안녕하세요.오월감정평가사사무소 김수민 감정평가사입니다.상속, 증여, 가족간 매매 시 시가를 산정하는 방법에 대해 자세히 설명드리도록 하겠습니다.부동산을 상속받으시거나, 증여받을 때 혹은 가족간에 저가 양도를 할 때는 부동산의 시가를 기준으로 세금을 신고 해야 합니다.상속세 및 증여세법에서는 시가를 다음과 같이 규정하고 있습니다.상속세 및 증여세법 제60조 제2항② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.즉, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 그 예시로서 수용가격, 공매가격, 감정가격 등을 제시합니다.그리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 추가로 포함한다고 규정하고 있습니다.그럼, 대통령령을 확인해보겠습니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항① 법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. -후략-④ 제1항을 적용할 때 재정경제부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.시행령에서는 조금 더 구체적으로 시가에 대해 설명하고 있습니다. 이 중 매매가액, 수용가액, 경매가액은 흔히 있는 경우가 아니며, 유사한 다른 재산에 대한 가액은 대상 부동산이 아파트가 아니라면 찾기가 쉽지 않습니다.시가를 산정하는 옵션이 한가지 더 있습니다.상속세 및 증여세법 제60조 제3항③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.상속세 및 증여세법 제3항에서는 시가를 산정하기 어려울 때 동법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 인정하고 있습니다.이를 보충적 평가방법이라고 합니다.61조 : 부동산(토지 : 공시지가 / 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 : 기준시가 /  주택 : 개별주택가격 및 공동주택가격)62조 : 선박 등63조 : 유가증권64조 : 무체재산권65조 : 그 밖의 조건부 권리결론입니다.상속세 및 증여세법상 시가를 산정할 때는 다음과 같은 우선순위로 결정할 수 있습니다.매매 등 가액(매매, 감정가, 공매가, 경매가 등)유사자산의 매매 등 가액보충적 평가방법제가 설명드릴 내용은 여기까지입니다.세법이 허용하는 범위 안에서 납세자에게 가장 유리한 방법으로 시가를 산정하시기를 권해드립니다.특히 감정평가는 시가 산정 시 가장 우선적으로 적용되는 기준이며, 납세자가 선택할 수 있는 가장 안전하고 효과적인 합법적 수단입니다.감사합니다. 

