전세 갱신청구권 관련해서 문의드립니다

Question

전세 계약 만료 3개월전에 집주인이 더 살 의사를 물어보셔서 일단 가능하다면 1년 정도 더 살고 싶다고 말을 해두었으며 따로 답은 못 받았습니다.

갱신청구권을 사용하고 싶다고 말하려는데 이때 기간을 따로 1년이라고 하면 새로운 계약으로 본다는 국토부 해석이 있는데 맞나요?

중도 해지를 염두에 두고 있다면 1년 기간을 따로 정하지 않고 갱신청구권을 사용하고 싶다고 말하면 될까요?

분쟁소지 없이 정확하게 집주인에게 의사를 전달하고 싶은데 그냥 갱신청구권을 쓰겠다고 하면 되는 건지 궁금하네요.

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전세 갱신청구권이란 임차인이 임대차 계약이 만료되기 전에 임대인에게 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 임차인이 한 번만 행사할 수 있으며, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 갱신청구권을 행사하면 임대인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없으며, 임대료 인상도 5%로 제한됩니다. 임차인은 갱신된 계약 기간 중에 언제든지 중도 해지할 수 있습니다.

문의주신 내용에 따르면, 임차인은 계약 만료 3개월 전에 임대인에게 1년 정도 더 살고 싶다고 말씀하셨습니다. 그러나 이는 갱신청구권을 행사한 것으로 보기 어렵습니다. 왜냐하면 갱신청구권을 행사하면 갱신되는 기간은 2년으로 정해져 있기 때문입니다. 만약 임차인이 1년만 더 살고 싶다면, 갱신청구권을 행사하지 않고 임대인과 새로운 계약을 체결해야 합니다. 그러나 이 경우에는 임대인이 재계약을 거절하거나 임대료를 인상할 수 있습니다. 따라서 임차인은 갱신청구권을 행사하고, 갱신된 계약 기간 중에 원하는 시점에 중도 해지하는 것이 더 유리할 수 있습니다.

분쟁소지 없이 정확하게 임대인에게 의사를 전달하고 싶다면, 갱신청구권을 행사한다는 내용을 명시적으로 통보해야 합니다. 예를 들어, “저는 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사하고자 합니다. 따라서 계약 만료일인 2023년 12월 31일 이후에도 동일한 조건으로 2년간 계약을 연장하고자 합니다. 이에 대해 동의해주시기 바랍니다.” 라고 말하면 됩니다. 갱신청구권을 행사할 때는 증거를 남길 수 있는 방법을 사용하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 내용증명 우편이나 이메일 등을 활용할 수 있습니다. 갱신청구권을 행사하면 임대인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없으므로, 임차인은 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

처음 계약하고 2년 뒤에 계약갱신청구권을 행사 할 수 있습니다. 계약갱신 시 계약기간은 1년으로 할 것인지 2년으로 할 것인지 임대인과 협의하면 됩니다. 계약갱신시에도 주택임대차보호법 제4조 1항(기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차계약은 2년으로 본다.) 과 같이 1년 거주 후 더 거주하려고 할 때 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.

계약갱신에 대한 의사통보를 하여 계약기간을 1년으로 하더라도 새로운 계약으로 보지 않고 계약갱신으로 봅니다. 임대인과 임차인이 협의하여 새로운 계약으로 임대차계약을 체결할 경우 새로운 계약이게 됩니다.

계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 계약연장에 대한 의사통보(카톡 또는 문자, 전화는 녹음, 내용증명)를 하여 임대인과 갱신계약에 대한 대화를 나누면 됩니다.