Q. 세입자가 베란다에서 떨어졌습니다.임대주택 난간 추락사고 상담 요약1. 건물 및 임대차 현황소재지: 5층 규모의 노후 공동주택 중 3층 세대 임대현재 재건축 진행 중이며 관리처분계획 인가 완료임대차계약 당시 재건축 진행 사실을 임차인에게 고지함.계약서 특약에 재건축 진행 중이며 이주명령 시 조건 없이 이주한다는 내용이 있음.계약 당시 임차인 및 공인중개사가 현장을 확인함.임차기간 중 난간이 흔들린다거나 부식·파손·위험하다는 연락 또는 수리 요청을 받은 사실이 전혀 없음.임대인 역시 사고 전까지 난간에 파손 위험이 있다는 사실을 인지하지 못함.2. 사고 경위임차인이 3층 베란다 외부에 설치된 에어컨 실외기를 직접 청소하던 중 추락사고가 발생함.임차인은 난간에 기대어 실외기를 청소한 것으로 이야기함.실외기는 베란다 난간 바깥쪽으로 돌출되어 있고, 임차인이 청소했다고 하는 부분 역시 실외기 외측이어서 구조상 베란다 내부에 정상적으로 서서 단순히 손만 뻗어 청소하기에는 거리가 있음.다만 임대인은 사고를 직접 목격하지 않았으므로 임차인이 정확히 어떤 자세였는지, 난간에 어느 정도 체중을 실었는지는 알 수 없음.따라서 임차인이 난간에 '매달렸다'거나 '체중 전체를 실었다'고 단정하지 않음.3. 난간 파손 상태사고 후 현장 및 파손된 난간을 촬영함.난간 철제 프레임 자체가 중간에서 절단된 형태는 아님.난간 프레임 전체가 심하게 부식되어 붕괴한 모습도 육안상 확인되지는 않음.난간과 벽체가 연결되는 고정부가 벽체에서 이탈한 형태로 보임.이탈한 고정부 및 벽체 내부에 녹·부식으로 보이는 흔적은 존재함.기존 부식 때문에 고정부가 이탈한 것인지, 사고 당시 외력이 작용하여 이탈한 것인지 또는 두 원인이 함께 작용한 것인지는 확인되지 않음.사고 후 난간 전체, 고정부, 실외기 위치 등의 사진을 확보함.4. 사고 이후 상황임차인은 허리와 팔 등을 다쳤다고 이야기했으며 수술 및 입원치료를 받음.퇴원 후 임차인 측에서 문자로“보험 빼고 진료비 4,242,460원이 나왔다.”고 알려옴.현재까지 명시적으로“집주인이 4,242,460원을 지급해 달라”는 요구를 한 것은 아님.임대인은 시설물 안전 확보 차원에서 난간 및 실외기 관련 수리를 공인중개사를 통해 진행함.현재까지 임차인의 치료비 또는 손해배상 책임을 인정하거나 지급을 약속한 사실은 없음.변호사에게 확인하고 싶은 사항① 사고 난 베란다 난간이 전유부분인지 공용부분인지특히 난간이 공용부분이라면 실제 보존·관리 책임자가 개별 세대 소유자인지, 관리주체 또는 구분소유자 전체인지 확인 요청.② 민법 제758조 공작물책임의 주체해당 난간에 설치·보존상 하자가 있었다고 가정할 경우 임대인 개인이 공작물의 점유자 또는 소유자로서 어느 정도 책임을 부담하는지.③ 임대인의 수선의무사고 전까지 난간 이상에 관한 통보나 수리 요청이 전혀 없었고 임대인도 위험성을 인지하지 못했던 상황에서 민법 제623조상 책임 범위가 어디까지인지.④ 임차인의 과실상계임차인이 통상적인 베란다 이용 중 사고를 당한 것이 아니라, 난간 외부로 돌출된 실외기를 청소하면서 난간에 기대어 작업한 사실이 과실로 인정될 수 있는지.특히 실외기 외측을 닦기 위해 신체를 외부로 내밀어야 하는 구조였다는 점이 과실비율에 어느 정도 영향을 미치는지.⑤ 난간 하자와 임차인의 행동이 동시에 원인인 경우고정부가 기존 부식으로 약해져 있었던 동시에 임차인의 청소행위로 상당한 하중이 가해진 것으로 판단될 경우 각각의 책임 및 과실상계가 어떻게 이루어지는지.⑥ 재건축 진행 상황의 영향사고 당시 해당 아파트가 단순히 재건축 추진 단계가 아니라 관리처분계획 인가까지 완료된 상태였고 임차인도 계약 당시 재건축 진행 사실을 알고 있었던 점이 책임 판단에 영향을 미치는지.⑦ 임대인에게 발생한 재산상 손해사고로 난간 및 실외기 등에 손해가 발생했으므로, 임차인의 과실이 인정되는 경우 임대인 측 재산상 손해 역시 과실비율에 따라 청구 또는 상계할 수 있는지.⑧ 치료비 4,242,460원 및 향후 손해배상 대응현재 임차인이 금액을 통보한 상황에서 임대인이 어떻게 대응하는 것이 적절한지, 향후 치료비·휴업손해·위자료·후유장해 등을 요구할 경우 어떤 자료를 요구하고 어떤 방식으로 합의해야 하는지.