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상속, 증여, 가족간 매매 시 시가 산정 방법

안녕하세요금융과 부동산 현장에서 정보의 격차를 줄이고 최적의 플랜을 찾아드리는 세움인베스트입니다.​.오늘(4월 1일), 정부가 발표한 '2026년 가계부채 관리방안'은그동안의 규제와는 결이 다른 아주 강력한 메시지를 담고 있습니다.​."부동산 투기는 이제 돈이 안 된다"라는 원칙을시장에 각인시키겠다는 의지가 엿보이는데요.​.굳게 닫히는 금융권의 문턱 앞에서우리가 어떤 '플랜 B'를 세워야 할지, 세움인베스트만의 시각으로 정리해 드리겠습니다...가계대출의 높은 벽 "총량 관리의 시대"정부는 현재 89.4%에 달하는 GDP 대비 가계부채 비율을2030년까지 80% 수준으로 낮추겠다는 목표를 세웠습니다.​.이를 위해 대출의 '수도꼭지'를 더 조일 예정입니다.​.· 증가율 1.5% 목표올해 대출 증가율을 경상 성장률 전망치(4.9%)의 절반 이하인 1.5%로 제한합니다.​.· 정책대출 축소디딤돌, 보금자리론 등 정책대출 비중을 30%에서 20%로 단계적 축소하여 시장 유동성을 관리합니다.​.· 목표 미준수 금융회사에 엄격한 패널티 부여26년도 목표 설정 시 25년도 목표 미준수 금융회사에 대한 엄격한 패널티를 부여합니다.특히 25년도 관리 목표를 크게 초과한 새마을금고는 올해 대출 증가 목표가 사실상 '0'입니다.​.이제는 "언제든 대출을 받을 수 있다"라는 생각보다,"대출 쿼터가 있을 때 미리 선점한다"라는 관점으로 자금 계획을 세우셔야 합니다...다주택자 주담대 '만기 연장' 제한 (4/17 시행)이번 대책 중 자산가분들께 가장 파격적으로 다가올 내용입니다.신규 취급 제한을 넘어 기존 대출의 '연장'까지 막겠다는 방침이죠.​.· 대상수도권 및 규제지역 내 아파트를 담보로 대출받은 다주택자(주택 소재지 무관, 2채 이상 보유한 개인 및 임대사업자(개인·법인)​.· 내용만기 연장 원칙적 불허 (단, 임차인 보호 등 불가피한 사유만 예외 인정)​.· 리스크만기가 돌아오는 대출을 상환하지 못할 경우, 자산 처분 압박이 커질 수 있습니다...사업자 대출 '용도 외 유용' 전수 점검 (2분기 예정)2021년 이후 실행된 사업자 대출을 현미경으로 들여다봅니다.(현재 25년 하반기 취급 사업자대출을 조사하여 용도 외 유용 127건 적발)​.사업자금을 빌려 부동산 투자에 썼는지는 당연하고,용도 외 유용이라면 전부 잡아내 수사기관에 넘기겠다고 합니다.​.· 강화된 페널티적발 시 해당 금융사뿐만 아니라 전 금융권의 모든 대출(가계대출 포함)이 제한됩니다.​.· 제한 기간1차 적발 시 1년 → 3년, 2차 적발 시 5년 → 10년으로 대폭 강화됩니다.​.· 국세청 공조사업자 대출로 고가 아파트를 취득한 사례는 세무 검증까지 이어질 가능성이 큽니다...온투업(P2P) 규제 제도권 편입 (4/2 즉시 시행)그동안 대출 규제의 '우회로'로 활용되었던 것 중 하나인온라인투자연계금융(온투업)도 이제 가계대출 규제 안으로 완전히 들어옵니다...경직된 시장, 왜 '플랜 B'가 필요한가?금융 환경이 어려울수록 정보력은 곧 자산이 됩니다.​.시중은행의 높은 벽 앞에서 발을 동동 구르기보다,현재 나의 자산 가치를 온전히 인정해 주는 대안 금융 채널을 열린 마음으로 검토해 보시길 권해드립니다.​.대안 금융이나 온투업 상품은 무조건 오래 사용하는 것이 아닙니다.막힌 혈관을 뚫어주듯 '자금의 가교(Bridge)' 역할을 수행하는 것이 핵심이죠..단 몇 퍼센트의 이자 차이보다, 적기에 자금을 투입하지 못해 놓치게 되는사업 기회나 부동산 급매물의 가치를 먼저 계산해야 합니다..오늘 발표된 규제안은"부동산 투기는 돈이 안 된다"라는 메시지를 아주 명확히 던지고 있습니다.​자산가분들께는 지금이 가장 냉정하게'부채 다이어트'와 '자산 구조조정'을 고민해야 할 시점인 것 같습니다.​세움인베스트는 고객님이 안전한 테두리 안에서최적의 유동성을 확보하실 수 있도록, 시중의 다양한 상품을 면밀히 분석하여 최선의 루트를 안내해 드리고 있습니다.​갑작스러운 규제 내용으로만기 연장 거절이나 자금 계획 차질로 고민하고 계신다면,혼자 고민하지 마시고 언제든 세움인베스트의 문을 두드려 주세요.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

경제전문가

26.04.01 가계부채 관리방안, 부동산과 금융의 '절연'

