소유권이전시한이 어떻게 되는지요

농지매매 계약금과 중도금을 지급하고 잔금지급후 소유권이전하려했으나 농지임차인의 손해배상청구가 너무 과다하여 임대기한인 2027년 4월에 잔금지급하고 소유권을 이전하자는 매도인의 요청이 있는데

1.중도금지급후 4년후에 잔금을 지급하고 소유권 이전하는 계약이 유효한지요?

2.매매계약서는 공증을 해준다는데 효력이 있는지요?

3.추가로 계약금과 중도금에 대한 근저당설정을 해놀으면 어떨런지요?