Q. 임차인 퇴거 불가 및 노후빌라 수리비, 입주지연금 및 손해배상 요청의 건 검토 요청1. 개요본인은 서울시 동작구 노량진동 빌라 임대인입니다.현재 임차인과 임대차계약, 계약갱신요구권, 하자보수비, 입주지연금, 손해배상 및 재개발에 따른 퇴거 문제로 분쟁이 발생하여 법률 검토를 요청드립니다.2. 임대차계약 현황서울시 동작구 노량진동 소재 빌라계약내용계약일 : 2024.07.31계약기간 : 2024.07.31 ~ 2026.07.31보증금 : 1억여원.계약서 특약본 계약 건물은 21년 3월 재정비 촉진지역 사업승인 난 곳으로 시공사 선정 내용 명기(이주기간정해지면 조건없이 이주 조건 명기함)노후로 인한 수리는 청구하지 않기로 한다. (단 보일러 고장 및 보일러 배관 및 수도 누수는 제외)(부동산 입회하에 주택 노후 수리는 요청 없는 조건으로 보증금 1천만원 깍아 주는 조건으로 긴급 입주한다고 하여 계약 진행)3. 계약 체결 당시 상황임차인은 계약 체결 전 및 잔금 지급일에 직접 목적물 상태를 확인하였습니다.또한 전세입자가 거주하던 상태를 직접 확인하고, 계약 체결 당시 별도의 수리 요청이나 하자 관련 이의 제기는 없었습니다. 또한 계약서 작성일 전에 집 상태 꼼꼼히 살펴보고 "입주 전 화장실 세면대 등 철거하고 싶다 하여 허락해준 사례가 있음이후 임대인은 보일러 수리, 추가 도배 비용 지원 등 임대인으로서 필요한 범위 내의 조치를 시행하였습니다.참고로 계약서 작성 시 임차인 모친이 주도적으로 계약진행했으나, 실질적인 임차인은 말 한마다 없었으며 지금까지도 전화통화 한적은 단 한번도 없었으며 오로지 문자, 내용증명만 하고 있는 상태임)4. 임차인의 주장(1) 실제 입주일 주장임차인은 누수 문제로 인해 실제 입주일이 2024.11.23이라고 주장합니다.(당연히 7/31일 입주했는지 알았는데 9월초 갑자기 연락와서 집 상태가 안좋으니 곰팡이, 결로 등 수리요청하였으며, 임대임 입장에서는 말도없이 입주안하고 장마철에 한달이상 환기도 없이 집 방치하면 당연히 곰팡이 나는것 아니냐고 문자 회신함. 그 이후 임차인은 집 상태가 안좋아 입주 못하겠다 하며 실제 입주는 24년11월 23일 입주하여 3개월 이상 빈집으로 방치함)따라서 계약기간도 2024.11.23부터 기산되어야 하며 계약만료 시점 또한 연장되어야 한다고 주장합니다.그러나 계약서상 이러한 내용은 존재하지 않으며, 임대인과 별도 합의된 사실도 없습니다.(2) 누수 수리비 청구임차인은 임의로 전문가를 불러 누수 수리를 진행하였고, 수리비 130만원을 청구하고 있습니다.다만 해당 수리는 사전에 임대인과 협의된 사실이 없고 계약서 기준으로 수리비 청구할 수 없다고 답변했습니다.수차례 내용증명, 장문의 손해배상 요청 및 수리요청, 보일러 문제는 없는데 온수가 따뜻하지 않다고 보일러 A/S 기사에게 수차례 방문요청하여 A/S기사의 하소연으로 보일러 교체해준다고 지난해 문자로 의견 보냈으나 답변이 없어 교체는 안한상태)(3) 입주지연금 청구임차인은 115일간 입주가 지연되었다며,보증금 1억4천만원민법상 법정이율 연 5%을 적용한 손해배상을 주장하고 있습니다.그러나 계약서상 입주지연금 관련 약정은 존재하지 않으며, 임대인이 입주를 제한하거나 입주를 지연시킨 사실은 없습니다.