기소유예를 받으면 많은 분들이 “재판에 안 넘겨졌으니 끝난 것 아닌가”라고 생각합니다. 하지만 당사자 입장에서는 꼭 그렇게 가볍게 볼 수만은 없습니다. 기소유예는 무혐의가 아니라, 혐의는 인정된다고 보면서도 여러 사정을 고려해 공소를 제기하지 않는 처분이기 때문입니다. 그래서 실제로는 “나는 하지 않았는데 왜 이런 처분을 받아야 하지?”라는 억울함이 크게 남는 경우가 있습니다.이럴 때 검토할 수 있는 절차가 바로 기소유예처분에 대한 헌법소원입니다. 헌법재판소는 기소유예처분도 공권력의 행사에 해당하므로, 그로 인해 기본권이 침해되었다면 헌법소원의 대상이 될 수 있다고 보고 있습니다. 다시 말해, 기소유예라고 해서 언제나 그대로 받아들여야 하는 것은 아니라는 뜻입니다.다만 모든 기소유예가 곧바로 헌법소원으로 이어지는 것은 아닙니다. 단순히 결과가 마음에 들지 않는다는 이유만으로는 부족하고, 사실관계 판단이나 법률 적용에 중대한 잘못이 있었는지가 중요합니다. 예를 들어 중요한 증거를 제대로 살피지 않았거나, 피의자에게 유리한 자료를 충분히 반영하지 않았거나, 법리상 범죄 성립이 의문인데도 혐의를 전제로 처분이 내려진 경우라면 헌법소원 검토 필요성이 커질 수 있습니다. 이런 절차의 핵심은 “억울하다”는 감정의 표현이 아니라, 왜 그 처분이 자의적이거나 헌법적으로 정당화되기 어려운지를 구체적으로 보여주는 데 있습니다.실무상 특히 중요한 것은 청구기간입니다. 헌법재판소법상 권리구제형 헌법소원은 그 사유가 있음을 안 날부터 90일 이내, 그 사유가 있는 날부터 1년 이내에 청구해야 합니다. 기소유예처분에 대한 헌법소원도 이 기준이 적용됩니다. 따라서 처분 통지를 받은 뒤 한참 지난 다음에 대응을 고민하면, 내용과 무관하게 기간 문제로 판단조차 받지 못할 수 있습니다.또 한 가지 자주 묻는 부분은 “바로 헌법소원을 낼 수 있느냐”는 점입니다. 피의자가 받은 기소유예처분에 대해서는 항고나 재항고 같은 직접적인 법정 구제절차가 따로 없기 때문에, 원칙적으로 직접 헌법소원심판을 청구할 수 있습니다. 수사재기신청이나 진정서 제출은 법률이 정한 직접적인 구제절차로 보지 않는다는 점도 함께 이해해 둘 필요가 있습니다.절차상으로는 변호사 대리인이 필요한 점도 중요합니다. 헌법재판소 FAQ에 따르면, 피의자는 기소유예처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분일로부터 1년 이내에 변호사를 대리인으로 선임해 헌법소원을 청구할 수 있고, 자력이 없는 경우에는 국선대리인 선임 신청도 가능합니다. 전자헌법재판센터에는 기소유예에 대한 헌법소원 작성례도 공개돼 있어 절차를 이해하는 데 도움이 됩니다.결국 기소유예 헌법소원에서 중요한 것은 세 가지입니다. 첫째, 내가 억울하다는 감정보다 기록상 어떤 부분이 잘못되었는지를 정리하는 것. 둘째, 불기소이유통지서와 수사기록, 문자, 녹취, CCTV, 제3자 진술 등 객관자료를 중심으로 쟁점을 다시 구성하는 것. 셋째, 청구기간을 놓치지 않는 것입니다. 기소유예는 언뜻 보면 선처처럼 보일 수 있지만, 혐의 자체를 받아들일 수 없는 사람에게는 결코 가볍지 않은 처분이기 때문입니다.기소유예를 받았다고 해서 언제나 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 다만 헌법소원은 단순한 불만 제기가 아니라, 처분의 사실오인이나 법리오해를 구체적으로 짚어야 하는 절차입니다. 억울한 기소유예라면 감정적으로 대응하기보다, 처분 이유와 기록을 빠르게 검토해 헌법소원 대상이 되는지부터 차분히 살펴볼 필요가 있습니다.