다는 내용등을 특약으로 두는 것이 실질적으로 도움이 되는지 궁금합니다.마지막으로, 제가 2~3개월 정도만 거주할 예정이고 보증금 규모가 크지 않은 경우에도 ‘전입신고 불가 + 경매 가능성 있음’인 매물은 원칙적으로 피하는 것이 좋은지, 아니면 등기부와 선순위 권리관계만 확인한다면 단기 거주는 현실적으로 가능한 수준의 위험인지 전문가 의견을 듣고 싶습니다.