(4) 정신적·물적 손해배상임차인은 누수, 결로, 곰팡이 등을 이유로 정신적·물적 손해배상을 주장하고 있습니다.손해배상액은 약 300~500만원 수준으로 주장하고 있으며, 구체적인 법적 근거나 객관적인 손해 입증자료는 제시하지 않고 있습니다.(5) 계약갱신요구권 행사임차인은 2026년 5월경 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하였습니다.임차인은 "계약갱신요구권은 형성권이므로 임대인의 동의 없이도 갱신된다"고 주장하고 있습니다.(6) 퇴거 거부 의사임차인은 최근 문자 및 내용증명을 통해보증금 전액누수 수리비 130만원입주지연금정신적·물적 손해배상금등을 지급하지 않으면 퇴거하지 않겠다는 취지의 의사를 반복적으로 표시하고 있습니다.5. 임대인의 입장(1) 계약기간계약기간은 계약서상 명시된 2024.07.31 ~ 2026.07.31 이며,임차인이 주장하는 2024.11.23 기산은 계약서상 근거가 없고 임대인과 별도 합의된 사실도 없습니다.(2) 하자 관련계약 체결 당시 임차인은 목적물 상태를 확인하였고, 계약서상 "노후로 인한 수리는 청구하지 않기로 한다"는 특약이 존재합니다. 또한 임대인은 보일러 수리 및 도배 비용 등을 지원한 사실이 있습니다.임차인이 주장하는 수리비는 임대인과 협의 없이 진행한 비용입니다.(3) 입주지연금계약서상 근거가 없고, 임대인과 별도 합의된 사실이 없어 인정할 수 없다는 입장입니다.(4) 손해배상구체적인 법적 근거 및 객관적 입증자료가 부족하므로 인정할 수 없다는 입장입니다.6. 재개발 진행 현황본 건은 노량진0구역 재개발 사업구역 내에 위치하고 있습니다.현재관리처분인가 완료향후 이주공고 예정이주 및 철거 예정 상태입니다.7. 계약갱신 거절 통지임대인은 이미 내용증명을 통해 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 "주택의 철거 또는 재건축을 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우" 에 해당한다고 판단하여 계약갱신 거절 의사를 통지하였습니다.8. 현재 검토 중인 협상안임대인은 분쟁 장기화를 피하기 위해 계약갱신과는 별개로 조합 이주기간 종료 시점까지 임차인의 거주를 허용하는 방안을 검토하고 있습니다.다만 조건은임차인의 수리비 청구 포기입주지연금 청구 포기손해배상 청구 포기임대인에 대한 일체의 추가 청구 포기계약갱신요구권 관련 분쟁 종결입니다.단, 재개발 관련 이주비·이사비 등은 관련 법령 및 조합 기준에 따라 처리하도록 할 예정입니다.9. 법률 검토 요청사항현재 상황에서 계약갱신 거절이 적법한지?노량진0구역의 현 단계(관리처분인가 완료, 이주예정, 철거예정)가 주택임대차보호법 제6조의3상 갱신거절 사유로 충분한지?임차인의 입주일 변경 주장(2024.11.23 기산)이 인정될 가능성이 있는지?임차인이 청구하는 누수 수리비 130만원, 입주지연금, 정신적 손해배상계약만료 후 임차인이 퇴거하지 않을 경우 명도소송 승소 가능성계약만료 후 점유 지속 시 부당이득금(점유이익) 청구 가능성이주기간 종료 시점까지 거주를 허용하는 조건부 합의서 작성 시 반드시 포함해야 할 조항임대인 입장에서 가장 유리한 대응 전략(명도소송, 협상, 합의서 체결 등)전문가의 답변 절실히 부탁드립니다. 끝.